Исходя из содержания ст. 605 ГК РФ возможность расторжения договора связывается с ненадлежащим исполнением плательщиком обязанностей по содержанию и обеспечению рентополучателя натуральной помощью и только по требованию последнего. В литературе озвучена позиция по поводу предоставления получателю рентных платежей еще одного дополнительного и действенного средства защиты при нарушении его прав <1> — возможности требования компенсации морального вреда от плательщика ренты. Однако предполагаемая мера вызывает сомнение.
———————————
<1> Козлова Ю.М. Компенсация морального вреда как способ защиты титульных пользователей жилым помещением // http://www.advocate-realty.ru.
Как представляется, эта мера будет чрезмерной, поскольку рентополучателем, скорее всего, выступает лицо пожилого возраста, находящееся под особой защитой государства. Требование о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением удовлетворяется в 90 случаях из ста, о чем неумолимо свидетельствует судебная статистика.
Как показывает практика, суды обычно не удовлетворяют встречные требования плательщика ренты о замене пожизненного содержания на периодические рентные платежи прежде всего из-за характера договора.
Кроме того, сторона, предоставляющая содержание и натуральную помощь, не должна заблуждаться относительно того, с какого момента наступают правовые последствия по договору. Этот момент особенно важен в случае, когда плательщик ренты приступил к исполнению обязательства, не доведя договор к надлежащей и установленной законом форме его заключения.
В соответствии со ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).
Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ).
Такой случай рассмотрен коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ от 23 сентября 2008 г. N 24-В08-2, определившей следующее: договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, поэтому права и обязанности по нему возникают у сторон с момента его регистрации.
В случае несоблюдения обязательного требования о государственной регистрации договора этот договор не имеет юридической силы и не может иметь юридических последствий, следовательно, является незаключенным и права собственности на квартиру — не возникшими.
Привилегированное положение получателя ренты нередко приводит и к злоупотреблениям своими правами. Поскольку получателем ренты определяется объем и размер содержания, а также конкретные виды предоставления натуральной помощи, постольку плательщик ренты обязан их выполнять, включая, нередко, необоснованные требования об индексации рентных площадей и увеличении видов предоставляемой помощи.
К тому же, он вынужден фиксировать в журнале учета все произведенные им приобретения по просьбе получателя ренты по датам и стоимости во избежание иска о ненадлежащем исполнении договора.
Однако, ст. 605 ГК РФ, регулируя прекращение пожизненного содержания с иждивением, вообще не упоминает о возможности прекращения договора по требованию нового собственника жилого помещения. Последний не только лишен возможности требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты, как неосновательного обогащения в связи с расторжением договора по требованию привилегированного лица.
Рентоплательщик не вправе заявлять исковых требований и о компенсации морального вреда, поскольку пострадавшей и заведомо слабой стороной данного договора является рентополучатель.
Важно учитывать и то обстоятельство, что стороны нередко по-разному трактуют близкие по содержанию, но имеющие разные правовые последствия договоры купли-продажи квартиры с правом пожизненного содержания и пожизненного содержания с иждивением.
В этой связи уместно обратиться к практике, ставшей классическим примером в правоприменительной деятельности судов для решения аналогичных дел. Так Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. <2> разрешался вопрос о допустимости правопреемства по заключенному сторонами договору. При этом суть вопроса сводилась:
———————————
<2> Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2001. N 7. С. 11 — 12.
-
- к аутентичности определения предмета заключенного сторонами договора;
- к возможности правопреемства по договору, предмет которого сторонами определяется по-разному.
По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 29 января 1996 г. Рихтер М.Н. передала принадлежащую ей квартиру в г. Москве Долгополовой О.В. с условием пожизненного проживания и получения содержания.
В июне 1996 г. Р. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии.
В апреле 1997 г. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. 11 июля 1997 г. Рихтер М.Н. скончалась.
Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 15 сентября 1997 г. производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда от 28 декабря 1997 г. в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Р., в связи с чем производство по делу было возобновлено.
Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы от 27 января 1999 г., оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 8 апреля 1999 г., договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный 29 января 1996 г. между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут.
Постановлением Президиума Верховного Суда РФ N 237пв-2000пр от 10 января 2001 г. было определено: поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней и были неразрывно связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти.
Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора от 29 января 1996 г. и, соответственно, право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания.
Однако предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (ч. 2 ст. 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н., а затем ее наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры.
В приведенном выше примере судом не проводится различий между определением платежей в договорах, имеющих разные предметы.
Рентные платежи, упоминаемые судом в качестве средств обеспечения необходимого уровня жизни продавца жилого помещения, сохраняющего право пожизненного проживания, с предоставлением выплат и натуральной помощи, таковыми, по сути, не являются. И могли бы быть названы обеспечительными средствами по договору купли-продажи.
Однако мы имеем дело с такой трактовкой суда, которая отражает экономическую сущность платежного средства, именуемого рентным доходом, или доходом от имущества (properti inc-come), который образуется за счет владения любым видом собственности. В него входят доходы от недвижимости, дивиденды и проценты. Он также известен как доход, получаемый вне связи с трудовой деятельностью <3>.
В рассматриваемом случае обеспечительные платежи называются рентными, в силу ошибочного представления продавца о предмете обязательства. Заключая договор, последний был уверен, что устанавливает отношения, присущие рентному обязательству. Аналогия могла бы иметь место в случае, если бы стороны согласовали условия договора по правилам п. п. 1 и 2 ст. 585 ГК РФ, предусматривающей возможность передачи имущества за плату по правилам о купле-продаже.
———————————
<3> Экономика. Толковый словарь / Под. ред. И.М. Осадчей. М., 2000.
Однако покупатель, безусловно, имел представление о характере проводимой и осуществляемой им сделки и добровольно принимал на себя дополнительное обременение по договору купли-продажи жилого помещения, состоящее из предоставления общего объема содержания в месяц не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (нам представляется, что цена жилого помещения была существенно ниже среднерыночной; часть разницы уплачивалась покупателем в виде обеспечительного платежа).
Объем предоставления мог выражаться в уплате обеспечительных средств или предоставлении натуральной помощи, которые были отражены в отдельном соглашении (в нашем случае использованы оба положения). Иного мнения придерживаются Д.Б. Карпухин и Л.Б. Забелова <4>, считая, что ответчица отказалась исполнять обязательства по их содержанию, поскольку заключала договор купли-продажи с условием пожизненного проживания, а не содержания истцов.
———————————
<4> Забелова Л.Б., Карпухин Д.В. Правоприменительные аспекты договора пожизненного содержания с иждивением // Жилищное право. 2009. N 4.
Поскольку осуществленная сторонами сделка не являлась фидуциарной, постольку стороны не состояли в родственной или социальной связи и действовали независимо, в своем интересе. При этом, исходя из анализа проведенного судебного разбирательства очевидно отсутствие намерения со стороны покупателя ввести продавца в заблуждение относительно характера и условий совершаемой ими сделки. Обнаружение заблуждения со стороны продавца выразилось в его намерении расторгнуть сделку, что и было выражено им при жизни и осуществлено после его смерти правопреемником.
Кроме того, на практике нередки случаи, когда стороной договора пожизненного содержания с иждивением является лицо, состоящее в браке. В случае развода бывший супруг требует раздела совместно нажитого имущества, включая спорную квартиру. И его требование небезосновательно, поскольку квартира, приобретенная одним из супругов по договору пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с ч. 1 ст. 601 ГК РФ является общей совместной собственностью супругов.
Исполнение возмездного договора обеспечивалось регулярными платежами за счет общих доходов супругов. В этой связи правила ч. 1 ст. 36 СК РФ о передаче имущества по безвозмездным сделкам в единоличную собственность супруга к данным отношениям не применимы, и в случае расторжения брака квартира подлежит разделу.
Данный вывод основан на анализе Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2004 г. (вопрос N 15) <5> и соответствует Постановлению Президиума Московского областного суда от 19.03.2008 N 225).
———————————
<5> Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2004 г. (по гражданским делам) (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 23 и 30 июня 2004 г.)
При этом вопрос об определении размера долей супругов может решаться в зависимости от того, сохранялся ли брак в течение всего периода исполнения рентного обязательства или был прекращен ранее, что повлекло уплату рентных платежей из доходов лишь стороны обязательства.
Читайте еще:
- О досрочном расторжении договора пожизненного содержания с иждивением: судебная практика
- Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением. Обзор судебной практики
- Правовые аспекты наследования жилых помещений, являющихся объектами приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением
Автор: О.Н. Бобровская
Телефон:
Статья не дает четкий ответ: имеет ли право плательщик ренты (пожизненного содержания и иждивения) вернуть деньги, уплаченные за квартиру по договору купли-продажи, после расторжения договора, в связи с существенными нарушениями условий договора. Если возможно, поделитесь своим мнением. С уважением, М.Г.
Однозначной судебной практики по таким делам не существует. Поэтому возврат денег, оплаченных получателю ренты допускается с вероятностью 100 процентов только в том случае, если договор ренты будет признан недействительной сделкой. При расторжении же договора ренты в связи с нарушением его существенных условий, возврат денег судами, как правило, не осуществляется.