Жилищное законодательство предусматривает несколько вариантов управления жилищно-коммунальным хозяйством в многоквартирном жилом доме, отдельные квартиры в котором принадлежат разным собственникам. Но при всех перечисленных законом формах управления оно должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, разрешение вопросов пользования общим имуществом и предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ и Постановление Правительства РФ N 416 от 15.05.2013 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» перечисляют допустимые способы управления многоквартирными домами. Это:
-
- непосредственное управление собственниками помещений, проживающими в доме;
- управление посредством избрания собственниками помещений товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов;
- управляющими организациями, заключившими договор управления многоквартирным домом;
- управляющими организациями, заключившими договор оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, количество квартир в котором составляет более 12;
- застройщиком, управляющим многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
Указанное Постановление Правительства РФ предусматривает стандарты управления многоквартирным домом, то есть обязанности, которые возлагаются на органы управления домом. Они включают в себя:
а) прием, хранение и передачу технической документации на дом;
б) сбор, обновление и хранение информации о собственниках жилых и нежилых помещений в доме;
в) подготовка предложений по содержанию и ремонту общего имущества дома для вынесения этих вопросов на общее собрание собственников помещений;
г) организация и подготовка проведения общего собрания собственников помещений, информирование собственников о документах, рассматриваемых на общем собрании;
д) организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг, утвержденным решением собрания;
ж) организация и осуществление расчетов за услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в доме;
з) обеспечение собственниками помещений контроля за работой и деятельностью органами управления домом.
Особый интерес в практической реализации вызывает первый способ управления домом, то есть самими собственниками помещений. Как это может выглядеть в реальности?
Часто это избрание на общем собрании организации, обслуживающей дом, и установление отношений с ней посредством договорных обязательств.
Текст договора на оказание услуг, работ и их стоимости, рассматривается и утверждается на общем собрании, которое одновременно выбирает лиц, уполномоченных на право подписания договора и представление интересов собственников во всех государственных и коммерческих структурах, созыв общего собрания собственников и распространение информации о решениях общих собраний и деятельности обслуживающей организации.
По договору обслуживающая организация принимает обязательства по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений.
Как правило, на эту организацию возлагается обязанность по начислению коммунальных услуг отдельным собственникам дома, распространению квитанций на оплату этих услуг с предоставлением ей права обращения в суд за принудительным взысканием с отдельных собственников задолженности по квартплате. Обслуживающие организации заключают договоры с коммунальными службами на предоставление жильцам дома коммунальных услуг (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение и прочие услуги).
При такой форме управления домом необходима особая повышенная организованность собственников. Ведь контроль за деятельностью обслуживающих организаций осуществляется не иначе как через заслушивание отчета о работе этой организации и вынесение соответствующей оценки ее работы.
Если жильцы дома недовольны результатами работы избранных ими уполномоченных лиц или обслуживающих организаций, они могут на общем собрании пересмотреть условия взаимоотношений с организацией, заменить ее или переизбрать уполномоченных лиц и наконец перейти на другую форму управления.
О других формах управления домами мы писать не будем: они понятны и дополнительных комментариев не требуют. Однако и здесь заметим, что о работе избранных товариществ собственников жилья или кооперативов, а также управляющих компаний собственники помещений могут высказать свое мнение на общем собрании.
И если, например, собственников помещений дома не устраивает работа управляющих компаний, они могут отказаться от нее и избрать другую компанию или вовсе перейти на другую форму управления. Все во власти собственников. О том, как важно проявлять активность и заинтересованность в результатах работы избранных управляющих компаний или ТСЖ и кооперативов, узнаем на примере отдельных судебных дел.
ООО «УК «Клубный» обратилось в суд с иском о взыскании с гражданина Е. задолженности по оплате коммунальных услуг. Ответчик иск не признал и предъявил встречный иск о признании незаконными тарифов на содержание общего имущества дома. Видновский городской суд Московской области взыскал с гражданина Е. задолженность за коммунальные услуги и отказал гражданину Е. в удовлетворении встречных исковых требований Е.
При этом Суд исходил из того, что тарифы, установленные «УК «Клубный» соответствуют действующему законодательству, утверждены на собрании собственников дома.
В то же время собственники дома, недовольные установленными тарифами по оплате за содержание и ремонт жилого помещения и прочие услуги, в течение длительного времени должным образом не позаботились о проведении общего собрания для выбора способа управления домом и установления иных тарифов по оплате.
Данное решение суда первой инстанции оставлено без изменения судебной коллегией Московского областного суда, рассматривающей апелляционную жалобу гражданина Е. (Апелляционное определение Мособлсуда от 16.04.2014 по делу N 33-1255/2014).
А вот другой пример, также с участием управляющей компании.
ООО «Русский монолит» обратилось в суд за взысканием задолженности по квартплате с собственника дома, гражданина К. В основание иска положен договор между истцом и ответчиком, согласно которому гражданин К. принял обязательства оплачивать расходы по техническому обслуживанию дома и возмещать коммунальные платежи.
В возражении на иск гражданин К. указал, что истец незаконно, в одностороннем порядке установил тарифы на техническое обслуживание дома, что решение о размерах оплаты за техническое обслуживание и содержание дома собственниками не принималось, а в договоре не содержится понятия методики расчета стоимости работ и услуг.
И, наконец, ответчик указал, что решения общего собрания о выборе способа управления домом и привлечению к управлению ООО «Русский монолит» не принималось, и поэтому размер платы жильцов должен был рассчитываться исходя из тарифов, установленных Правительством города Москвы.
Удовлетворяя исковые требования Управляющей компании, Пресненский районный суд города Москвы в констатирующей части своего решения записал, что не может приниматься довод ответчика об отсутствии выбора у собственников дома способа управления, поскольку, как выяснил Суд, способ управления домом был избран застройщиком — ОАО «Пролетарский труд», — который и заключил с ООО «Русский монолит» договор на техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт дома, а собственники не инициировали изменение способа управления домом и закрепление тарифов на коммунальные услуги.
Между тем в договоре между истцом и ответчиком записано, что стоимость технического обслуживания рассчитывается пропорционально площади квартиры с учетом затрат управляющей компании на подачу тепла, водоснабжения и приема сточных вод, на освещение мест общего пользования и придомовой территории и тому подобного, а также на содержание технической эксплуатации. При этом расчет производится на основании заключенных ООО «Русский монолит» договоров со службами городского хозяйства по тарифам Правительства Москвы.
Поэтому Суд со ссылкой на статьи 156, 157 Жилищного кодекса РФ признал правомерность требований истца и необоснованность возражений ответчика. Апелляционная коллегия Мосгорсуда оставила решение Пресненского суда без изменения (Апелляционное определение Мосгорсуда от 18.03.2014 по делу N 33-8177).
Из примера видно, что собрания жильцов по выбору способа управления домом не проводилось, расчет затрат на техническое обслуживание дома собственниками не утверждался. А согласно пункту 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается сроком не менее, чем на один год.
Раз собственники не инициировали размер и условия платежей за проживание в доме, действовали условия договора между каждым собственником помещений и ООО «Русский монолит». «Что написано пером — не вырубишь топором». Условия договора, пока он действует, надо выполнять.
Читайте еще:
- Как правильно выбрать способ управления своим домом? И что такое ТСЖ?
- Что такое ТСН и чем оно отличается от ТСЖ?
Автор: А. Герасимов
Телефон: