Вот уже длительное время на рынке недвижимости сделки по купле-продаже квартир остаются рискованными как для продавцов, так и для покупателей. А рынок вторичного жилья небезосновательно считается одним из самых опасных и криминальных.
За многие годы мошенниками придуманы и постоянно совершенствуются все новые и новые схемы обмана добросовестных покупателей и продавцов. Что, в свою очередь, требует законодательных механизмов защиты прав граждан при купле-продаже квартир и наказания лиц, виновных в совершении преступлений, связанных с лишением прав граждан на жилые помещения.
В настоящее время уголовная ответственность за мошенничество, повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение, предусмотрена ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ (далее — УК РФ). С учетом ч. 4 ст. 15 УК РФ данный состав преступления относится к тяжким преступлениям, поскольку максимальное наказание за него предусмотрено сроком до 10 лет лишения свободы.
По смыслу закона мошенничество, совершенное в форме приобретения права на чужое имущество, считается оконченным с момента возникновения у виновного юридически закрепленной возможности вступить во владение или распорядиться чужим имуществом как своим собственным (в частности, с момента регистрации права собственности на недвижимость или иных прав на имущество, подлежащих такой регистрации в соответствии с законом; со времени заключения договора; со дня вступления в силу судебного решения, которым за лицом признается право на имущество, или со дня принятия иного правоустанавливающего решения уполномоченными органами власти или лицом, введенными в заблуждение относительно наличия у виновного или иных лиц законных оснований для владения, пользования или распоряжения имуществом).
Изучение судебной практики по данному составу позволяет выделить в отдельное направление мошеннические схемы по продаже квартир умерших людей. При этом в одних случаях мошенники «работают» после получения сведений о смерти собственника квартиры, а в других смерть собственника является делом рук самих мошенников. Однако общим для всех мошеннических схем являются два обстоятельства:
-
- в качестве жертвы мошенники выбирают одиноких граждан, которые не имеют близких родственников и являются единственными жильцами и собственниками квартиры. В наибольшей степени к группе риска относятся одинокие граждане, злоупотребляющие алкоголем, или наркоманы;
- преступления совершаются либо группой лиц по предварительному сговору, либо организованный группой, при этом роли каждого участника в таких группах распределены заранее.
На примере реальных уголовных дел рассмотрим несколько таких мошеннических схем.
Наиболее часто встречается следующая схема: преступники находят жертву, обманным путем заставляют подписать необходимые документы для отчуждения квартиры (например, договор купли-продажи квартиры или доверенность на совершение всех необходимых действий для ее продажи), затем заключают фиктивную сделку по продаже квартиры одному из участников преступной группы (естественно, без передачи каких-либо денежных средств в счет ее оплаты), после чего жертву убивает один из соучастников.
Особенностью данной схемы является то, что мошенниками не используются поддельные документы, и при расследовании уголовного дела особенно важно доказать отсутствие воли жертвы на продажу квартиры, а также факт получения мошенниками доверенности путем обмана или злоупотребления доверием.
Так, Орловским областным судом был вынесен приговор от 19 марта 2014 г. по делу N 2-2/2014 в отношении организованной группы, действовавшей по вышеуказанной схеме. Как было установлено судом, некто К., получив информацию о намерении Ф. продать свою квартиру или обменять ее с доплатой, зная о том, что последний является психически нездоровым и у него отсутствуют близкие родственники и опекуны, решил завладеть этой квартирой с целью ее дальнейшей продажи. Реализацию этой схемы можно условно разделить на несколько этапов.
На первом этапе задачей преступников было войти в доверие к жертве. Для этого К. познакомился с Ф. и предложил помощь в продаже или обмене квартиры, оказывал ему помощь в оформлении необходимых документов на квартиру и на выдачу нового паспорта, а также давал незначительные денежные средства для личных нужд.
На втором этапе необходимо было установить постоянный контроль за собственником квартиры. Для этого К. познакомил собственника квартиры со своими сообщниками — Н. и М. Сообщники также вошли в доверие к Ф., и один из них даже стал проживать вместе с Ф. на период оформления сделки купли-продажи квартиры, чтобы таким образом контролировать действия Ф., не давая возможности уклониться или отказаться от участия в сделке. За время совместного проживания с жертвой мошенники фактически спаивали его.
На следующем этапе задачей мошенников было запутать следы перемещений Ф. Для этого организатор преступной группы несколько раз переселял Ф. в съемные квартиры вместе с М. под предлогом поиска нового жилья для Ф. В период проживания в данных квартирах М. с Ф., К. и Н. привозили им продукты и спиртное, чтобы обеспечить постоянный контроль за Ф. и не дать ему возможности уклониться или отказаться от участия в сделке. Все действия преступников были направлены на то, чтобы притупить бдительность Ф. и облегчить в последующем подписание обманным путем договора купли-продажи его квартиры.
В свою очередь К. подготовил и оформил документы, необходимые для передачи квартиры Ф. в собственность своего доверенного лица, чтобы впоследствии свободно распоряжаться этой квартирой. К. обеспечил подписание договора купли-продажи квартиры Ф. и своим доверенным лицом, согласно которому органами Росреестра и был зарегистрирован переход права собственности от Ф. к доверенному лицу мошенников. Однако после сделки Ф. не получил деньги за проданную квартиру, и другое жилье для него также не приобрели. В дальнейшем эта квартира была продана другому лицу — так называемому добросовестному приобретателю.
В завершение реализации своего замысла — после совершения сделки и потери интереса к собственнику квартиры, сообщники убили Ф.
Схожую схему воздействия на жертву использовала и другая организованная группа, задавшаяся целью получить права на квартиры некоего С., злоупотреблявшего алкоголем.
Мошенники обманным путем получили у него доверенность на право совершения всех действий, необходимых для продажи недвижимости С., включая право на подписание договора купли-продажи. Таким образом, имея надлежащим образом оформленную доверенность на право продажи недвижимости, мошенники убили С. еще до продажи квартир так называемым добросовестным покупателям. Приговор по данному по делу N 1-18/13 был вынесен Борским городским судом Нижегородской области 11.01.2013.
Таким образом, в рассмотренных случаях преступники не использовали поддельных документов, не вводили в заблуждение третьих лиц, выдавая себя за собственника. Суть их действий заключалась в том, чтобы обманным путем вынудить самих собственников квартир подписывать документы, необходимые для отчуждения квартир.
В схожей схеме мошенники убивают собственника интересующей их квартиры, а для приобретения прав на квартиру используют поддельные документы. При этом жертву могут убить как на начальном этапе реализации мошеннической схемы, так и в конце.
В качестве примера такой схемы можно привести эпизод уголовного дела, по которому Санкт-Петербургский городской суд вынес приговор 04.06.2012.
Организованная преступная группа под руководством некоего К.Н.М. выбрала в качестве очередной жертвы гр-ку Е.
В данной мошеннической схеме жертву убили на начальном этапе реализации преступного замысла.
Следующим шагом было изготовление преступниками поддельного паспорта на имя Е. с фотографией иного лица (одного из участников группы). Это лицо в нотариальной конторе, имея при себе поддельный паспорт на имя Е. с ее фотографией и выдавая себя за Е., оформило завещание, согласно которому Е. завещает все свое имущество, в том числе указанную квартиру, М.К. (родственнику одного из членов организованной группы).
Далее руководитель преступной группы передал паспортные данные Е. иным лицам, которые изготовили поддельное медицинское свидетельство о смерти Е. После чего другой участник преступной группы — З. привлекла для выполнения представительских функций третье лицо, не осведомленное о преступной цели, которое предъявило в загс поддельное медицинское свидетельство о смерти Е. и получило свидетельство о смерти Е.
М.К. (наследник по поддельному завещанию) оформил доверенность, согласно которой уполномочил не осведомленную о преступной цели группы Б.Е. вести в нотариальной конторе, во всех государственных учреждениях дело о передаче ему наследственного имущества, оставшегося после смерти жертвы.
На основании полученной доверенности Б.Е. отправила письмо в нотариальную контору с заявлением о принятии М.К. наследства, оставшегося после умершей Е., и выдаче свидетельства о праве на наследство, копиями свидетельства о смерти Е. и указанного завещания. На основании вышеуказанных документов нотариусом было заведено наследственное дело.
Получив свидетельство о праве наследования по завещанию, Б.Е. должна была зарегистрировать право собственности М.К. в органах государственной регистрации, получив таким образом право им распоряжаться, однако совместный умысел преступников на завладение квартирой довести до конца не удалось по независящим от них обстоятельствам, так как дочь Е. также обратилась с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершей Е., которое было приобщено к материалам наследственного дела.
Еще одним примером подобной мошеннической схемы является уголовное дело, приговор по которому был вынесен Московским городским судом 12 февраля 2016 г.
Примерно осенью 2013 года преступники узнали о намерении Ф. сдать в аренду находящуюся у него в собственности квартиру. Во исполнение намеченного плана один из соучастников заключил с Ф. договор найма квартиры сроком на 5 лет. Данные действия были направлены на контроль за действиями потерпевшего и ограничение его возможности по отчуждению квартиры.
Далее один из соучастников изготовил подложный паспорт на имя Ф., но со своей фотографией. С этим паспортом он обратился в нотариальную контору нотариуса г. Москвы и получил фиктивную доверенность, уполномочивающую знакомого одного из членов преступной группы быть представителем Ф. во всех компетентных организациях и учреждениях г. Москвы по вопросу регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. На основании поддельной доверенности были собраны необходимые для продажи квартиры документы, подписан и сдан для государственной регистрации перехода права собственности договор купли-продажи квартиры. При этом новым собственником квартиры было подконтрольное преступникам лицо.
Ф. был убит преступниками после так называемой легализации квартиры (т.е. продажи ее добросовестному приобретателю).
Для рассмотренной схемы характерно то, что мошенники выдают одного из участников преступной группы за собственника квартиры благодаря поддельному паспорту. Это дает им возможность вовлекать в мошенническую схему так называемых добросовестных исполнителей, которые на основании доверенности выполняют представительские функции в интересах мошенников и совершают необходимые действия для оформления квартир в собственность преступников. При этом такой исполнитель знаком только с одним участником преступной группы.
Еще одна распространенная мошенническая схема заключается в том, что мошенники не убивают собственника квартиры, а приступают к действиям, направленным на завладение квартирой, только после смерти собственника квартиры.
13.09.2012 Московским городским судом был вынесен приговор в отношении организованной группы, которая по различным мошенническим схемам получала квартиры умерших граждан. Рассмотрим два эпизода данного дела в качестве примера.
После получения информации о смерти гр. С и его паспортных данных двое из участников организованной группы прибыли к нотариусу, которая, действуя с ними в сговоре, изготовила поддельное завещание от имени умершего. Согласно этому поддельному завещанию С. якобы завещал свою квартиру в г. Москве одному из участников группы.
После изготовления поддельного завещания другой нотариус, также действуя в сговоре с членами организованной группы, совершила все необходимые действия на принятие наследства указанным в завещании членом преступной группы и получение свидетельства о праве на наследство, оставшегося после смерти собственника квартиры. Однако преступление не было завершено по независящим от членов группы обстоятельствам.
В описанной выше схеме мошенники самостоятельно обеспечивают подделку и оформление документов на всех этапах преступления, минимизируя вовлечение третьих лиц, не осведомленных о совершаемом преступлении.
В другом эпизоде того же дела участники организованной группы приобрели права на квартиру, используя поддельные документы и введя в заблуждение нотариуса, сотрудников органов загса и Росреестра.
Так, узнав о смерти собственника Ш., используя поддельные печати, преступники изготовили следующие поддельные документы: завещание от имени Ш. на имя К. (члена группы), якобы зарегистрированное нотариусом г. Москвы Л. в надлежащем порядке, доверенность от имени К. на имя У. (члена группы), якобы зарегистрированную нотариусом г. Москвы Г. в надлежащем порядке, свидетельство о заключении брака между К. и Ш., якобы выданное отделом ЗАГС администрации <***>, выписку из домовой книги, согласно которой Ш. выписан 15 июня 2010 г. по смерти 19 апреля 2010 г.
Затем У. на основании поддельного завещания от имени Ш. и доверенности от имени К., путем обмана и злоупотребляя доверием сотрудников отдела ЗАГС, получил повторное свидетельство о смерти Ш., согласно которому Ш. скончался в декабре 2008 года, после чего передал его руководителю преступной группы, который обеспечил изготовление поддельного свидетельства о смерти Ш. с датой смерти 19 апреля 2010 г.
После чего руководитель преступной группы привлек гр-на Д., не осведомленного о преступной деятельности, который должен был представлять по доверенности интересы подставного наследника. Для открытия наследственного дела преступники передали Д. поддельные документы: свидетельство о смерти Ш., свидетельство о заключении брака между Ш. и К. от 20 марта 2004 г., выписку из домовой книги, согласно которой Ш. выписан «по смерти», и доверенность на имя Д. от имени подставного наследника, зарегистрированную нотариусом в установленном порядке.
На основании полученных документов Д. в установленном законом порядке обратился с заявлением об открытии наследственного дела в нотариальную контору, где было открыто наследственное дело к имуществу умершего Ш. и 6 декабря 2010 г. выдано свидетельство о праве на наследство на квартиру по закону на имя К. как на вдову бывшего собственника квартиры.
Получив указанное свидетельство, Д. передал его для государственной регистрации в Росреестр, после чего так называемая «вдова» К. получила свидетельство о праве собственности на квартиру.
Аналогичной схемой пользовались и члены организованной группы в Санкт-Петербурге. Узнав о смерти лиц, не имеющих наследников, и получив паспортные данные умерших, они изготавливали поддельные завещания, обманным путем получали повторные свидетельства о смерти, после чего обращались в установленном порядке к нотариусам для открытия наследственных дел, получали свидетельства о праве на наследство на имущество умерших.
Оформив квартиры в собственность одного из членов организованной преступной группы, они в последующем продавали ее третьим лицам — так называемым добросовестным приобретателям. (Приговор в отношении этой преступной группы вынесен Санкт-Петербургским городским судом 4 июня 2012 г.)
Особенностью мошеннических схем по присвоению квартир умерших собственников является подделка преступниками документов, дающих право на получение квартиры в качестве наследства.
После получения мошенниками прав на чужие квартиры, независимо от схемы, преступники предпринимают однотипные действия по так называемой легализации недвижимости.
В качестве примера таких действий можно привести уголовное дело, по которому Московский городской суд вынес приговор 12.02.2016.
После приобретения путем мошенничества права на квартиру участники преступной группы решили легализовать (отмыть) имущество путем совершения гражданско-правовой сделки в целях придания правомерного вида владению, пользованию и распоряжению данным имуществом.
С указанной целью участник преступной группы Н. привлек риелтора, не осведомленного о преступных намерениях соучастников, разместившего в сети Интернет информацию о поиске покупателя на полученную преступным путем квартиру.
После появления покупателя, не осведомленного о незаконном получении прав на квартиру и готового к заключению договора на ее покупку, риелторами было организовано заключение сделки — подписание договора купли-продажи, подача документов для государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и последующее получение мошенниками денежных средств за квартиру от добросовестного покупателя через банковскую ячейку. Полученные за квартиру денежные средства мошенники распределили между собой.
В чем же состоит главная опасность приобретения такой квартиры? Дело в том, что в большинстве случаев у таких квартир рано или поздно находятся реальные наследники и именно по их заявлениям возбуждаются уголовные дела и выносятся обвинительные приговоры, из которых однозначно следует, что у умершего (убитого) собственника отсутствовала воля на отчуждение недвижимого имущества.
Судебные акты по таким делам носят преюдициальный характер при рассмотрении споров по искам законных наследников о признании недействительными сделок, заключенных с «добросовестными покупателями», и истребовании соответствующих квартир из незаконного владения новых собственников в пользу наследников. Суды общей юрисдикции удовлетворяют такие иски законных наследников, в результате чего «добросовестный покупатель» остается и без квартиры, и без денег.
Какие рекомендации в данном случае могут оказать реальную помощь?
Что касается рекомендаций наследникам, то они скорее не правового, а морального характера. Не следует оставлять без внимания таких родственников (какой бы образ жизни они ни вели). Ведь преступники из различных источников получают информацию о потенциальных жертвах — начиная с соседей и заканчивая работниками социальных служб. Даже создание видимости того, что человек имеет родственников и друзей, может отпугнуть мошенников. Если уж потенциальный наследодатель психически не здоров, то необходимо предпринять меры по признанию его недееспособным и назначению опекунства.
Рекомендации покупателям квартир на вторичном рынке неоднократно обсуждались в различных СМИ. Со своей стороны рекомендую потенциальному покупателю в первую очередь привлечь специалиста, который знаком со всеми тонкостями оформления и проверки так называемой чистоты квартиры. В крупных агентствах недвижимости риелтор обязан проверить до 30 фактов, которые могут оказать влияние на легитимность сделки.
Читайте еще:
Автор: С. Щербатова
Телефон: