Приобретая жилье в строящемся доме, покупатели могут столкнуться с неблагонадежным поведением застройщика <1>. Это может быть и срыв сроков строительства, и нарушение качества выполняемых работ, а может быть и надстройка лишних этажей, не предусмотренных (в нарушение) в проектной документации.
———————————
<1> Под застройщиком в рамках Градостроительного кодекса РФ понимается «застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке или на земельном участке иного правообладателя (которому при осуществлении бюджетных инвестиций в объекты капитального строительства государственной (муниципальной) собственности органы государственной власти (государственные органы), Государственная корпорация по атомной энергии «Росатом», Государственная корпорация по космической деятельности «Роскосмос», органы управления государственными внебюджетными фондами или органы местного самоуправления передали в случаях, установленных бюджетным законодательством Российской Федерации, на основании соглашений свои полномочия государственного (муниципального) заказчика или которому в соответствии со статьей 13.3 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» передали на основании соглашений свои функции застройщика) строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. Застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику (в редакции Федеральных законов от 28.12.2013 N 418-ФЗ, от 13.07.2015 N 216-ФЗ, от 03.07.2016 N 372-ФЗ, от 03.08.2018 N 340-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ, от 30.12.2021 N 436-ФЗ)».
В данном случае для покупателя существуют следующие риски.
Покупатель специально приобретает квартиру на верхнем этаже, после приобретения, в ходе подписания акта приема-передачи квартиры или за небольшое количество времени до этого, застройщик сообщает ему, что этажей стало больше и приобретенная покупателем квартира более не находится на последнем этаже.
В данном случае необходимо проверить соответствие построенного проектной и рабочей документации <2> фактически построенному.
———————————
<2> Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта (в ред. Федеральных законов от 18.07.2011 N 243-ФЗ, от 03.08.2018 N 342-ФЗ, от 27.06.2019 N 151-ФЗ).
Рабочая документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, их частей. Рабочая документация разрабатывается на основании проектной документации. Подготовка проектной документации и рабочей документации может осуществляться одновременно (ч. 2.1 введена Федеральным законом от 01.07.2021 N 275-ФЗ).
Застройщик, прежде чем строить какое-либо здание на определенной локации, изучает градостроительные нормы земельного участка под строительство. В отраслевой схеме всегда досконально отработаны визуально-ландшафтные характеристики каждого города либо района. Выходить за пределы этих характеристик у застройщика не получится.
И если попытку надстройки сразу не пресекут, то все равно обнаружат позже, наложат штраф и обяжут устранить нарушение. То есть, если в реальности ваш ЖК стал выше, а на сайте застройщика в проектной декларации об этом нет никаких упоминаний, то это, безусловно, весомый повод обратиться с жалобой в комитет государственного строительного надзора. В органах должны проверить всю информацию о новшествах. При условии, что застройщик не нарушает никакие градостроительные нормы, а надстройка новых этажей соответствуют всем СНиПам, то новоиспеченному небоскребу быть. В случае если будут выявлены грубые нарушения, то застройщику светит штраф, а дом должен быть сдан с первоначальной этажностью <3>.
———————————
<3> Ситуация: Какая ответственность предусмотрена за незаконное строительство жилого дома? («Электронный журнал «Азбука права», 2022).
В случае незаконного возведения жилого дома он подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями построившим его лицом или за его счет, а при отсутствии сведений о таком лице — правообладателем земельного участка, на котором возведен жилой дом (или за его счет), кроме следующих случаев (п. п. 2, 3 ст. 222 ГК РФ):
- право собственности на него признано в установленном законом порядке;
- снос жилого дома или приведение его в соответствие с установленными требованиями осуществляются в соответствии с законом органом местного самоуправления.
Кроме того, в случае невыполнения обязанности по сносу незаконно построенного жилого дома или приведению его в соответствие с установленными требованиями земельный участок, на котором возведен такой дом, может быть изъят у собственника, такая возможность предусмотрена ст. 285 ГК РФ.
Кроме того, за возведение незаконных строений предусмотрена административная ответственность ст. ст. 7.1, 8.1, ч. 1, 2 ст. 9.4, ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ:
- наложение штрафа в размере от 1% до 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка определена) или в размере от 5 000 до 10 000 руб. (если кадастровая стоимость земельного участка не определена) — за использование земельного участка при отсутствии прав на него;
- предупреждение или наложение штрафа в размере от 1 000 до 2 000 руб. — за несоблюдение экологических требований при строительстве;
- предупреждение или наложение штрафа в размере от 1 000 до 2 000 руб. — за нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий при строительстве либо нарушение установленных обязательных требований к зданиям и сооружениям при строительстве, в том числе при применении строительных материалов (изделий). Если данные нарушения повлекли отступление от проектных значений здания, затрагивают характеристики надежности и безопасности объектов строительства либо создали угрозу или повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, налагается штраф в размере от 2 000 до 4 000 руб.;
- наложение штрафа в размере от 2 000 до 5 000 руб. — за строительство объекта капитального строительства без разрешения на строительство, если его получение обязательно.
В случае нарушения прав других собственников в результате незаконного строительства жилого дома эти собственники могут обратиться согласно п. 4 ст. 222, ст. 304 ГК РФ; ст. 10 Закона от 17.01.1992 N 2202-1):
- в суд с иском о сносе самовольной постройки за счет средств лица, возводившего жилой дом, при наличии нарушений прав собственников;
- прокуратуру с жалобой на нарушение действующего законодательства РФ;
- органы местного самоуправления.
Еще один вопрос, связанный с незаконным строительством, — это строительство без соответствующих разрешительных документов. Выполнение строительно-монтажных работ, или как их еще называют, работ по строительству (реконструкции) без разрешения на строительство может повлечь проблемы с вводом завершенного строительством объекта в эксплуатацию.
Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, суд округа, руководствуясь положениями ч. 2, 3, 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, исходил из того, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо представление определенных документов, отказ администрации в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию здания аптеки при отсутствии разрешения на строительство является законным, обоснованным и не нарушает права предпринимателя (Определение Верховного Суда от 19 марта 2021 г. N 306-ЭС21-1629).
Однако в некоторых случаях застройщикам все же удается узаконить строительный объект.
Постановлением АС ВВО от 09.01.2019 N Ф01-5991/2018, N А43-8917/2017 суды последовательно удовлетворяли требование застройщика о признании права собственности на объект незавершенного строительства (нежилое здание), степень готовности на момент судебного заседания составляла 99,5%. Областная инспекция государственного строительного надзора подала жалобу в Верховный Суд. Однако в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ было отказано.
При этом в Определении от 29.03.2019 N 301-ЭС19-3682 было отмечено, что, принимая решение в пользу ИП, суды исходили из следующего:
- реконструированное здание соответствует виду разрешенного использования и предельным параметрам разрешенного строительства в границах территориальной зоны, в которой этот объект расположен;
- заключениями судебных экспертиз установлено, что здание соответствует требованиям строительных, градостроительных, противопожарных, санитарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- само по себе отсутствие в данном случае разрешения на реконструкцию не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно реконструированный объект;
- предприниматель принимал меры к легализации спорного строения;
- спорный объект не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
При вынесении указанных судебных актов Суды руководствовались п. п. 26, 28, 30 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды».
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
- в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
- сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В Постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 октября 2019 г. по делу N А05-15742/2017 по спору о надстройке мансарды, указывается: «Судом первой инстанции правильно установлено, а лицами, участвующими в деле, не опровергнуто, что реконструкция здания, а именно строительство в нем мансардного этажа, выполнена без разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Проектная и иная документация не составлялась, согласований по поводу реконструкции объекта с отделом архитектуры, с противопожарными службами и иными органами надзора не производилось. Меры по получению разрешительной документации не принимались».
При наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ, может быть признано право собственности на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку.
Положения названной статьи распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
При разрешении данной категории споров суды учитывают условия договора аренды. В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При этом суды учитывают, принимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если истец обращался в уполномоченный орган, решение суда будет зависеть от того, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Незаконно возведенный жилой дом подлежит сносу построившим его лицом за его счет. Кроме этого, предусмотрены административные штрафы.
Жилой дом считается построенным незаконно, если он возведен (создан) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо дом возведен (создан) без необходимых на то в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения (создания) жилого дома и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Получение разрешения на строительство в целях строительства жилого строения на садовом земельном участке не требуется.
В настоящее время также не требуется получения разрешения для строительства (реконструкции) объектов индивидуального жилищного строительства.
Однако для этого необходимо направить уведомление о планируемом строительстве (реконструкции) в уполномоченные органы.
При этом жилой дом должен соответствовать установленным предельным параметрам разрешенного строительства п. п. 1, 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1, 1.1, п. 1 ч. 10 ст. 51.1 ГрК РФ; ч. 7 ст. 54 Закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ.
Подводя итог, можно сказать о том, что появление дополнительных этажей влечет за собой придание объекту строительства статуса самовольной постройки. Поэтому, прежде чем приобретать недвижимое имущество в многоквартирном жилом доме, покупателю необходимо ознакомиться с проектной декларацией, опубликованной на сайте застройщика. Или же при покупке индивидуального жилого дома проверить документы-основания: выписка из ЕГРН, более ранний документ — свидетельство о регистрации права.
Читайте ещё:
- Самовольное строительство: снос или признание права собственности
- Судебная практика: суд отказал истцу в удовлетворении иска о сносе мансарды и сарая, принадлежащих ответчику
Автор: Дружинина И.
Телефон: