Довольно часто встречаются случаи, когда объектом недвижимости владеют, пользуются и распоряжаются несколько собственников. Если это дом, то такой вариант вполне возможен, а вот если это малогабаритная квартира, то тут уже могут возникнуть конфликтные ситуации. И, к сожалению, не обладая специальными знаниями в этой области, владельцы, сами того не желая, допускают серьезные ошибки, которые в дальнейшем перерастают в сложные и длительные судебные споры.
Статьей 252 Гражданского кодекса РФ закреплено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности также вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. А при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
В том случае, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Сразу напрашиваются вопросы: каким образом оформлять соглашение, что значит выделение доли в натуре, в каких случаях невозможен выдел доли в натуре и как определить стоимость доли? И это только малая часть вопросов, которые необходимо решить при оформлении выделения доли в праве общей собственности.
Некоторые сложности попробуем разрешить, анализируя судебную практику по данной категории дел.
Челябинский областной суд (апелляционная инстанция) рассмотрел апелляционную жалобу по делу N 11-9001/2013 от 30.08.2013, рассмотренному ранее в Курчатовском районном суде города Челябинска по исковому заявлению К.Н., действующей в интересах опекаемого ею К.Е. к В., Г.В., ООО «ПЖРЭО Курчатовского района», МУП «Производственное объединение водоснабжения и водоотведения», МУП «Горэкоцентр», МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети», ОАО «Уральская теплосетевая компания», ООО «НОВАТЭК-Челябинск» об определении порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги соразмерно долям сособственников, об определении порядка пользования жилым помещением, а также обязать вышеуказанные организации разделить лицевые счета соразмерно долям сособственников, выдать каждому сособственнику отдельный платежный документ на оплату коммунальных услуг.
К.Н. представила суду документы, свидетельствующие о том, что ее подопечный К.Е. является собственником спорной квартиры в размере 1/4 доли в праве общей собственности. Также квартирой владеют В. — 1/2 доли — и Г.В. — 1/4 доли. Представленные платежные документы свидетельствуют о том, что коммунальные платежи за квартиру производит только истец — К.Н.
Г.В. признал исковые требования только в части определения порядка оплаты за жилое помещение.
В свою очередь, Г.В. был заявлен встречный иск к В., К.Е., ООО «ПЖРЭО Курчатовского района» с требованием об определении порядка пользования спорной квартирой и открытием лицевых счетов на каждую комнату в связи с тем, что сособственники не могут достигнуть соглашения в этом вопросе.
В. не согласилась с исковым требованием К.Н., а также со встречным исковым требованием Г. и заявила свой встречный иск с требованием о разделе квартиры в натуре, взыскании денежных средств, так как согласовать порядок пользования спорной квартирой невозможно.
Суд удовлетворил требования истца К.Н. и определил следующий порядок пользования спорной квартирой: в пользование К.Е. передана комната площадью (…), в пользование Г.В. — комната площадью (…) (без балкона), в пользование В. — комната площадью (…) (с балконом); порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги исходя из размера долей, которыми владеют сособственники, обязал ООО «ПЖРЭО Курчатовского района», МУП «Горэкоцентр», МУП «Челябинские коммунальные тепловые сети» производить отдельное начисление и выдать отдельные платежные документы исходя из размера долей сособственников. В удовлетворении встречных требований было отказано.
Учитывая наличие нескольких встречных исков, конечно же, решением суда первой инстанции довольны остались не все участники процесса. Попробуем разобрать, были ли нарушены права собственников спорной квартиры.
Пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения. В силу пункта 1 статьи 249 Гражданского кодекса РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Таким образом, учитывая, что сособственники не смогли прийти к соглашению о порядке пользования и содержания квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд правомерно определил порядок оплаты коммунальных платежей в соответствии с размером долей каждого собственника.
Однако в связи с тем, что собственники добровольно не смогли разделить общую собственность, они обратились в суд.
Как ранее отмечал Конституционный Суд, нормы действующего законодательства, регулирующие подобные вопросы, должны быть направлены на обеспечение необходимого баланса интересов участников долевой собственности, а также на представление гарантий судебной защиты их прав.
При этом, исходя из смысла пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса РФ, участник долевой собственности вправе требовать выдела в натуре своей доли, но не вправе требовать выдела в натуре долей всех собственников.
Кроме того, квартиру можно признать делимой, только если она имеет два самостоятельных входа или подлежит перепланировке таким образом, а также при условии, что каждому собственнику возможно выделить не только отдельные жилые, но и подсобные помещения (кухня, ванная, санузел).
В большинстве случаев, как и в рассматриваемом споре, такая перепланировка и выделение подсобных помещений невозможны. Суд правомерно отказал В. в удовлетворении заявленных ею требований и выделении долей в натуре.
В силу статьи 247 Гражданского кодекса РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого права требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимися на его долю, соответствующей компенсации.
Согласно пункту 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ», разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившиеся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Когда судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда рассматривала апелляционную жалобу, было установлено, что спорная квартира имеет площадь 63,2 кв. м, с тремя изолированными комнатами. Все сособственники спорной квартиры проживают по другим адресам, сдавая при этом каждый по одной комнате.
Удовлетворяя требования К.Н., действующей в интересах несовершеннолетнего К.Е., и определяя порядок пользования квартирой по предложенному ею варианту, суд первой инстанции не учел, что в спорной квартире отсутствуют комнаты, которые по своей площади соответствовали бы долям всех сособственников. Также не было принято во внимание то, что у собственников отсутствует реальная нуждаемость в спорном жилом помещении для личного проживания. Названные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии законных оснований для определения судом порядка пользования спорным жилым помещением по вариантам, предложенным К.Н. и Г.В.
Таким образом, апелляция отменила решение суда первой инстанции только в части определения порядка пользования спорной квартирой.
В данном споре достигнуть согласия и угодить всем собственникам, скорее всего, не получится. Наиболее рациональным решением было бы продать спорную квартиру и разделить денежные средства соответственно своим долям, но, с другой стороны, сдавая квартиру, можно получить дополнительный доход.
Не во всем можем согласиться с судебной коллегией относительно нуждаемости каждого собственника. К.Н. действовала в интересах несовершеннолетнего, нуждаемость которого, на наш взгляд, оспаривать невозможно. В силу того что К.Е. на момент рассмотрения спора не может распоряжаться своей собственностью, интересы его учитывать необходимо. При рассмотрении данного дела вновь на первой инстанции необходимо доказать нуждаемость несовершеннолетнего К.Е.
Проанализируем еще одно подобное гражданское дело.
Выборгский городской суд Ленинградской области рассмотрел дело по иску Т.Е. о признании за истцом права собственности на 1/4 долю в праве общей собственности на квартиру, а также о прекращении права собственности на 1/4 доли в праве общей собственности Р. и взыскании с Т.Е. в пользу Р. компенсации за указанную долю. Истец настаивала на прекращении права Р. пользования спорной квартирой и снятии его с регистрационного учета.
В ходе рассмотрения спора судом было установлено, что спорная квартира была ранее приобретена в общую долевую собственность, в равных долях (по 1/2), по договору купли-продажи, в котором покупателями являлись Т.Е. и Т.И.И.
После смерти Т.И.И. наследниками 1/2 доли квартиры стали Т.Е. и сын умершего — Т.Н.И.
Таким образом, доля Т.Е. составила 3/4, а доля Т.Н.И. — 1/4. Т.Н.И. впоследствии подарил свою долю Р., который после оформления права собственности на подаренную долю в квартиру не вселялся, коммунальные платежи не оплачивал, проживает по другому адресу.
В силу того что доля Р. в общей квартире незначительна и составляет всего 7 кв. м, выделить ее в натуре не представляется возможным. Также истец настаивает, что ответчик Р. не имеет существенного интереса в использовании квартиры, так как предлагал Т.Е. выкупить его долю, но без оценки спорного объекта недвижимости.
Судя по всему, сумма за выкуп доли Р. не устроила истца, и она решила обратиться в суд, где просила учесть ее материальное положение, наличие инвалидности, возраст и то, что она проживает одна без близких родственников.
Истица в процессе ссылалась на статью 234 Гражданского кодекса РФ, полагая, что приобрела право собственности на спорную долю, поскольку квартирой пользуется более 15 лет и за свой счет производила ремонтные работы в ней.
Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано.
Истица не согласилась с вынесенным решением и обратилась в апелляционную инстанцию, указав в своей жалобе, что даритель Т.Н.И. не согласовал с остальными собственниками квартиры договор дарения. В связи с этим было нарушено конституционное право Т.Е. на жилище, поскольку Р. явился к ней в квартиру и требовал передать ему комплект ключей и предоставить место для его мебели.
Судебная коллегия Ленинградского областного суда, рассмотрев материалы дела N 33-2108/2013 от 23.05.2013, согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что выплата компенсации вместо выдела доли в натуре возможна только при наличии волеизъявления собственника на выдел его доли из общего имущества.
С конституционными гарантиями находящегося под судебной защитой права каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами корреспондируют положения пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса РФ, не допускающие принудительное изъятие у собственника имущества, кроме случаев, указанных в законе.
Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Конституционный Суд РФ своим Определением N 242-О-О указал, что статья 252 Гражданского кодекса РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них.
Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия на компенсацию доли в натуре обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему соответствующую компенсацию. При этом закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей долевой собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна.
В пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» разъяснено, что вопрос о наличии существенного интереса в использовании общего имущества подлежит разрешению в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и так далее.
При рассмотрении дела по существу было установлено, что волеизъявление на выдел своей доли из общего имущества со стороны ответчика Р. отсутствует. При этом принудительное выделение доли одного из участников общей долевой собственности путем выплаты ему другими собственниками компенсации законом не предусмотрено, иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности, закрепленного в статье 35 Конституции РФ.
Довод Т.Е. о том, что в материалах дела отсутствует документ, подтверждающий согласие Т.Е. на заключение договора дарения между Т.Н.И. и Р., несостоятелен по следующим причинам.
На основании статьи 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением, при ее возмездном отчуждении, правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, а именно при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Вместе с тем признание права преимущественной покупки с последующим переводом обязанностей покупателя по безвозмездной сделке, исходя из смысла статьи 572 Гражданского кодекса РФ, не предусмотрено.
Довод Т.Е. о том, что в результате совершенной ответчиком сделки нарушено право истца на жилище, признан судебной коллегией по гражданским делам несостоятельным, поскольку ее право собственности на 3/4 доли в квартире, предполагающее право владения, пользования и распоряжения в рамках рассматриваемого спора, сторонами не оспаривалось.
К тому же Т.Е. не лишена права поставить вопрос об определении порядка пользования жилым помещением между участниками долевой собственности как во внесудебном, так и в судебном порядке.
Истица в судебном заседании ссылалась на приобретательную давность.
Статьей 234 Гражданского кодекса предусмотрено, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным, владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий не позволяет признать за лицом право собственности на имущество в силу приобретательной давности.
В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; что владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
Таким образом, довод истца о том, что истец является собственником 1/4 доли Р. в силу приобретательной давности, судом не был принят во внимание, поскольку основан на неправильном толковании положений действующего законодательства.
Анализируя вышеуказанные судебные споры, можно быть уверенным, что собственности человека лишить невозможно даже в том случае, если в общей долевой собственности ему принадлежит всего несколько метров. Однако, если появляется необходимость в продаже своей незначительной доли, закон требует соблюсти преимущественное право покупки сособственниками объекта недвижимости. Продавать долю не сособственникам возможно только после того, как последние отказались от своего преимущественного права покупки и по цене не ниже той, которая была предложена совладельцам общей собственности. В противном случае данная сделка может быть оспорена в суде.
Что касается выделения доли из общей собственности, то при таких спорах необходимо подготовить достаточную доказательственную базу, которая подтвердит нуждаемость в выделенной доле.
Читайте еще:
Автор: М. Комбарова
Телефон: