Самовольное строительство: снос или признание права собственности?

Анализ судебной практики позволяет ответить на вопрос, какие именно обстоятельства суд учитывает при решении вопроса о судьбе самовольной постройки как имеющие существенное значение. В дальнейшем при подготовке к разбирательству можно заранее учесть эти обстоятельства, что поможет направить ход дела в нужное русло.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из вышеуказанного определения самовольной постройки следует, что для признания ее таковой необходимо наличие хотя бы одного признака. Последствия же признания постройки самовольной достаточно серьезны:

• • лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности;
  • лицо, осуществившее самовольную постройку, не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки;
  • самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет;
  • самовольное строительство влечет за собой штрафные санкции, предусмотренные статьей 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Но, несмотря на столь существенные последствия и санкции в отношении самовольно возведенного строительства, существует норма права, позволяющая признание права собственности на такую постройку. Так, частью 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено следующее: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке — за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

На практике зачастую не всегда удается с легкостью определить, подлежит ли постройка сносу или она может быть признана законной.

Достаточно спорная ситуация была рассмотрена Пензенским областным судом, где истец просил отменить решение суда первой инстанции о сносе самовольной постройки. В обоснование отмены решения суда ответчик просил учесть следующие обстоятельства: реконструкция жилого дома (самовольное строительство) произведена на отведенном для этих целей земельном участке; строительные нормы не нарушены, что подтверждено экспертным заключением; разрешение на строительство не требуется, так как постройка возведена на землях, предназначенных для строительства; права и интересы третьих лиц не нарушены, так как пристройка возведена лишь с используемой ею стороны дома; кроме того, снос строительства будет нарушать жилищные права несовершеннолетнего ребенка. Согласно доводам ответчика постройка не является самовольной, однако Пензенский областной суд решение о сносе постройки посчитал законным по нижеследующим причинам.

Пензенским областным судом по делу N 33-1410/2014 от 03.06.2014 вынесено Апелляционное определение по жалобе Ш.Н.А. на решение Октябрьского районного суда города Пензы от 18.03.2014, которым постановлено: исковые требования Г.А.П., Ш.Л.Г. к Ш.Н.А. о сносе самовольно возведенного строения удовлетворить.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 51 Гражданского кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям строительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Как разъяснено в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения статьи 222 Гражданского кодекса РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Судом установлено, что спорный жилой дом принадлежит на праве собственности Ш.Л.Г. и Ш.Н.А. В мае 2013 года Ш.Н.А. к дому самовольно возвела пристрой по всему периметру своей части дома, увеличив его площадь.

В ходе выездной проверки сотрудниками Госжилстройтехинспекции Пензенской области было установлено, что Ш.Н.А. осуществляются работы по реконструкции объекта капитального строительства — части жилого дома — без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство. По данному факту постановлением за нарушение градостроительного законодательства Ш.Н.А. была привлечена к административной ответственности по части 1 статьи 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Ей было выдано предписание, которым предписано представить разрешение на строительство, предусмотренное статьей 51 Гражданского кодекса РФ, которое выполнено не было.

Исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований. Как обоснованно указал суд, спорная постройка является самовольной, то есть созданной без получения на это необходимых разрешений.

Возлагая на ответчика обязанность по сносу спорной самовольной постройки за свой счет, районный суд признал установленным и обоснованно исходил из того, что при ее возведении Ш.Н.А. не получила согласия сособственников земельного участка Ш.Л.Г. и Г.А.П., нарушив их право на пользование и владение имуществом, принадлежащим им на праве общей долевой собственности.

Бесспорных относимых и допустимых доказательств наличию на первоначальном этапе ведения строительства согласия Ш.Л.Г. на возведение пристроя стороной ответчика не представлено. Как признал суд, реального раздела земельного участка между сособственниками земельного участка произведено не было.

Соглашение от 25.09.2007 Ш.Н.В. не подписывалось.
Кроме того, суд учел обстоятельства, отраженные в выводах эксперта федерального бюджетного учреждения «Пензенская лаборатория судебной экспертизы Минюста России», связанные с тем, что в результате возведения пристроя к своей части дома ответчик затронул права и интересы истца Ш.Л.Г., поскольку конструктивное решение в зоне примыкания крыш незавершенного строительством пристроя к основному строению не позволяет обеспечить надежную защиту стен от проникновения дождевых вод, что противоречит пункту 10.4 СП 55.13330.2011.

Данное конструктивное решение, устройство фундамента вплотную по отношению к строению, а также повреждение наружных несущих стен и фундамента отрицательно влияют на техническое состояние конструктивных элементов жилого дома, вызывая преждевременную утрату ими эксплуатационных качеств, в связи с чем наиболее целесообразным, ввиду ветхого состояния основных несущих конструкций основного строения, представляется разработка проекта по реконструкции (капитальному ремонту) основного строения либо его снос.

Фактическая граница в результате строительства пристроя к жилому дому не соответствует порядку пользования земельным участком, определенному соглашением от 25.09.2007.

Из показаний допрошенного в судебном заседании эксперта также следует, что техническое состояние кровли основной постройки неудовлетворительное, поскольку постройка старая, ремонт не производился, в связи с чем в дальнейшем возможно разрушение дома; примыкания не выполнены, что влияет и на стену основного строения, то есть происходит протекание с крыши на стену основного строения. При этом сам по себе установленный путем проведения судебной строительно-технической экспертизой факт соответствия пристроя строительным нормам и правилам, как и проезда по территории земли общего пользования, не может быть признан основанием к отказу в удовлетворении заявленного истцами требования о сносе самовольной постройки.

Установив, что устранение нарушения прав истцов возможно только путем сноса самовольно возведенного пристроя, избранный ими способ защиты нарушенных прав является соразмерным нарушенному праву, суд правильно обязал ответчика снести спорную постройку за свой счет.

Ссылка в жалобе на незаконное неприменение к возникшим правоотношениям норм жилищного законодательства является несостоятельной, поскольку заявленные истцами требования основаны на нормах гражданского законодательства, связанных с устранением нарушений прав собственников земельного участка и дома, в связи с чем доводы о нарушении жилищных прав ответчика и членов его семьи имеющими юридическое значение для разрешения настоящего спора не являются. Следовательно, ссылка на необходимость привлечения к участию в деле органа опеки и попечительства для защиты прав несовершеннолетних, чьи жилищные права затронуты предъявленным иском, является ошибочной.

Таким образом, мы видим, что доводы ответчика не являлись достаточными для признания такого строительства законным.

Что же необходимо учитывать, если возникает спор в отношении самовольного строительства?

Показательным примером служит Апелляционное определение Хабаровского краевого суда по делу N 33-3440/2014 от 30.05.2014 по исковому заявлению Г.М.В. к Б.Л.Т. о разделе жилого дома в натуре, признании права собственности на жилой дом.

В апелляционной жалобе представитель администрации города Хабаровска (третье лицо) просит решение суда отменить в части и принять новое решение об отказе в исковых требованиях о признании права собственности на жилой дом.

В обоснование доводов жалобы указано на то, что жилой дом не является объектом гражданских прав, поскольку обладает признаками самовольной постройки, возведенной без получения разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, земельный участок был предоставлен в 2004 году на праве аренды под строительство новых объектов недвижимого имущества ФГУП «ГУСС Дальспецстрой при Спецстрое России», в связи с чем земельный участок под использование данного объекта предоставлен быть не мог. Строительство спорного жилого дома было совершено в непредусмотренной территориальной зоне.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, выслушав участников процесса, судебная коллегия оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не находит.

Удовлетворяя заявленные исковые требования в части признания права собственности Г.М.В. на жилой дом, руководствуясь положениями статьи 222 Гражданского кодекса РФ, статей 2, 51 Гражданского кодекса РФ, статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в РФ», абзаца 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пункта 3 Положения о порядке регулирования арендных отношений, предметом которых являются земельные участки, утвержденного решением Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 415, установив, что истцом за счет собственных средств построен жилой дом на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности истца с согласия сособственника, при этом использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию, а также факт отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, нарушений прав и законных интересов других лиц и соответствие домовладения установленным строительным и санитарным нормам и правилам, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, признав за Г.М.В. право собственности на жилой дом.

Согласно пункту 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были выполнены судом первой инстанции при рассмотрении дела.

Одним из критериев самовольности постройки в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами. При этом в соответствии с пунктом 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истцом за счет собственных средств построен жилой дом, на земельном участке, принадлежащем на праве общедолевой собственности истцу и соответчику, с разрешенным видом использования под индивидуальный жилой дом, относящемся к категории земель населенных пунктов.

Строительство осуществлено с согласия сособственника, без получения до начала строительства разрешения на строительство. Г.М.Т., являющаяся собственником земельного участка, до начала строительства обращалась за разрешением на строительство, но получила отказ, со ссылкой нахождения земельного участка в аренде у другого лица под строительство новых объектов. Как правильно указал суд первой инстанции, данный отказ является незаконным в силу отсутствия доказательств передачи земельного участка в аренду.

Г.М.В. предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности, жилой дом поставлен на учет в реестре жилого фонда, на него изготовлен технический паспорт, которым подтверждается, что строительство объекта капитального строительства завершено. В настоящее время земельный участок в зону застройки не попал, решение о выкупе принадлежащего Г. и Б. земельного участка и жилого дома застройщиком не принималось.

Судом установлено, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. То есть условия, предусмотренные законом, при которых может быть признано право собственности истца на самовольную постройку, выполнены, что подтверждается заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Хабаровском крае», заключением ООО «Энергоцентр», заключением ООО «Эконом-Коттедж», ООО «Пожарный аудит». Использование земельного участка под строительство дома соответствует разрешенному использованию под индивидуальный жилой дом, что подтверждается также решением Центрального районного суда и правоустанавливающими документами.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в связи с тем, что истец нарушил порядок строительства объекта недвижимости и не предпринимал попыток к легализации самовольной постройки.

При разрешении заявленных требований суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Суд при определении законности возведения постройки, решении вопроса о ее сносе или признании прав собственности на такую постройку учитывает следующее:

1. 1. Допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил?
   2. Отведен ли земельный участок, на котором произведено строительство, для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами?
   3. Создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан?
   4. Предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию; а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию в случае, если данное обстоятельство имело место быть?
   5. Не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц?

Учитывая вышеуказанную судебную практику, можно при подготовке к судебному разбирательству заранее учесть все обстоятельства, которые будут для суда иметь основополагающее значение, и при возможности направить исход дела в нужное русло.

Кроме того, в результате правильного применения норм права в совокупности возможно избежать достаточно серьезных последствий, которые предусмотрены в отношении самовольного строительства, либо восстановить свои законные права и интересы, нарушенные незаконным строительством.

Читайте еще:

• Суд отказал истцу в удовлетворении иска о сносе мансарды и сарая, принадлежащих ответчику
• Незаконная постройка на земле, находящейся в общей долевой собственности
• Можно ли построить жилой дом или жилое строение на земельном участке категории «земли сельскохозяйственного назначения»?

Автор: В. Носачева