Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в РФ представляет собой действие, завершающее процесс возникновения, перехода и прекращения вещных прав на объекты недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Рассмотрим нюансы, которые возникают при регистрации прав на недвижимость.
Прекращение зарегистрированных обременений
Бывают ситуации, когда ранее арендованные помещения арендатором фактически были освобождены, сам он съехал, но документы о прекращении арендных отношений не подписал.
В ЕГРП сохранялась запись о наличии зарегистрированных обременений, поскольку у регистратора не было оснований считать договоры аренды прекращенными. Кроме того, невозможно было получить от арендаторов необходимые документы, так как некоторых из них ликвидировали, а в отношении других не было известно место нахождения.
Поскольку никаких документов о ранее заключенных договорах аренды не было, оставалось только обратиться к записи в ЕГРП. Однако в выписке из всей контактной информации имелось лишь фирменное наименование арендатора.
Наличие в ЕГРП зарегистрированных обременений в виде долгосрочной аренды нарушает права и охраняемые законом интересы арендодателя в сфере предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, создает для него неудобства, поскольку при заключении договора аренды арендодатель обязан предупреждать своих арендаторов обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).
Неисполнение этой обязанности дает арендаторам право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Прекратить зарегистрированные обременения можно в судебном порядке, однако существует и более простая процедура.
Приложением N 3 к Приказу Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 N 113 (в ред. от 04.03.2011) предусмотрен документ, который необходимо представить при внесении в ЕГРП записи о расторжении (прекращении) договоров аренды (субаренды), — заявление любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если договор возобновлен на неопределенный срок.
Если договор аренды заключен на определенный срок, то условие о его расторжении в одностороннем порядке, а также порядок и момент расторжения должны быть предусмотрены договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
На государственную регистрацию представляется уведомление о том, что вторая сторона по договору извещена. Помимо этого, в уведомлении должна быть указана дата, с которой договор считается расторгнутым.
Выполнение указанных требований при оформлении прекращения долгосрочного обременения является обязательным, поскольку лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений с другим лицом по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки. Поэтому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления (Определение ВАС РФ от 19.05.2011 N ВАС-3318/11).
До государственной регистрации прекращения обременений необходимо направить арендатору по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ (www.nalog.ru), уведомление об отказе от договора аренды и через три месяца после этого обратиться к регистратору.
В уведомлении необходимо указать на отказ от договора аренды, отметив, что фактически все помещения освобождены и арендатором не используются.
Уведомление необходимо отправить с описью вложения, которую вместе с текстом уведомления передать регистратору.
К заявлению о государственной регистрации и уведомлению об отказе от договора аренды можно также приложить приказ арендодателя о расторжении договора аренды с указанием на то, что все помещения фактически освобождены арендатором и находятся в распоряжении арендодателя.
Государственная регистрация прекращения обременения осуществляется в месячный срок без уплаты государственной пошлины.
В случае если арендатор ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), вместо уведомления прикладывается выписка из соответствующего реестра, где в графе о статусе субъекта указано, что он не действует.
Нетипичные договорные модели
Поскольку в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не ограничено право выбора заявителями договорных моделей, используемых для регистрации прав, последние могут заключать договоры, как предусмотренные в законе и иных правовых актах РФ, так и не предусмотренные (непоименованные договоры), а также заключать смешанные договоры, содержащие элементы различных договоров (ст. 421 ГК РФ).
Достоинство смешанного договора в том, что он в отличие от всех остальных договоров позволяет в рамках одного договора урегулировать различные отношения сторон в их совокупности, а не прибегать для этого к различным договорным моделям, что значительно упрощает процесс.
Использование такой конструкции отличается практическим удобством, значительной экономией времени, затрат и усилий сторон.
При смешанном договоре участники гражданского оборота при оформлении своих отношений могут не ограничиваться рамками предусмотренных законодательством моделей, а по своему усмотрению конструировать договор, адекватный их потребностям, со всеми необходимыми элементами.
Для удобства участники гражданского оборота могут также обращаться к комплексным договорам, включающим в себя несколько обязательств одного вида.
Для иллюстрации можно привести следующий пример с приватизацией жилых помещений. В результате проведения приватизации собственниками жилых помещений в равных долях становятся все проживающие в приватизируемой квартире граждане, за исключением тех, что выразили отказ.
Между тем такие граждане имеют намерение перераспределить квартиру или квартиры не в равных долях между собой, а в ином порядке по достигнутой договоренности.
К примеру, собственниками двухкомнатной и однокомнатной квартир стали трое человек, которые хотят в состав собственников принять четвертого (своего родственника) и перераспределить между собой все квартиры таким образом, чтобы собственником однокомнатной квартиры являлся один человек, а двухкомнатная поступила в общую долевую собственность всех остальных.
Участники сделки могут оформить это отдельными договорами, но в каждом конкретном случае они будут дополнительно платить государственную пошлину за регистрацию договора, а могут обойтись и одним комплексным договором, в котором будут урегулированы все эти вопросы. В таком случае пошлина уплачивается один раз, и регистрация осуществляется в два раза быстрее.
Заявителю не может ставиться в вину то обстоятельство, что он все требуемые ему операции оформляет одним договором, а не несколькими (как было бы удобнее регистратору), оптимизируя свои временные и финансовые затраты. Иное означает нарушение принципов свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав (ст. 1 ГК РФ).
Ссылка на ранее сданные документы
Для государственной регистрации представляется пакет документов, среди которых нотариальные копии учредительных документов, копии документов, подтверждающих полномочия заявителей (ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Если у заявителей есть необходимость в течение определенного периода неоднократно обращаться к регистратору, то обязанность каждый раз представлять ему пакет документов является обременительной. Между тем этого можно избежать, оптимизировав свои временные и финансовые затраты.
Если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии указанных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица (п. 22 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста от 01.07.2002 N 184).
В этом случае при приеме документов необходимо сделать ссылку на дело правоустанавливающих документов, в котором находятся копии учредительных документов (абз. 2 п. 3.2.2 Приказа Управления Росреестра N 113).
Такую ссылку можно сделать в самом заявлении о государственной регистрации на втором листе в примечании после графы «N записи в книге учета входящих документов». Ссылку можно оформить следующим образом: учредительные документы ООО находятся в регистрационном деле N __».
Обязательные действия при регистрации
При государственной регистрации обязательно проводятся правовая экспертиза и проверка законности представленных на регистрацию документов (абз. 3 п. 1 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
При правовой экспертизе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (п. 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Приказом Минюста России от 01.07.2002 N 184).
Одним из документов, являющихся основанием для государственной регистрации, выступает вступивший в законную силу судебный акт (ст. 17 Закона N 122-ФЗ).
На практике нередко возникает вопрос, распространяются ли полномочия регистратора по проведению правовой экспертизы и проверке законности на судебные акты. Ведь вступивший в законную силу и не оспоренный в установленном порядке судебный акт считается законным и обоснованным.
Процессуальное законодательство РФ устанавливает, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории РФ (ст. 6 ФКЗ от 31.12.1996 N 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», ст. 7 ФКЗ от 28.04.1995 N 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации», п. 8 ст. 5 ФКЗ от 07.02.2011 N 1-ФКЗ «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации», п. 1 ст. 16 АПК РФ, п. 2 ст. 13 ГПК РФ).
Неисполнение судебных актов суда влечет ответственность, предусмотренную законодательством (Постановление ФАС ВСО от 24.06.2009 по делу N А10-1950/08).
Неисполнение судебного акта арбитражного суда обладает высокой степенью общественной опасности, поскольку дискредитирует правосудие. Судебные акты арбитражного суда могут быть отменены или изменены только вышестоящим судом в порядке, предусмотренном законом.
Иное является нарушением общеправовых принципов эффективного судопроизводства и правовой определенности. ФАС ПО в Постановлении от 25.06.2010 по делу N А55-31288/2009 отметил, что не допускается пересмотр вопросов, разрешенных судом, — необходимо считаться с судебными актами и не подвергать их сомнению при рассмотрении вопросов, связанных с теми, по которым суд уже принял решение. Это направлено на обеспечение стабильности и определенности административных и иных публичных правоотношений.
В Постановлении от 13.09.2011 N 3004/11 Президиум ВАС РФ признал незаконным отказ регистрирующего органа в регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии с условиями мирового соглашения, утвержденного третейским судом, на принудительное исполнение решения которого был выдан исполнительный лист арбитражного суда.
Регистратор посчитал, что третейский суд рассмотрел спор, не относящийся к его компетенции. Суд первой инстанции признал данный отказ незаконным, но с ним не согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.
Президиум ВАС РФ указал, что допустимость передачи споров, вытекающих из правоотношений, связанных с правами на объекты недвижимого имущества, на рассмотрение третейского суда не имеет правового значения при рассмотрении регистрирующим органом документов, представленных на регистрацию.
Если арбитражный суд выдал исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, то у регистратора отсутствовали правовые основания для отказа в осуществлении регистрации.
Особенность государственной регистрации прав на недвижимость на основании утвержденного судом мирового соглашения состоит в том, что регистрационная служба не проверяет действительность мирового соглашения и не проводит правовой экспертизы его содержания, поскольку законность мирового соглашения обеспечивается процедурой его утверждения арбитражным судом (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 5263/11).
Таким образом, как видно из приведенных материалов судебной практики, связанной с оспариванием и признанием незаконным действий регистратора, последний не вправе осуществлять правовую экспертизу и проверку законности вступивших в законную силу судебных актов.
Иное означало бы нарушение принципа самостоятельности и независимости судебной власти, отсутствие обязательности судебных постановлений, что является недопустимым.
Регистрация имущества умершего
В судебной практике отмечается, что в случае смерти одного из участников сделки, подлежащей государственной регистрации или переход права по которой подлежит регистрации, другие участники не лишены права потребовать регистрации от наследников умершего в судебном порядке.
Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества в случае исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.
При этом не требуется признание недействительным свидетельства о праве на наследство. Такое требование подлежит удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации перехода права собственности.
После смерти продавца, выразившего свою волю на отчуждение недвижимого имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю, обязанности по договору купли-продажи такого имущества переходят к его наследникам (Определение ВС РФ от 02.11.2010 N 34-В10-6).
После смерти продавца, выразившего свою волю на получение спорного имущества по договору мены, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на него, обязанности по государственной регистрации переходят к наследникам (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 19.04.2011 N 5618).
Планируемые изменения в ГК РФ
В ГК РФ вводится ст. 8.1, которая предусматривает следующее. Если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
Запись в реестр вносится при наличии заявлений всех лиц, участвующих в сделке, а если регистрация производится на основании нотариально удостоверенной сделки — по заявлению любой из сторон через нотариуса.
Регистратор вправе проверять законность такой нотариальной сделки. В отношении зарегистрированного права в реестр может быть внесена запись о возражении лица, за которым аналогичное право было зарегистрировано ранее. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения об этом записи.
Читайте еще:
- Особенности регистрации договоров на жилые помещения
- Государственная регистрация права собственности на землю в РФ
- О принципах государственной регистрации прав на недвижимость
Авторы: А. Дружинин, О. Григорьева
Телефон: