«Контролируйте свою управляющую компанию!». Социальная реклама с таким текстом нередко встречается на улицах городов. Основой отношений собственников многоквартирных домов с управляющей организацией является договор, а особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок его расторжения собственниками в одностороннем порядке.
В статье критически оценивается правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу отказа собственников помещений в многоквартирных домах от услуг избранных ими управляющий компаний (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 7677/11 от 22 ноября 2011 года).
Управление многоквартирными жилыми домами как особый вид гражданских правоотношений известен нашему законодательству с 1991 года, когда Законом РСФСР N 1552-1 были внесены изменения в Жилищный кодекс РСФСР, предоставляющие право собственникам жилых помещений в полностью приватизированных жилых домах выбрать организацию для обслуживания жилого дома и заключить с ней договор.
Впоследствии по мере выявления проблем регулирование этого вида договора становилось все более подробным.
Важные новеллы содержал Федеральный закон от 29 декабря 2006 года N 251-ФЗ.
Можно было бы утверждать, что последовательную и законченную систему рассматриваемый вопрос обрел с принятием Федеральных законов от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ и от 25 июня 2012 года N 93-ФЗ.
Особую сложность в отношении этого вида договора представляет порядок расторжения договора управления собственниками помещений в одностороннем порядке.
С введением Федеральных законов N 123-ФЗ и 93-ФЗ можно было бы считать проблему в основном снятой. Так оно и есть на законодательном уровне, однако на правоприменительном уровне — наоборот, неожиданно все осложнилось.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлениях N 1027/10 от 15 июля 2010 года и N 7677/11 от 22 ноября 2011 года довел до арбитражных судов свои толкования по этому вопросу.
Они оказались взаимоисключающими. Президиум ВАС мотивировал свою новую позицию ссылкой на изменение закона.
Однако были ли для этого основания? В настоящей статье попытаемся обосновать, что не было.
С 2011 года в Государственной Думе обсуждается законопроект N 623780-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации (о саморегулировании в сфере управления многоквартирными домами)». Авторы законопроекта в своей пояснительной записке утверждают: чтобы навести порядок в отрасли, необходимо выработать порядок и условия допуска на рынок управляющих компаний.
Управление общим имуществом многоквартирного дома (МКД) начинается с договора, заключаемого между собственниками и лицом, которое оказывает жилищно-коммунальные услуги своими силами или приобретает их у третьих лиц. Этим лицом является коммерческая организация, выбранная собственниками на общем собрании, то есть управляющая организация.
На стороне собственников МКД могут быть как непосредственно собственники помещений, которые выступают одной стороной договора, — в случае, когда управляющая организация избрана на общем собрании собственников, а также договоры с управляющими организациями могут заключаться товариществами собственников жилья, жилищными кооперативами — в случаях, когда полномочия по заключению договоров по уставу принадлежат этим некоммерческим организациям собственников.
С большим или меньшим количеством недостатков договоры с управляющими организациями заключены.
Срок, на который договор может быть заключен, в разных случаях составляет от одного года до пяти лет.
Возможность одностороннего отказа от договора до истечения срока включается в договоры не часто, что и понятно: каждое лицо, заключающее какой бы то ни было договор, стремится к стабильности и предсказуемости правоотношения.
Если возможность одностороннего отказа от исполнения договора предусмотрена соглашением сторон, то, исходя из принципа свободы договора, его досрочное прекращение возможно в любое время.
Однако бывает, что и до истечения определенного в договоре срока действия часть собственников МКД инициируют общее собрание собственников в форме заочного голосования, на котором принимается решение заменить управляющую организацию.
Фальсификации протоколов, подделка подписей жильцов, регистрация никем не учреждавшихся ТСЖ и прочие подобные атрибуты процесса не тема данной статьи.
Для наших целей предположим, что собственники реально подписали бюллетени голосования о замене одной управляющей организации на другую.
На первый взгляд такое право предусмотрено положениями статьи 161 Жилищного кодекса.
Часть 2 данной статьи обязывает собственников выбрать один из трех возможных способов управления:
-
- непосредственное управление собственниками;
- управление товариществом собственников жилья или специализированным кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Часть 3 той же статьи предусматривает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
В 2009 году появились первые судебные споры, предметом которых были незаконные, по мнению истцов, переизбрания управляющих организаций собственниками до истечения срока действия договоров управления.
Прецедентным стало дело, итогом которого стало Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 1027/10 от 15 июля 2010 года.
В данном деле ООО «УК «МДС» обратилось с иском к ООО «ЖРЭП-4» о понуждении передать техническую документацию, необходимую для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Истец ссылался на то, что в ноябре 2007 г. собственники помещений выбрали управляющей организацией ЖРЭП-4, а в апреле 2008 года собственники общим собранием в форме заочного голосования приняли решение о передаче функций управляющей организации УК «МДС».
Суды первой апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об обоснованности иска на том основании, что собственники вправе в любое время отказаться от исполнения договора управления при условии возмещения управляющей компании понесенных расходов.
Однако в надзорной инстанции, отменяя все судебные акты по делу, Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что договор управления многоквартирным домом по своей природе является особым видом договора, такой договор может быть досрочно прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
Часть 8.1 касается права собственников отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса. Это — частный аспект темы, и в данном деле часть 8.1 не подлежала применению.
Согласно же части 8.2 статьи 162 собственники в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.
Таким образом, Президиум ВАС расставил точки на «i», после чего судебная практика по делам с аналогичными обстоятельствами начала обретать единообразие: собственники МКД, избравшие новую управляющую организацию до истечения срока договора с ранее избранной организацией, обязаны были предоставить суду доказательства ненадлежащего исполнения последней своих договорных обязательств.
Арбитражная практика стала последовательно проводить правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда, изложенную в Постановлении N 1027/10 от 15 июля 2010 года: досрочное расторжение договора управления многоквартирным домом по инициативе одной из сторон, в том числе собственников, без указания мотива возможно только при наличии такого условия в договоре.
Такие обстоятельства, например, имели место в деле N А71-20245/2009 (Определение Высшего Арбитражного Суда N ВАС-16387/10). В остальных же случаях односторонний отказ собственников от договора возможен лишь при условии ненадлежащего исполнения договорных обязательств управляющей организацией (в частности, это указано в Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N ВАС-10923/10 от 19.08.2010 по делу N А71-15079/2009, N ВАС-12345/10 от 22.09.2010 по делу N А71-9708/2009, N ВАС-2012/10 от 19.10.2010 по делу N А11-10021/2008, N ВАС-13761/10 от 21.10.1010 по делу N А71-13033/2009).
В июне 2011 года Жилищный кодекс РФ обретает ряд важных изменений, которые описывают внятный алгоритм действий при выборе собственниками способов управления жилыми домами, избрании и переизбрании управляющих организаций (Федеральный закон от 4 июня 2011 года N 123-ФЗ).
Казалось бы, внесена окончательная ясность.
Однако 22 ноября 2011 года Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ принимается Постановление N 7677/11, в котором арбитражным судам предписывается руководствоваться новыми толкованиями положений части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса.
При этом Президиум ВАС указывает, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом N 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений жилого дома в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом.
Так действительно ли часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона N 123-ФЗ дает основания для таких выводов?
Обратимся к букве части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона N 123-ФЗ: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».
Итак, первое. Часть 2 статьи 161 Жилищного кодекса, как и раньше, обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
-
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Второе. Часть 8.2 статьи 162 в новой редакции дает право собственникам помещений в многоквартирном доме, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Таким образом, новая редакция части 8.2 отличается от предыдущей редакции словами «и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом», т.е. обязательная предпосылка для одностороннего отказа собственников от договора остается прежней — невыполнение управляющей организацией условий договора.
Только при наличии этой предпосылки, как ее следствие, возникает право собственников в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Кажется, лингвистическая конструкция самой нормы части 8.2 не допускает двух мнений.
Окончательно убеждает в этом анализ статьи 162 в корреспонденции со статьей 165.
В статье 165 в редакции Федерального закона N 123-ФЗ содержатся принципиально важные для рассматриваемой темы новеллы.
Разрешение спора о правомерности или неправомерности одностороннего расторжения договора управления без применения статьи 162 в неразрывном единстве со статьей 165 вообще не представляется возможным после введения в действие Федеральных законов N 123-ФЗ и N 93-ФЗ.
Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации.
В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
Законодателем снята проблема доказывания по данной категории споров, так как надлежащим доказательством невыполнения управляющей организацией условий договора теперь является только заключение органа местного самоуправления по итогам проверки.
Заключение органа местного самоуправления, разумеется, может быть оспорено, но это уже совсем другая история.
Но совсем не другая история то, что арбитражные суды обязаны руководствоваться тем толкованием закона, которое непостижимым образом появилось в Постановлении Президиума ВАС РФ N 7677/11 от 22 ноября 2011 года.
Из Постановления Президиума ВАС следует, что часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в редакции Федерального закона N 123-ФЗ предоставляет собственникам помещений три самостоятельных, отдельных одно от другого, права:
-
- в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора;
- принять решение о выборе иной управляющей организации;
- принять решение об изменении способа управления данным домом.
Сегодня правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда состоит в том, что «анализ законодательства не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способ управления домом и конкретную управляющую организацию, домовладельцы лишаются возможности изменить этот способ управления домом и управляющую организацию иначе как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации.
Более того, статья 162 Жилищного кодекса, измененная Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ, в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом» (Постановление ПВАС РФ N 7677/11 от 22.11.2011).
Из таких посылок сегодня исходят суды при разрешении данной категории споров (см., например, Определения Высшего Арбитражного Суда N ВАС-9200/11 от 20.02.2012 по делу N А45-11863/2010, N ВАС-5413/12 от 10.05.2012 по делу N А71-4529/2011, N ВАС-10071/12 по делу N А40-71500/2011, N ВАС-18495/12 от 18.02.2013 по делу N А33-15700/2011).
Иное нарушало бы единообразие правоприменительной практики и было бы основанием для отмены судебных актов.
Однако положение, при котором правоприменительная практика не соответствует букве закона, также невозможно.
Хочется надеяться на то, что Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации устранит или разъяснит данную коллизию.
Читайте еще:
Автор: И. Кузьмичева
Телефон: