Согласно п. 1 ст. 256 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. То же подтверждается и п. 1 ст. 33, п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ (далее — СК РФ). В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 253 ГК РФ, участники совместной собственности сообща владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Исключением, опять же, является соглашение между ними.
При распоряжении одним из супругов совместно нажитым имуществом согласие другого супруга предполагается (п. 2 ст. 253 ГК РФ, п. 2 ст. 35 СК РФ). При этом сделка по распоряжению может быть признана недействительной по требованию другого супруга по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в том случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом (п. 3 ст. 253 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 35 СК РФ). Но это правило относится к сделкам по распоряжению движимыми вещами.
Если объектом сделки является недвижимость, находящаяся в совместной собственности, или недвижимость, которую планируется приобрести на средства семейного бюджета, правила меняются.
Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ при распоряжении совместно нажитой недвижимостью необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Если такое согласие не было получено, супруг, чье мнение проигнорировали, вправе требовать признания сделки недействительной.
Данная норма, несомненно, защищает и права супругов, и права иных участников сделки по распоряжению недвижимостью, однако п. 3 ст. 35 СК РФ не содержит указания на то, что же именно должно содержаться в таком согласии, помимо самого согласия. То есть в ней нет требований, относящихся к условиям сделки.
На практике чаще всего нотариусы интересуются у обратившихся лиц, на какую сделку и на какие условия этой сделки супруг дает согласие. Бывает так, что супруги не указывают конкретных сделок, тогда фраза о согласии звучит так: даю согласие на любой способ (продажа, мена, дарение и пр.) распоряжения (далее указывается объект недвижимости). Если, допустим, речь идет об условиях сделки, то в согласии либо перечисляются существенные условия сделки, либо фраза звучит так: даю согласие на продажу (мену, дарение и пр.) объекта недвижимости на ее (его) условиях.
Но, повторюсь, п. 3 ст. 35 СК РФ не содержит требования указывать условия сделки по распоряжению или покупке недвижимости. Нет таких требований и в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате. Даже если нотариус предложит супругу перечислить условия сделки, на которую выдается согласие, такой супруг может отказаться. И согласие все равно должно иметь юридическую силу.
Получается, что возможна ситуация, когда один супруг не указал в своем согласии существенные, а возможно, иные условия сделки, а другой супруг распорядился недвижимостью или приобрел ее на тех условиях, на которых посчитал нужным, но которые не устроили первого супруга. Однако в этом случае, на мой взгляд, не будет действовать ч. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ о признании сделки недействительной со всеми вытекающими из этого последствиями на том основании, что согласие супруга не было получено. Ведь оно получено.
Поэтому было бы удобнее, если в ст. 35 СК РФ будет указание не только на необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга на сделку, но и на внесение в содержание такого согласия существенных условий сделки.
Необходимо отметить, что ГК РФ и СК РФ не делают никаких исключений, а это значит, что согласие на распоряжение совместно нажитой недвижимостью или приобретение недвижимости должно быть получено в любом случае. Но встречаются такие обстоятельства, когда в получении согласия нет необходимости, и это продиктовано здравым смыслом.
Например, если один из супругов распоряжается недвижимостью или приобретает недвижимость по доверенности от имени и в интересах своего супруга. Это значит, что он получает нотариально удостоверенную доверенность от своего супруга, а еще представляет нотариально удостоверенное согласие на распоряжение или приобретение недвижимости. Но ведь именно он совершает сделку, представляет документы свои и своего супруга, совершает ряд иных действий.
Здесь, на мой взгляд, можно говорить о конклюдентных (скрытых) действиях (то есть волеизъявление отсутствует, но при определенных умозаключениях это «отсутствие» выглядит так, как будто волеизъявление есть), в силу которых уже понятно, что согласие получено. И в данном случае тоже не может быть применена ч. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ.
А вот другой случай, уже связанный с приобретением недвижимости на совместно нажитые средства, с которым столкнулся автор статьи.
Гражданин А. (собственник недвижимости — продавец) захотел выдать доверенность гражданину Б. на заключение договора купли-продажи недвижимости с гражданином В. (покупателем). Граждане Б. и В. находятся в зарегистрированном браке. В доверенности предполагалось указать покупателя (гражданина В.) и существенные условия сделки, о которых продавец и покупатель договорились заранее.
Такая доверенность была бы формальным продолжением пока что устных договоренностей. Однако нотариус отказал в удостоверении такой доверенности, обосновав, что доверенное лицо (гражданин Б.) также должно дать согласие своему супругу (гражданину В.) на покупку недвижимости за счет совместно нажитых средств, что невозможно, так как гражданин Б. и представляет продавца, и дает согласие на сделку покупателю.
На мой взгляд, здесь согласие супруга на приобретение недвижимости за счет совместно нажитых средств не требуется, так как участие в сделке, пусть на другой стороне, явно свидетельствует о согласии на совершение сделки. Здесь тоже можно говорить о конклюдентных действиях и невозможности признать сделку недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 35 СК РФ.
Исходя из вышесказанного предлагается внести дополнения в п. 3 ст. 35 СК РФ и изложить его в следующей редакции.
«3. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. В согласии должны быть либо указаны существенные условия сделки, либо указано, что супруг ознакомлен с существенными условиями сделки.
Такое согласие не требуется, когда другой супруг участвует в сделке в качестве представителя какой-либо стороны.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, если этого требует настоящая статья, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».
Внесение данных предложений позволит избежать многих споров и минимизировать основания для признания сделки недействительной.
Читайте еще:
Автор: М.В. Маркина
Телефон: