Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) <1> жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан.
———————————
<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 14.
Первые два признака в определении понятия жилого помещения свойственны любому помещению в его гражданско-правовом и жилищно-правовом значении, а третий, по утверждению ряда ученых <2>, выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые.
В свою очередь, другая группа ученых <3> выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность <4>. Чем объясняется такой разный подход в теории к определяющему признаку жилого помещения?
———————————
<2> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского; Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. 2006. N 8. С. 14.
<3> См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. В.М. Жуйкова. М.: Контракт, 2007. С. 65; Гражданское право. Часть вторая: Учебник / Отв. ред. В.П. Мозолин. М.: Юристъ, 2004. С. 168; Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9. С. 30.
<4> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 2005. С. 735; Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. 2004. N 2. С. 43.
Для того чтобы ответить на указанный вопрос, необходимо обратиться к действующим и утратившим силу нормативным правовым актам.
Законодательство советского и российского периодов указывало на два признака жилого помещения: пригодность для постоянного проживания (ст. 109, 333 Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.) <5> и предназначенность для постоянного проживания граждан (ст. 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 г.) <6>. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» <7> в качестве условия включения жилого помещения в жилищный фонд назвал пригодность для проживания.
———————————
<5> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407.
<6> Ведомости Верховного Совета РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883.
<7> Российская газета. N 15. 23.01.1993.
Первая и вторая части Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) <8>, позаимствовав положения из Гражданского и Жилищного кодексов РСФСР 1964 и 1983 гг., соответственно в ст. 288 определили, что жилое помещение предназначено для проживания граждан, а в ст. 673 — что жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания.
———————————
<8> СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301; 1996. N 5. Ст. 410.
Принятый в 2005 г. ЖК РФ в ст. 15 выделил пригодность для постоянного проживания граждан, а в ст. 17 указал на предназначенность жилого помещения для проживания граждан.
Таким образом, нельзя не отметить, что законодатель несколько бессистемно подходит к определению признаков жилого помещения, излагает их в разных статьях нормативного документа, усложняя правоприменительную практику и допуская неоднозначное толкование норм.
Так, например, Президиумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 1 декабря 1999 г. <9> щитовой сборно-разборный дом, который является мобильным объектом, не предназначенным для постоянного проживания, но на основании факта проживания и акта проверки технического состояния определенный как пригодный для проживания, был признан жилым помещением.
———————————
<9> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2000. N 8. С. 5.
Очевидно, что принятое Постановление явилось результатом отсутствия четких признаков жилого помещения, а между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, может привести к ущемлению жилищных прав граждан, если такое помещение станет предметом договоров социального или коммерческого найма, помещением, в которое гражданин может быть вселен.
Неоднозначное толкование норм имеет место в связи с расположением признаков жилого помещения в разных статьях одного нормативного документа, регулирующих, с одной стороны, отношения собственности (ст. 288 ГК РФ), а с другой — наемные правоотношения (ст. 673 ГК РФ). Несогласованность двух статей позволила ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. «Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенность для проживания людей» <10>.
Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях — повышены <11>.
———————————
<10> Борисенко А. Указ. соч. С. 43.
<11> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. С. 740.
В юридической литературе вплоть до настоящего времени нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.
И.Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, «предназначенность помещения для жилищных целей — изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан» <12>.
———————————
<12> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.
Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (ч. 11 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (далее — ГрК РФ)) <13>.
В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (ст. 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.
———————————
<13> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 16.
Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т.е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением.
В том случае, если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан.
В том случае, когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 <14>.
При этом нормы раздела II названного Положения, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.
———————————
<14> СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
Автор не согласен с И.Д. Кузьминой в том, что «непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности…», а «утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения» <15>.
Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится.
———————————
<15> Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.
И.А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. «Предназначенность, — пишет автор, — не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое» <16>.
———————————
<16> Дроздов И.А. Указ. соч. С. 14.
Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А.В. Халдеев. «Объективность данного свойства (предназначенности), — пишет автор, — в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах… набор входящих в ее (предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды» <17>.
Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания.
Кроме того, переведенное нежилое помещение из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т.е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.
———————————
<17> Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. 2006. N 8. С. 112.
Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является определяющим признаком жилого помещения.
С признаком жилого помещения, предназначенностью, тесно связана такая категория, как «назначение жилого помещения».
Так, например, в ч. 1 ст. 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, в ст. 93 — 98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяется через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в п. 1, 2 ст. 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Использование категорий назначения и предназначенности в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) <18>, определяя категории земель, оперирует назначением, правда, с оговоркой на целевой характер (ст. 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность.
К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ст. 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ).
———————————
<18> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория назначение раскрывается через категорию предназначенности.
Действующее законодательство, используя категории назначения и предназначения, не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях назначения и предназначения и об их соотношении друг с другом.
В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова «назначение — цель, предназначение, область, сфера применения кого-чего-нибудь», «предназначение — то, что предопределено, предначертано кому-нибудь» <19>. Согласно толковому словарю Т.Ф. Ефремовой «назначение — цель, задача, предназначение», «предназначение — то, что определено, предназначено кому-л., назначение» <20>.
Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение — назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред-«, которая указывает на предшественность, предопределенность, т.е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта.
———————————
<19> Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. М.: Оникс; Мир и образование, 2005. С. 654.
<20> Ефремова Т.Ф. Современный толковый словарь русского языка: В 3 т. Т. I. М.: АСТ; Астрель, 2006. С. 768.
Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику — постоянное проживание граждан.
Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (ст. 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан.
На основании изложенного представляются верными следующие выводы:
1) поскольку предназначенность для постоянного проживания граждан, наряду с пригодностью, является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в определении понятия жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)»;
2) в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в ч. 2 ст. 15 ЖК РФ и в назначении ст. 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование ст. 17 ЖК РФ предлагается изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а ч. 1 ст. 17 ЖК РФ признать утратившей силу.
Автор: Макеев П.В.
Телефон: