В конце 2015 года органами государственной власти России был утвержден нормативно-правовой акт о принудительном демонтаже объектов, возведенных без соответствующего разрешения. Тут же был составлен первый перечень сооружений под снос.
В конце зимы 2016 года за одну ночь в столице было демонтировано более ста объектов самостроя, в течение следующего года список неуклонно рос и пополнялся, при этом ни один судебный иск владельца о возмещении ущерба не был удовлетворен.
В настоящее время по всей территории страны регулярно производится аэрофотосъемка территорий, чтобы провести сравнительный анализ полученных данных с реестровым списком недвижимости. Особенное внимание уделяется частным домам и коттеджам.
После обнаружения самостроя госслужбы ставят объект на учет, затем начинаются судебные тяжбы.
— Какие проблемы несет в себе строительство дома без получения надлежащего документа?
Чаще всего проблемы с тем, чтобы узаконить самострой, возникают у владельцев частных домов, которые возвели свои здания, не получив при этом разрешения на строительство от государственных служб. Местная власть согласно действующему законодательству имеет право предоставить дом под снос.
Также следует учесть, что самострой не подлежит ни продаже, ни праву наследства.
— Споры, связанные с регистрацией самостроя. Какие споры необходимо разрешить, чтобы не довести дело до суда или правильно подготовиться к нему?
1. Спор о праве собственности на самострой.
Прежде всего следует отметить, что на объект, постройка которого еще полностью не завершилась, согласно процессуальному законодательству Российской Федерации, оформить право собственности невозможно.
2. Споры о расположении самостроя и особенностях участка, на котором стоит незарегистрированный дом.
Территориальные и топографические характеристики местности, а также транспортная и демографическая картина поселения должны полностью соответствовать всем нормам возведения дома/усадьбы и пр., с возможностью полной организации коммуникаций и приусадебного участка.
3. Споры о дальнейшем лишении владельца права на недвижимость.
Очень важно учитывать тот факт, что при выведении достаточных доказательств о самовольности постройки и непринятии каких-либо мер по ее легализации непосредственным владельцем в ходе дальнейшего судебного разбирательства суд вправе лишить хозяина права владения домом.
4. Споры о границах участка.
Территориально самострой ни в коем случае не должен выходить за границы участка, которым обладает собственник такого дома. Согласно Конституции Российской Федерации подобное нарушение может служить поводом для сноса нелегализованной постройки.
5. Спор о том, кто является ответственным за самострой лицом.
Согласно п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) ответственным за самострой лицом будет являться человек, осуществивший незаконное строительство. В том случае, если к строительству были привлечены подрядчики и иные ответственные за управление строительным процессом люди, отвечать придется заказчику как субъекту, который дал задание и одобрение на проведение, контроль, отчетность и принятие всех строительных работ.
Тогда, когда владельцем дома-самостроя является лицо, не производившее строительных работ непосредственно на этом объекте, ответственным за самострой будет считаться то лицо, которое являлось бы владельцем, будь постройка официально узаконенной.
Если права владения оформлены не на владеющего непосредственно домом, а на другого гражданина, в таком случае последний будет приниматься законом как соответчик в деле о легализации либо сносе самостроя.
6. Споры о принадлежности земельного участка, на котором располагается домострой.
Право собственности на определенный участок земли имеет только тот человек, который имеет определенный перечень прав на спорную землю. Это такие права как:
-
- право собственности;
- право наследования;
- право постоянного либо же бессрочного использования.
В некоторых случаях судебной практики к этому списку добавляется также и право аренды.
Развернутый и утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 Обзор судебных практик Российской Федерации по вопросам, связанным с самостроем, разъясняет: «Права обладания самовольными зданиями и постройками, которые были возведены группой лиц на участке земли без получения на данные действия соответствующего перечня разрешающих документов, предоставленного им согласно экземпляру договора об аренде под строительные работы соответственного типа недвижимого имущества, может оказаться признанным».
Такой исход возможен в том случае, если здание было возведено без каких-либо существенных нарушений норм городского строительства и строительства в целом. Помимо этого, здание не должно затрагивать никаких прав иных частных лиц, а также не воспроизводить ситуации, в которых возможна угроза жизни, здоровью или нанесение морального вреда рабочим, проживающим на территории людям, а также иным гражданам. Взысканий на подобные постройки согласно процессуальному законодательству получить также нельзя.
7. Споры об аренде самостроя.
Когда вы разрешаете спорные ситуации из категории арендных дел, согласно с п. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ в расчет также берутся условия договора об аренде. Если участок земли предназначается для строительства сезонных сооружений, построек на короткий срок пользования, а также легкосоорудимых конструкционных систем, то оснований для признания права обладания собственностью законодательством не наблюдается.
8. Спор о правах и обязанностях арендодателя и съемщика нелегализованного дома.
В процессе составления и введения в силу договора аренды того или иного участка земли прямой владелец обязан четко и понятно определить полагающуюся долю от предоставленного участка, а также прописать тип, к которому принадлежит будущая постройка. В противном случае в ходе дальнейшего судебного разбирательства могут возникнуть нежелательные проблемы и вопросы, связанные с этим пунктом, что будет играть исключительно против арендодателя.
Такой подход разрешения вопроса был полностью поддержан Конституционным Судом Российской Федерации. По мнению управляющего органа, данные меры направлены на защиту гражданских прав населения, а также на обеспечение одинаковых прав частных и общественных лиц и организаций и тем же самым на воплощение в жизнь ст. 17 (ч. 3) и 55 (ч. 3) Конституции РФ (Определения от 27.09.2016 N 1748-О, от 29.01.2015 N 101-О и от 24.03.2015 N 658-О).
9. Спор о соблюдении технических, строительных и гражданских норм. Проведение экспертиз.
Из п. 26 Постановления N 10/22 выясняется, что суд при рассмотрении споров о присвоении прав на самовольные постройки в обязательном порядке определяет, создает ли здание какие-либо существенные неудобства или угрозы жизни граждан, соблюдены ли все технические и строительные нормативы. В данном случае до суда нужно будет обязательно подготовить всю документацию, закрепленную за постройкой, дабы избежать в дальнейшем ненужных трений.
Если в судебном заседании не будут предоставлены все необходимые заключения уполномоченных инстанций или у суда возникают сомнения в достоверности предоставленной документации, власти имеют право назначить ряд экспертиз в соответствии с действующим процессуальным законодательством. Далеко не факт, что после проведения оценки экспертами суд не вынесет решения о сносе здания без права на компенсацию нанесенного ущерба.
10. Спор о фактическом отсутствии документов и попыток их получения.
Важно! Помните, что сам по себе факт отсутствия разрешений на возведение постройки не может служить причиной отказа в иске о признании прав на данную недвижимость. Но в то же время суду необходимо будет выяснить, предпринимал ли владелец самостроя какие-либо попытки легализовать это имущество ранее, в особенности это касается документов, разрешающих строительные работы, а также нормативных актов введения постройки в эксплуатацию. Если такие события имели место, то стоит обзавестись документальным подтверждением, также выяснить и задокументировать, правомерно или нет органами власти был произведен отказ в легализации здания, на каком основании были сделаны такие выводы.
В случаях когда лицо, владеющее недвижимостью-самостроем, предпринимало в прошлом попытки признать здание легальным и никаких существенных несоответствий законодательством выявлено не было, иск или прошение о легализации постройки и получении прав обладания на нее должен быть удовлетворен вне судебного заседания.
Учтите, что в такой ситуации единственным показателем того, что здание — самострой, служит отсутствие разрешения на возведение, отсутствие акта о вводе в эксплуатацию. В этом случае комиссия также должна подтвердить, что постройка не нарушает интересы других людей и не имеет возможности навредить жизни, здоровью и моральному состоянию юридических и физических лиц.
Если владелец или непосредственный арендодатель в прошлом имели все возможности и основания закрепить за сооружением право на строительство, но при этом никаких документально подтвержденных и заверенных органами власти попыток совершить это предпринято не было, то самострой, вероятнее всего, узаконен не будет даже в случае начала судебного разбирательства.
В судебных практиках Российской Федерации имеется огромное количество вопросов по критериям оценки обстоятельств, в которых находилось лицо, ответственное за принятие мер легализации вверенного ему в собственность или аренду самостроя.
В соответствии с такой позицией прошение о признании права собственности должно быть удовлетворено, если человек обращается с прошением о легализации после завершения всех строительных работ. В соответствии с п. 6 Рекомендаций Научно-консультативного совета Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14.06.2012 о надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, отсутствие документально подтвержденных попыток признания прав собственности на самострой является достаточным основанием для отказа.
Анализ судебных процессов относительно подтверждения права собственности и легальности постройки наглядно показывает, что огромное влияние на исход дела оказывает именно факт добросовестности хозяина и застройщика здания. Исходя из предыдущих законопроектов, можно сделать вывод, что позиция властей по непризнанию прав собственности на то или иное сооружение на основе предположительного желания собственника извлечь свою выгоду и при этом ввести в заблуждение органы власти является правильной.
11. Спор об уплате пошлины государству.
Размер налога, полагающегося государству, определяется исходя из общей экспертной оценки полной стоимости постройки и всех прилегающих к ней территорий, а также способа и длительности ее эксплуатации. Оптимальным для владельца дома будет вариант получения всех бумаг на постройку из БТИ, в которых будет четко указано на проведение инвентаризации дома и полной его описи.
Если дом состоит на кадастровом учете, то в таком случае стоимость будет основываться именно на этих данных. Обычно последняя значительно выше тех расценок, что будут официально указаны в документах БТИ.
В случае если у владельца нет каких-либо бумаг, подтверждающих стоимость его недвижимости, следует нанять для этого оценщика из независимой комиссии. Соотношение и определение госпошлины органы власти осуществляют, опираясь на ст. 333 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ).
ОСОБЕННОСТИ УПЛАТЫ НАЛОГОВ НА САМОСТРОЙ
Отдельно стоит рассмотреть споры об уплате налогов после обнаружения факта самостроя. Вариантов зачастую два:
-
- если строительство завершилось относительно недавно, до пяти лет. Назначение штрафа, составляющего до 30% от суммы, которую за все время существования дома фактически не платил собственник;
- если объект не состоял на учете до десяти лет с момента приобретения участка земли, на котором тот расположен, налог начисляется за три последних года существования постройки;
- если неузаконенный дом существует уже более десяти лет, в соответствии с п. 16 ст. 396 НК РФ за все суммарное время неуплаты должен был начислен удвоенный налог. В некоторых случаях размер переплаты может составлять до 250%.
— Споры, которые могут возникнуть касательно сноса самостроя до судебных разбирательств.
1. Спор об административном принятии решения касательно самостроя.
Законом РФ от 13.07.2015 N 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 сентября 2015 г. внесен ряд поправок в ст. 222 ГК РФ. Нововведения заключаются в том, что с данного числа все споры и судебные разбирательства касательно построек, не имеющих нужного разрешения, должны разбираться исключительно в административном порядке.
Эта поправка затрагивает лишь сооружения, имеющие место на отдельных земельных участках. Решение, принятое органами самоуправления, закрепленными за местом неузаконенного строительства, может быть обжаловано заинтересованным лицом без дальнейшего судебного разбирательства, но только при условии наличия ряда проведенных экспертиз на предмет соответствия строительным и техническим нормам, а также общей безопасности конструкции и здания в целом. В любом другом случае решение снести неузаконенный дом может быть принято только после проведения судебного заседания.
2. Спор о домах при объектах религиозного значения.
Если споры касаются построек, причастных тем или иным образом к проведению религиозных служб, торжеств или иных действий, касающихся и причастных непосредственно к религии, либо образующие с культовыми постройками один комплекс (т.е. примыкающие или связанные с храмом территориально), то согласно административному порядку такие дома сносу подлежать не должны.
Наблюдается множество попыток оспорить принятую поправку об административном разбирательстве с самостроем, так как подобные действия прямо противоречат содержанию ст. 35 Конституции РФ, гласящей, что ни один гражданин не должен быть лишен собственного имущества, если данный вопрос не был рассмотрен и утвержден судом. Помимо этого, решение административного разбирательства вступает в прямую конфронтацию с первым пунктом ст. 1 ГК РФ.
3. Спор о сроках сноса неузаконенных домов.
Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ сроки снесения самостроя ни в каком случае не должны определяться в произвольном порядке, а должны быть строго и четко установлены и определены с обязательным учетом всех характеристик и типа дома. Срок на снесение не может превышать 12 месяцев с момента принятия решения о сносе.
В противном случае оно будет признано недействительным и обжалованию со стороны органов административного правопорядка, а также иных заинтересованных юридических и физических лиц подлежать не будет.
При данном типе спора обладатель незарегистрированного дома должен четко знать, что у него есть выделенное законодательством время для обращения в суд, который, в свою очередь, имеет право на временное приостановление разбирательств и принятия каких-либо действий относительно самостроя до тех пор, пока владелец не уладит все связанные со спором вопросы. Это правило описано в п. 1 ст. 88 и п. 2 ст. 222 ГК РФ.
4. Сроки уведомления о грядущем сносе здания.
В течение не более 12 месяцев органы местного самоуправления в обязательном порядке должны опубликовать информацию о планируемом или предстоящем сносе самостроя, а также разместить об этом всю информацию на своем официальном сайте. Также органы власти обязаны установить на территории планируемого сноса предупредительные щиты в том случае, если точно установить личность хозяина незарегистрированного дома не представилось возможным.
Снос постройки может быть осуществлен только после истечения трехмесячного срока с момента уведомления всех причастных лиц о предстоящем сносе. В противном случае пострадавшая сторона имеет полное право на обжалование данной ситуации, экспертную оценку и возмещение нанесенного как финансового, так и морального ущерба.
5. Спор об обходе административными властями непосредственного досудебного решения.
Встречаются такие прецеденты, что, несмотря на официальное обжалование в досудебном порядке, органы административного правопорядка берут на себя ответственность за снос дома-самостроя. В таком случае согласно Конституции РФ действия местной власти расцениваются как нарушение пункта закона об обязательности решения суда. Иными словами, в таком случае административные управляющие действуют против существующих законов, что дает хозяину дома основание подать иск о возмещении причиненного ущерба, а в некоторых случаях и об открытии уголовного дела на ответственных за принятие решения о сносе лиц.
Следует обязательно уточнить, что в некоторых частных случаях, таких как наличие определенных фактических обстоятельств, которые по тем или иным причинам ранее не подвергались разбирательству, но имеют существенную силу в споре о сносе самостроя, возможно принятие решения о сносе в обход предварительного судебного заключения. К примеру, если после отказа в сносе дом был реконструирован и перестроен под новый объект, который, в свою очередь, несет в себе ряд существенных нарушений и потенциальных угроз.
6. Спор об отмене легализации дома.
Очень важным моментом является то, что если ранее в судебном порядке ваш дом был признан легализованным, то административные власти не имеют права на признание его самостроем и на выдачу распоряжения о сносе здания.
Читайте еще:
- Незаконная постройка на земле, находящейся в общей долевой собственности
- Самовольные постройки. Способы защиты в судебном порядке. Новая редакция статьи 222 ГК РФ
- Самовольное строительство: снос или признание права собственности
Автор: В. Рудич
Телефон: