Стать собственником квартиры, дома, земельного участка можно различными способами. Кто-то получает недвижимость в порядке наследования, некоторые принимают решение воспользоваться набирающим популярность ипотечным кредитованием, есть, конечно, и те, кто может себе позволить приобрести недвижимость за собственные средства. Но не всегда есть возможность получить жилье, применяя вышеперечисленные способы.
У некоторых, например, просто нет даже потенциальных наследодателей. В этом случае на помощь может прийти возможность заключения договора ренты.
Договор ренты — относительно новый институт российского гражданского права. Он был закреплен в качестве самостоятельной правовой конструкции впервые в Гражданском кодексе РФ в 1995 году (в советском праве существовал его аналог — договор купли-продажи под условием пожизненного содержания).
В настоящее время институт договора ренты не нашел широкого применения на практике, что вкупе с относительно недавним его образованием создает необходимость детального его изучения. Анализируя немногочисленную судебную практику, можно прийти к выводу, что применение договоров ренты, по которым в обмен на рентные платежи передается недвижимое имущество, до сих пор вызывает ряд трудностей и проблем. Рассмотрим несколько случаев судебной практики.
П. обратилась в суд с иском к П.Е. о расторжении договора пожизненной ренты и признании права собственности на квартиру. Между сторонами был заключен договор пожизненной ренты, по условиям которого П. передала в собственность П.Е. за плату и под выплату пожизненной ренты принадлежащую ей на праве собственности 2-комнатную квартиру, а П.Е., являющаяся плательщиком ренты, обязалась ежемесячно выплачивать на содержание истицы денежную сумму в размере 8 минимальных размеров оплаты труда (далее — МРОТ) в течение жизни получателя ренты, а также организовать и оплатить ритуальные услуги.
В соответствии с п. 5 данного договора П.Е. уплатила П. до подписания договора 160 000 руб. и обязалась ежемесячно выплачивать на содержание П. денежную сумму в размере 8 МРОТ в течение ее жизни. Этим же пунктом договора предусматривалось, что выплачиваемая сумма с увеличением установленного законом МРОТ пропорционально увеличивается.
Выплачиваемые истице денежные средства не соответствовали условиям договора, денежные выплаты не индексировались, на предложение о добровольном расторжении договора пожизненной ренты П.Е. ответила отказом, истица просила расторгнуть договор в судебном порядке. В результате чего решением Дорогомиловского районного суда г. Москвы иск был удовлетворен.
Разрешая дело и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что платежи, осуществляемые ответчицей в пользу истицы, не соответствовали условиям заключенного между сторонами договора, поскольку с 2006 года 1 МРОТ составлял 1100 руб., соответственно 8 МРОТ составляют 8800 руб.; нарушение условия о выплате ренты в соответствующем договору размере является основанием для расторжения договора. С этим выводом согласился суд кассационной инстанции.
В надзорной жалобе П.Е. был поставлен вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений как незаконных, и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, проверив материалы дела и обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, нашла основания для отмены состоявшихся судебных постановлений в порядке надзора, посчитав, что при рассмотрении данного дела существенные нарушения норм материального права были допущены судами первой и кассационной инстанций.
Судом установлено, что П.Е. выплачивает П. по договору пожизненной ренты 1000 руб. ежемесячно. Между тем заявительница в надзорной жалобе указывает, и это отражено в протоколе судебного заседания, что по условиям договора и исходя из требований действующего законодательства П.Е. должна была выплачивать П. 800 руб. в качестве базовой суммы. Этот довод является обоснованным.
Так, ст. 1 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» установлен МРОТ с 1 мая 2006 г. в сумме 1100 рублей в месяц, с 1 сентября 2007 г. — в сумме 2300 рублей в месяц, а с 1 января 2009 г. — в сумме 4330 рублей в месяц. В силу ст. 3 названного Закона МРОТ применяется для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам, а также для иных целей обязательного социального страхования. Применение МРОТ для других целей не допускается.
В соответствии с ч. 2 ст. 5 указанного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленным в зависимости от МРОТ, производится с 1 июля 2000 г. по 31 декабря 2000 г. исходя из базовой суммы, равной 83 рублям 49 копейкам, с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Таким образом, поскольку договор пожизненной ренты является гражданско-правовым обязательством, постольку исчисление платежей по нему должно производиться исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. На момент рассмотрения дела в суде указанная базовая сумма не изменялась.
Тем не менее суд это не учел и в нарушение вышеназванных требований закона применил к оспариваемому договору пожизненной ренты МРОТ в размере 1100 руб., который не может применяться при исчислении платежей по гражданско-правовым обязательствам.
В обоснование своих выводов суд дополнительно сослался на Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 27 ноября 2008 года N 11-П, в соответствии с которым положение ч. 2 ст. 5 признано не соответствующим Конституции Российской Федерации в той части, в какой оно — во взаимосвязи с п. 2 ст. 597 и п. 2 ст. 602 ГК РФ, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, — предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Между тем в силу п. 6 указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации положение ч. 2 ст. 5 ФЗ «О минимальном размере оплаты труда», признанное данным Постановлением не соответствующим Конституции Российской Федерации, утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 г.
Однако на момент вынесения оспариваемых судебных постановлений каких-либо изменений в действующее законодательство по данному вопросу внесено не было, поэтому суд был не вправе применять Постановление Конституционного Суда Российской Федерации вопреки содержащемуся в нем предписанию.
Расторгая заключенный между сторонами договор пожизненной ренты в связи с его существенным нарушением со стороны ответчицы, суд первой инстанции также удовлетворил и требование П. о возвращении в ее собственность квартиры, сославшись на то, что в соответствии со ст. 196 ГПК Российской Федерации суд принимает решение по заявленным требованиям.
Между тем в соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.
В соответствии с п. 1 ст. 599 ГК РФ в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК РФ). Но как следует из материалов дела и установлено судом, под выплату пожизненной ренты квартира была отчуждена П. не бесплатно, а за плату, составившую 160 000 руб.
При таких обстоятельствах, по мнению Судебной коллегии, суд, расторгая договор пожизненной ренты по требованию получателя ренты, должен был либо произвести выкуп ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 ГК РФ, определяющей выкупную цену постоянной ренты, либо расторгнуть договор и возместить убытки. Однако суд этого не сделал, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав П.Е.
Рассмотрим еще один случай из судебной практики, на этот раз связанный с иной формой договора ренты — договором пожизненного содержания с иждивением.
С.Н.А. обратилась в суд с иском к Г.Л.А. о признании недействительным в силу ничтожности (с учетом уточненных исковых требований) договора пожизненного содержания с иждивением, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на земельный участок, аннулировании регистрационных записей в ЕГРП о праве Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок.
В обоснование заявленных требований С.Н.А. сослалась на то, что с Г.А.Т., умершей 13 ноября 2009 г., была знакома много лет. После смерти в 2005 г. мужа Г.А.Т. по просьбе последней истица стала оказывать Г.А.Т. различные услуги: готовить еду, приносить продукты питания, производить уборку в доме. Впоследствии в связи с состоянием здоровья Г.А.Т. она, истица, взяла на себя все заботы по ее содержанию.
В благодарность 18 июля 2008 г. Г.А.Т. составила на имя истицы завещание, согласно которому завещала ей все свое имущество. Как указала истица, в апреле 2009 г. она, придя домой к Г.А.Т., не смогла в него попасть и встретиться с Г.А.Т., так как был сменен замок. Соседи сказали, что за Г.А.Т. ухаживают муж с женой. Впоследствии истица узнала, что это была семья Г.Л.А. После смерти Г.А.Т., последовавшей 13 ноября 2009 г., она, истица, узнала, что Г.А.Т. с Г.Л.А. был заключен договор пожизненного содержания с иждивением.
По мнению истицы, ответчики не исполняли своих обязательств по этому договору, поскольку никогда не видела, чтобы за Г.А.Т. должным образом ухаживали, кормили, обстирывали, убирали. О смерти Г.А.Т. она, истица, узнала через несколько дней после похорон, о которых ей и соседям не сообщили. Как указала истица, Г.А.Т. умерла от воспаления легких, что, по ее мнению, свидетельствует об отсутствии за ней надлежащего ухода.
Истица считала, что указанный договор не соответствует требованиям закона и является ничтожным, поскольку на момент нотариального удостоверения договора пожизненного содержания с иждивением в нарушение ст. 35 Семейного кодекса РФ не имелось нотариально удостоверенного согласия супруга Г.Л.А. Его согласие на заключение данного договора нотариально удостоверено лишь 14 апреля 2009 г.
Кроме того, как указала истица, согласно п. 15 оспариваемого договора пожизненного содержания с иждивением передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты будет осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее десяти дней со дня подписания договора.
Поскольку указанный акт приемки-передачи является неотъемлемой частью договора, то он подлежал как нотариальному удостоверению, так и государственной регистрации. Указанный акт отсутствует, в связи с чем, по мнению истицы, договор пожизненного содержания с иждивением недействителен в силу его ничтожности.
Решением Октябрьского районного суда г. Новороссийска Краснодарского края от 15 апреля 2010 г. исковые требования С.Н.А. удовлетворены, постановлено признать недействительным в силу его ничтожности договор пожизненного содержания с иждивением от 3 апреля 2009 г., заключенный между Г.А.Т. и Г.Л.А. Этим же решением суда постановлено признать недействительными свидетельства о государственной регистрации права на имя Г.Л.А. на жилой дом и земельный участок, а также аннулировать в ЕГРП регистрационную запись о праве Г.Л.А. на данный жилой дом и земельный участок.
Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Г.Л.А. ставится вопрос об отмене указанных судебных постановлений.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нашла жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд первой инстанции, разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования, сослался на то, что договор пожизненного содержания с иждивением, заключенный 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., является недействительным в силу его ничтожности, поскольку на момент нотариального удостоверения данного договора не было получено нотариально удостоверенного согласия Г.С.И. — супруга плательщика ренты; свое согласие Г.С.И. нотариально оформил только 14 апреля 2009 г., в связи с чем сделка между Г.А.Т. и Г.Л.А. не соответствовала требованиям закона.
Кроме того, отсутствовал предусмотренный п. 15 договора пожизненного содержания с иждивением передаточный акт, по которому должна была осуществляться передача отчуждаемого жилого дома получателем ренты и принятие его плательщиком ренты. Указанный акт приема-передачи, как указал суд, должен был быть неотъемлемой частью договора ренты и, следовательно, подлежал нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Поскольку данный передаточный акт отсутствовал, договор является недействительным в силу его ничтожности. Данное обстоятельство, как указал суд, также свидетельствует об отсутствии у получателя ренты волеизъявления на отчуждение имущества.
Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании и применении норм материального права.
В силу ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 3 ст. 433 указанного Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 584 этого Кодекса договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Согласно ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 16 договора ренты, заключенного 3 апреля 2009 г. между Г.А.Т. и Г.Л.А., также установлено, что договор считается заключенным с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Нотариальному удостоверению подлежит лишь сам договор ренты как сделка, содержащая условия договора. При этом согласно договору ренты между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, установленным законом для договоров данного вида.
Следовательно, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не является существенным условием, препятствующим заключению сделки (договора ренты), и не свидетельствует о ее ничтожности.
Также нельзя согласиться и с выводом суда о ничтожности сделки в связи с отсутствием на момент нотариального удостоверения договора между Г.А.Т. и Г.Л.А. нотариального согласия супруга плательщика ренты.
Согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Таким образом, закон устанавливает круг лиц, имеющих право признания недействительными сделок, связанных с распоряжением совместным имуществом супругов. При этом законом не предусмотрена реализация этого права в обязательном порядке. Такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.
Кроме того, судом установлено, что 14 апреля 2009 г., то есть до регистрации нотариально удостоверенного договора ренты, являющейся в силу п. 3 ст. 433, ст. 584 Гражданского кодекса РФ датой заключения данного договора, Г.С.И. оформил в нотариальном порядке согласие на заключение его супругой Г.Л.А. договора пожизненного содержания с иждивением. Судебная коллегия учитывает также и то, что получатель ренты Г.А.Т. при жизни не оспаривала заключенный с Г.Л.А. договор пожизненного содержания с иждивением, не предъявляла требования о его расторжении в связи с неисполнением условий договора.
Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что суды в первую очередь стремятся защитить рентополучателя (особенно если это пожизненное содержание с иждивением), потому что, как правило, данной стороной сделки становятся пожилые люди, и для того, чтобы в случае чего доказать прозрачность и чистоту своих намерений, приходится приложить немало усилий.
Безусловно, договоры ренты и договоры пожизненного содержания с иждивением — это очень удобная правовая конструкция, позволяющая заключить взаимовыгодную сделку. Но все же рекомендуется заключать его лишь тогда, когда жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищную проблему как-то иначе. Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением остаются весьма рискованными сделками с точки зрения правовых последствий.
Читайте еще:
- Договор ренты по старому и новому законодательству
- Особенности договора пожизненного содержания с иждивением
Автор: А. Усков
Телефон: