Правовой формой, в которой реализуются права и обязанности участников отношений, связанных с управлением многоквартирным домом, является договор управления многоквартирным домом. Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известно российскому законодательству начиная с 1991 года, когда Законом РСФСР N 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор.
Этот договор занимает особое место в системе гражданско-правовых договоров.
Прежде всего следует указать на то, что данный договор относится к числу так называемых непоименованных договоров, то есть договоров, которые прямо не указаны в ГК РФ. Соответственно, такие договоры либо должны быть предусмотрены другими гражданско-правовыми актами, либо вообще не предусмотрены какими-либо правовыми актами гражданско-правового характера.
Договор управления многоквартирным домом регулируется ЖК РФ, который имеет некоторые элементы гражданско-правового регулирования, однако его нельзя отнести к гражданско-правовым актам в чистом виде. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008 было отмечено следующее: «Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования».
Наибольшую дискуссию вызывает правовая природа договора управления многоквартирным домом: является ли этот договор имущественным, как договор возмездного оказания услуг или выполнения работ, или организационным в силу своей направленности на упорядочивание, организацию деятельности по жилищно-коммунальному обслуживанию, а не на саму деятельность по оказанию отдельных жилищных и коммунальных услуг и выполнению отдельных видов работ. При этом договор управления многоквартирным домом согласно высказанному мнению необходимо отнести к категории организационных, поскольку «управление многоквартирным домом представляет собой не конкретные сделки и фактические действия, а в целом деятельность по управлению имуществом <1>».
———————————
<1> Шагиахметова Л.Х. Место договора управления многоквартирным домом в системе договоров по предоставлению коммунальных услуг // Семейное и жилищное право. 2016. N 1. С. 32.
Однозначного ответа на этот вопрос нет, однако представляется, что данный договор является одновременно и имущественным, и организационным.
Также не совсем понятно соотношение данного договора с договорами, предусмотренными ГК РФ. Однако очевидно, что данный договор относится к числу так называемых смешанных договоров, то есть договоров, которые содержат элементы различных договоров.
Основные положения, касающиеся данного договора, содержатся в ст. 162 ЖК РФ, однако он регулируется и другими правовыми актами.
Применению в определенных случаях также подлежит Кодекс РФ об административных правонарушениях. Так, с 16.05.2014 за непередачу управляющей многоквартирным домом организацией технической документации на многоквартирный дом вновь выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации (в связи с невыполнением управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом) административная ответственность предусмотрена ч. 1 ст. 7.23.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях. В письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» отмечено следующее.
«Согласно статье 162 Кодекса передача технической документации должна осуществляться за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. В соответствии со статьей 7 Кодекса аналогичная обязанность возникает у любых лиц, которые оказывают собственникам помещений услуги по содержанию и (или) выполняют работы по ремонту общего имущества в многоквартирном доме по основаниям, возникшим до введения в действие Кодекса. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия:
— письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
За неисполнение обязанности по передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов предусмотрена административная ответственность. Так, согласно п. 1 ст. 7.23.2 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выразившееся в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу, иному специализированному потребительскому кооперативу или одному из собственников помещений в многоквартирном доме, либо в уклонении от передачи таких документов указанным лицам, либо в нарушении предусмотренных федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами порядка и сроков передачи указанных документов, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей».
Принятие вышеуказанных санкций обусловлено тем, что нередки случаи, когда вновь выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме управляющая организация не могла получить техническую документацию на многоквартирный дом от управляющей организации, от услуг которой собственники помещений отказались.
Помимо норм ЖК РФ важное значение для регулирования этого договора имеет Приказ Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Нормы данного правового акта значительно повысили степень публичного регулирования в договоре управления многоквартирным домом. Согласно этому документу условие о предмете договора управления должно содержать информацию о составе выполняемых по договору управления работ, оказываемых услуг и (или) видах деятельности, отнесенных законодательством Российской Федерации к сфере управления многоквартирными домами, в том числе: перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме; перечень коммунальных услуг, предоставление которых собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме обеспечивается в рамках договора управления, и т.д.
Следует также учитывать Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 (ред. от 25.12.2015) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами).
Определение договора управления многоквартирным домом дано в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, согласно которой «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».
Как следует из этого определения, договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является консенсуальным. Это значит, что права и обязанности по нему возникают с момента, определенного при заключении договора, хотя и не обязательно с момента его подписания. В соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ лицензиат (лицо, получившее лицензию на управление многоквартирным домом) имеет право и одновременно обязан осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом с даты, установленной договором управления, а если такая дата отсутствует, то не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления.
Предметом данного договора является такое многозначное понятие, как управление многоквартирным домом.
В самом общем виде управление — это целенаправленное влияние на объект с целью его стабилизации или изменения в соответствии с поставленными задачами.
Как отмечено в литературе, понятие управления имеет широкий и узкий смысл. В узком смысле управление — это руководство чужой работой, воздействие на процесс труда. В широком смысле это деятельность, охватывающая всю область организованной коллективной деятельности (включая управление людскими, материальными и информационными ресурсами) <1>.
———————————
<1> См.: Энциклопедический словарь / Под ред. Ю.С. Гамбарова и др. СПб., 1904. Т. 42. С. 40.
Применительно к праву термин «управление» является многозначным, он применяется в различных правовых институтах различных отраслей права, однако чаще всего данный термин используется в гражданском праве. Так, можно назвать арбитражное управление, оперативное управление, доверительное управление, коллективное управление интеллектуальными правами авторов и т.д.
Отдельно в жилищном законодательстве (Жилищный кодекс РФ) говорится об управлении многоквартирным домом. Что же вызвало необходимость в управлении многоквартирным домом?
Многоквартирный дом является сложным техническим объектом, в котором есть множество технических приспособлений и устройств, некоторые из которых являются источниками повышенной опасности и, следовательно, требуют усиленного контроля.
Кроме того, следует учитывать, что начавшаяся в 1990-х годах приватизация жилых помещений, развитие рынка жилья привели к тому, что большинство многоквартирных домов утратили качества единого объекта и превратились в совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. Имущество, которое находится в общем пользовании, стало объектом общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Таким образом, в данном случае можно говорить о руководстве коллективной деятельностью определенного вида. Данные изменения потребовали соответствующего изменения системы управления многоквартирными домами <1>.
———————————
<1> Свит Ю.П. Актуальные проблемы управления многоквартирными домами // Гражданское право. 2017. N 4. С. 32.
Все это вызвало необходимость прежде всего создания особой системы правового регулирования управлением многоквартирными домами, которая учитывала бы интересы всех собственников жилых помещений, предоставляла бы надлежащий уровень коммунальных услуг, обеспечивала бы безопасность жильцов.
Управление многоквартирным домом — комплексное, многоаспектное явление. Так, в широком смысле оно включает в себя управление общим имуществом в многоквартирном доме, отношения, связанные с созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, отношения по предоставлению коммунальных услуг, отношения по проведению капитального ремонта и лицензированию управляющих организаций и т.д. В узком смысле речь скорее идет о воздействии на объект, который существует в виде многоквартирного дома.
В основном отношения по управлению многоквартирным домом регулируются нормами жилищного права, однако отдельные виды отношений (например, отношения собственности между владельцами помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества многоквартирного дома) регулируются нормами гражданского права.
Предметом же конкретного договора управления многоквартирным домом является перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые обязуется предоставлять управляющая организация, в том числе услуги по горячему и холодному водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению и обращению с твердыми коммунальными отходами (при наличии соответствующего соглашения между органом власти субъекта РФ и региональным оператором). При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в договор условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Процедура заключения этого договора также отличается от традиционной процедуры заключения договоров. В отличие от обычных гражданско-правовых договоров договор управления многоквартирным домом заключается в порядке и на условиях, определенных жилищным законодательством.
Хотя об этом прямо не сказано в ст. 162 ЖК РФ, управляющая компания до заключения договора управления многоквартирным домом должна быть отобрана в результате открытого конкурса.
Как отмечено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»: «В соответствии с п. п. 90 — 92 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом», победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств.
По условиям договора управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность». Обязанность по заключению договора управления многоквартирным домом есть как у собственников помещений, так и у лиц, принявших от застройщика помещения в МКД (лиц, обеспечивающих строительство МКД), а также и у управляющей организации, отобранной по результатам открытого конкурса. Указанная обязанность закреплена в ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ».
При этом заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией должно происходить гласно. В части 2.1 статьи 162 ЖК РФ говорится об обязанности управляющей организации размещать сведения о заключении и условиях договора управления многоквартирным домом в государственной информационной системе ЖКХ. Эта обязанность конкретизируется в подзаконных актах соответствующих министерств и ведомств.
В соответствии с Приказом Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29 февраля 2016 г. «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» информация о заключении договора подлежит размещению в государственной информационной системе ЖКХ не позднее 7 дней со дня заключения договора управления либо дополнительного соглашения о внесении изменений в него.
При заключении договоров управления многоквартирным домом важная роль принадлежит самим собственникам помещений даже в тех случаях, когда они не являются непосредственной стороной договора. В этих случаях особая роль принадлежит такому органу управления, как общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, договор управления считается заключенным надлежащим образом, если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Это требование к заключению договоров управления действует в отношении договоров, заключаемых с 17 июня 2011 г., когда вступили в силу соответствующие изменения в ЖК РФ.
В отношении формы договора данный договор также имеет определенные особенности. Заключается он как в традиционной письменной форме, так и в электронной форме с использованием информационной системы ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, договор управления многоквартирным домом не может быть заключен путем обмена письмами, телеграммами и т.п. документами при помощи средств связи (см. п. 2 ст. 434 ГК РФ).
Сторонами данного договора являются специальные субъекты. Если одной стороной договора управления многоквартирным домом всегда является управляющая организация, то в качестве ее контрагентов выступают собственники помещений, их представители в лице ТСЖ и жилищных кооперативов, все те лица, которым многоквартирный дом был передан после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, а в некоторых случаях и сами застройщики этого многоквартирного дома. При этом у управляющей организации как стороны договора должна быть лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ.
Управлять многоквартирным домом может только одна управляющая организация (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ), соответственно, договор управления многоквартирным домом также заключается один.
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. Условия договора согласно ч. 4 ст. 162 ЖК РФ должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Однако следует учитывать, что оплата некоторых видов коммунальных услуг для собственников жилых помещений отличается от той же оплаты собственниками нежилых помещений.
При этом в части 3 статьи 162 ЖК РФ содержатся существенные условия договора управления многоквартирным домом, то есть условия, без которых договор считается незаключенным. К ним относятся:
-
- состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
- перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
- порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Состав общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление, установлен п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, согласно которому в состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
б) крыши;
в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее — оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Следует также учитывать, что заключение договора управления многоквартирным домом без включения в него условия предоставления перечня коммунальных работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом (устанавливается в зависимости от степени благоустройства многоквартирного дома) законодательством не предусмотрено. Такой перечень не может быть меньше минимального, установленного законодательно. В противном случае такой договор не может считаться заключенным.
Договор управления многоквартирным домом должен быть заключен на условиях, определенных общим собранием собственников помещений в доме. При этом условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Такие условия, как правило, утверждаются общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме одновременно с принятием решения о выборе способа управления и управляющей организации (это следует и из ч. 1 ст. 162 ЖК РФ). При этом легитимные решения общего собрания собственников помещений в МКД являются обязательными для всех собственников, в том числе и тех, кто не принимал в них участия, и тех, кто голосовал против данного решения (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Интересно отметить, что законодатель говорит не о цене договора управления многоквартирным домом как о его условии, а о порядке ее определения. Это, очевидно, не совсем правильно, поскольку данный договор является возмездным. Кроме того, в данном случае вряд ли возможно определение среднерыночной цены управления многоквартирным домом, поскольку каждый из домов обладает специфическими особенностями.
Цена договора управления многоквартирным домом согласно п. 9 Примерных условий договора управления многоквартирным домом, утвержденных Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр, может определяться исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ и оказанных услуг, включенных в перечень работ, услуг в соответствии с подпунктами пункта 3 настоящих примерных условий, и стоимости коммунальных услуг, определяемой в соответствии с объемами фактически предоставленных потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг и тарифами на коммунальные ресурсы, утвержденными в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, при этом:
а) размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на указанный в договоре управления период исходя из планово-договорной стоимости работ, услуг, включенных в перечень работ, услуг в соответствии с подпунктами «в», «г» пункта 3 настоящих примерных условий, в том числе с учетом целевых средств, предназначенных для создания резервов для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ, пропорционально доле собственника на общее имущество в многоквартирном доме и периода (количества месяцев) оплаты соответствующей планово-договорной стоимости работ, услуг, соразмерно которой определяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. В случае если договором управления предусматривается возможность создания резервов для финансирования ремонтных, а также непредвиденных неотложных работ за счет целевых средств, которые управляющая организация получает от собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме, то в договоре управления должны содержаться порядок учета и расходования таких целевых средств, в том числе случаи, когда указанные средства не включаются в цену договора управления.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения подлежит изменению в соответствии с Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, а также условиями договора управления;
б) размер платы за коммунальные услуги в договоре управления определяется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. N 354, с учетом порядка перерасчетов и изменения такой платы, установленного указанными правилами;
в) взнос на капитальный ремонт в размере минимального взноса устанавливается органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а в размере сверх минимального или дополнительного взноса — решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме аналогично порядку определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения соответственно видам работ, включенных в перечень работ, услуг в соответствии с подпунктом «г» пункта 3 настоящих примерных условий, и периоду внесения такого взноса;
г) условие о цене договора управления может также включать порядок использования денежных средств на нужды содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, полученных управляющей организацией в результате экономии, в том числе в результате проведения энергосберегающих мероприятий в многоквартирном доме.
Таким образом, цена договора может определяться исходя из стоимости фактически выполненных управляющей организацией работ (услуг) и стоимости коммунальных услуг, определяемой в соответствии с объемами фактически предоставленных потребителям в многоквартирном доме коммунальных услуг и тарифами на коммунальные ресурсы, утвержденными в порядке, установленном законодательством РФ.
В письме Минстроя России от 4 апреля 2016 г. N 9667-ОД/04 «О требованиях к деятельности по управлению многоквартирными домами» было отмечено следующее:
«Порядок определения цены договора (следовательно, и стоимости выполняемых управляющей организацией работ, оказываемых услуг) является существенным условием договора управления в соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ. Поскольку жилищное законодательство не содержит требований к определению цены договора, то исходя из сути отношений по договору управления между собственниками помещений и управляющей организацией, исходя из части 2 статьи 162 ЖК РФ, в целях определения порядка формирования цены в договоре управления подлежат применению положения статей 779 — 783, 702, 708 — 711 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со статьей 709 ГК РФ цена договора может определяться как от фактических затрат управляющей организации с учетом ее вознаграждения (а также с учетом распределения полученной экономии управляющей организацией в соответствии со ст. 710 ГК РФ), так и путем составления сметы или путем определения в договоре твердой или приблизительной цены. При этом в соответствии с пунктом 6 статьи 709 ГК РФ твердая цена не подлежит ни уменьшению, ни увеличению по причине соответственно уменьшения или увеличения объемов, подлежащих выполнению по договору управления работ, услуг или затрат на их выполнение. В пункте 9 Примерных условий договора управления, утвержденных Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр, Минстрой России рекомендует определять цену договора управления исходя из планово-договорной стоимости фактически выполненных работ, услуг. Таким образом, действующее законодательство не запрещает устанавливать в договоре управления стоимость работ, услуг (которая будет формировать цену договора управления) исходя из твердой цены, что исключает отчетность управляющей организации за выполненные работы с указанием соответствующих фактических затрат управляющей организации.
Срок, на который заключается договор управления многоквартирным домом, по общему правилу не может быть менее года и более пяти лет. Конкретные сроки будут варьироваться в зависимости от того, с кем заключается договор.
Так, если договор заключался по результатам открытого конкурса и при этом в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано при заключении договоров управления многоквартирным домом лицами, принявшими от застройщика помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, то он должен заключаться на срок не менее чем один год, но не более чем три года (части 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ).
А в случаях, если договор заключается с лицом, принявшим от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, — на срок не более чем три месяца.
Часть 6 статьи 162 ЖК РФ предусматривает автоматическую пролонгацию договора на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее заключенным договором, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.
Вышеуказанные императивные правила позволяют сделать вывод, что срок не является существенным условием договора управления многоквартирным домом.
В письме Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. N 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» было отмечено следующее.
«Организация, выбранная или созданная собственниками помещений для управления многоквартирным домом, в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязана приступить к управлению многоквартирным домом в следующие сроки:
управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, — не позднее чем через тридцать дней со дня подписания договора управления многоквартирным домом с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом (часть 7 статьи 162 Кодекса);
товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив — со дня государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива как юридического лица (пункт 3 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации)».
В договоре управления многоквартирным домом можно указать и иные условия, например порядок рассмотрения управляющей организацией жалоб и претензий собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме и порядок разрешения споров и разногласий, которые могут возникнуть при исполнении условий договора управления. Кроме того, в договоре целесообразно предусмотреть порядок изменения перечня работ и услуг, оказываемых управляющей организацией в рамках данного договора.
В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством РФ. Речь, в частности, идет о положениях гл. 29 ГК РФ, которые сводятся к следующему.
Основанием изменения или расторжения договора признается по общему правилу соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Оно подлежит облечению в ту же форму, что и расторгаемый договор, если иное не следует из закона, иных правовых актов, договора или обычаев оборота (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В порядке исключения основанием расторжения договора может быть решение суда. Главным поводом расторжения договора по этому основанию служит существенное нарушение договора другой стороной.
Отдельным основанием расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (ст. 451 ГК).
Таким образом, гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).
Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).
При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
Таким образом, расторжение договора в одностороннем порядке может также иметь место в результате одностороннего отказа от договора, когда он допускается ГК РФ, другими законами или договором. В частях 8.1 и 8.2 статьи 162 ЖК РФ как раз и предусмотрена возможность для собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом.
В первом случае речь идет о праве собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
Во втором — если управляющая организация не выполняет условий такого договора, собственники могут принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Следует учитывать, что законодательство Российской Федерации не предусматривает процедуру передачи многоквартирного дома как объекта недвижимого имущества собственниками помещений вновь выбранной управляющей организации или созданному товариществу собственников жилья при расторжении договора. Частью 10 статьи 162 ЖК РФ установлена только обязанность управляющей организации передать техническую документацию вновь выбранной управляющей организации. Такая передача должна состояться за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом. Указанная обязанность возникает независимо от наличия или отсутствия письменного договора, содержащего условия об управлении, содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирного дома. При таких обстоятельствах у прежней управляющей организации при прекращении договора управления возникает обязанность перед вновь выбранной передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы. Конкретный порядок передачи технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением этим домом, определен разделом V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 (ред. от 25.12.2015) «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами). Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Обязанностью управляющей организации по договору является предоставление собственникам помещений отчетов о выполненной работе. В частности, управляющая организация ежегодно в течение I квартала текущего года, если иное не установлено договором, должна представлять собственникам отчет о выполнении договора за предыдущий год, а также размещать указанный отчет в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Примерная форма отчета управляющей организации о выполненных за отчетный период работах (услугах) по договору управления многоквартирным домом утверждена Приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Читайте еще:
Автор: С.П. Гришаев
Телефон: