«Мой дом — моя крепость» — гласит английская мудрость, которая подтверждается вековыми традициями английского законодательства, его одновременной стабильностью и гибкостью. К сожалению, российские законы, регулирующие отношения в сфере недвижимого имущества и строительства, не могут похвастаться такими качествами. И особенно стабильности, последовательности и ясности не хватает законодательству земельному и смежным с ним отраслям. Между тем рынок недвижимости, в том числе загородной, набирает свои обороты.
Все больше и больше граждан реализуют свое право на приватизацию фактически используемых участков под жилыми домами, выкупают земли у государства по льготной цене или же совершают прямые сделки с уже оформленным недвижимым имуществом.
Все это является причиной различных судебных споров, которые в том числе затрагивают правоотношения в сфере индивидуального жилищного строительства. Такие споры для удобства можно разделить на две категории: споры, связанные с правами на земельные участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», и споры, которые связаны с правами, строительством и эксплуатацией объектов индивидуального жилищного строительства.
Земельные споры, по нашему мнению, одна из самых сложных категорий споров как для судей, так и для практикующих юристов. Учитывая сложность таких дел, истцы не всегда верно выбирают способ защиты права. Между тем само по себе это обстоятельство не может препятствовать обращению в суд именно с таким иском, что следует из пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». Ведь до вынесения решения суда истец вправе изменить предмет иска. Как известно, правильный способ защиты права — одна из составляющих успеха в судебном деле.
Также истцы не всегда верно определяют и ответчиков. Например, в случае оспаривания прав на земельные участки в список ответчиков довольно часто попадало соответствующее управление Росреестра. Однако после принятия указанного совместного Постановления эта процессуальная ошибка стала очевидной.
Так, в пункте 53 совместного Постановления указано, что государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Земельные споры требуют особенно тщательной подготовки и изучения доказательной базы, ведь порой очевидные сведения, подтвержденные документами, теряют свою силу на фоне других доказательств, даже независимо от того, что в соответствии с частью 2 статьи 67 ГПК РФ, частью 5 статьи 71 АПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
Особое значение имеет землеустроительная экспертиза, которая позволяет определить важные обстоятельства для правильного разрешении спора, например, фактическую площадь участка, его координаты, наложение границ, координаты и площадь такого наложения, возможность строительства тех или иных объектов, сложившееся землепользование, наличие охранных зон и даже категорию земель, из которой образован участок, и т.д.
Земельные споры, связанные с наложением границ земельных участков, приобрели особую популярность среди граждан — землепользователей участков для ИЖС. Как было упомянуто выше, в последнее время граждане стали активнее оформлять в собственность или аренду земельные участки для ИЖС. Одной из стадий оформления, как известно, является кадастровый учет земельного участка.
Получая отказ в постановке на кадастровый учет, заявитель вынужден обращаться в суд за разрешением земельного спора с иском к соседям, которые уже успели оформить свои земельные участки в установленном порядке. В этом случае целесообразно использовать такие способы защиты права, как признание недействительными сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка, запись ЕГРП о правах ответчика в отношении земельного участка, установление границы земельных участков сторон, в зависимости, конечно, от обстоятельств спора. Могут вполне пригодиться и другие способы, например перечисленные в статье 12 ГК РФ.
В других случаях собственники, наследники земельных участков, права на которые возникли до введения в действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сталкиваются с тем, что границы земельного участка нарушены сложившимся землепользованием, например, соседями проведен газ или водопровод через чужой участок, возведен забор или хозяйственная постройка, на что, естественно, потрачены солидные денежные средства. В добровольном порядке такие ситуации разрешаются крайне неохотно, поэтому сторонам также приходится обращаться в суд.
Случается, что суть спора требует оспаривания ненормативного акта органа местного самоуправления и сделки, которая совершена на его основании.
Однако спор может возникнуть и из-за технической ошибки, которую, увы, не всегда удается исправить без обращения в суд, или же неточности результатов межевания, что, кстати, допускается в установленных Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17.02.2003) пределах.
По таким категориям исков приходится в прямом смысле добывать доказательную базу. Так, чтобы разобраться с сутью спора, суду необходимо применить не только нормы материального права с учетом момента возникновения прав и перехода на земельные участки, но и детально ознакомиться с историей возникновения таких прав на каждый из участков, чьи границы в споре, для чего могут понадобиться документы, перечисленные в статье 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», копии которых придется запрашивать в соответствующем архиве, если сторона, конечно, их не представит. А между тем не всегда такие копии сохраняются в архивах, что само по себе усложняет защиту и восстановление прав.
Может пригодиться и копия регистрационного дела, которую суд запросит в местном управлении Росреестра.
Ни один из таких споров не обходится без истребования кадастровых дел земельных участков, ведь суду необходимо проверить законность содержащихся в нем документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости.
Особое внимание уделяется акту согласования местоположения границ, ведь если процедура согласования нарушена, то кадастровый учет такого земельного участка под вопросом. Акт согласования местоположения границ земельного участка может быть признан судом недействительным по самостоятельному иску заинтересованного лица.
Основаниями для удовлетворения такого иска могут быть, например, отсутствие подписи заинтересованного лица на акте, отсутствие извещения, неверные сведения о границах, отсутствие полномочий у представителя, который подписал акт, и даже подделка подписи заинтересованного лица. Срок исковой давности для такого оспаривания составляет 3 года с момента, как такое лицо узнало о нарушении своего права. Однако нередки случаи, когда заявители просто забывают, что лично ставили свою подпись в таком акте.
Сохранившиеся чертежи, ситуационные планы земельных участков, а также планы земельных участков при домах, которые могли сохраниться в материалах инвентарных дел БТИ, также играют свою роль при определении судом истины по делу — настоящих границ и фактически сложившегося землепользования. Все эти сведения помогут при проведении землеустроительной экспертизы.
Довольно часто суды общей юрисдикции привлекают специалистов для определения границ земельных участков, поскольку их услуги обходятся значительно дешевле, а сроки выполнения работ быстрее. Заключения экспертиз и консультации специалистов по спорам, связанным с наложением границ земельных участков, а также их объяснения в суде в большинстве случаев помогают суду правильно разобраться в сути спора и являются основой для решения суда.
Однако в судебной практике встречаются случаи, когда эксперты или специалисты, привлекаемые для дачи заключений и консультаций, не могут определить, в границах какого участка находится, например, забор ответчика, так как при межевании допустимы погрешности, о них автор упоминал выше.
Также не всегда эксперт или специалист имеет возможность произвести съемку земельных участков, ведь стороны хоть обязаны нести добросовестно свои процессуальные обязанности, однако допускают иное поведение. В этом случае заключение все равно может быть подготовлено, но некоторые вопросы суда могут остаться без ответа. Между тем уклоняющейся стороне грозит применение части 3 статьи 79 ГПК РФ, ведь суд вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
В качестве примера представляет интерес дело, рассмотренное одним из городских судов Московской области.
Истец обратился в городской суд с иском об обязании ответчика демонтировать самовольно установленный забор в границах участка истца, который мешает истцу пользоваться участком в полном объеме и создает препятствия в доступе на участок. Ответчик иск не признал и предъявил встречный иск о признании недействительными сведений государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка истца.
Доводы ответчика обоснованы тем, что границы земельного участка истца накладываются на границы земельного участка ответчика, который был выделен еще прадеду ответчика при его доме. Поэтому ответчик как наследник дома имеет право пользоваться и приобрести в собственность земельный участок именно такой площадью в сложившихся границах. А участок истца выделен в другом месте.
Изучив материалы дела, выслушав пояснения явившихся лиц, оценив собранные доказательства, суд пришел к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а во встречном иске следует отказать. Судом отмечено, что в соответствии с нормами Земельного кодекса РСФСР, который действовал на момент оформления наследства ответчиком, переход права собственности на жилое строение не повлек за собой перехода права пользования приусадебным земельным участком.
Судом также установлено, что по сведениям местной администрации ответчику был выделен участок при доме меньшей площади, так как ни дом, ни участок долгое время не использовались. В суде также установлено, что участок ответчика не сформирован, на кадастровый учет не поставлен.
Землеустроительная экспертиза подтвердила правильность границ участка истца, соответствие его параметров правоустанавливающим документам. В связи с такими обстоятельствами суд, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая по встречному иску, взыскал с ответчика расходы по оплате государственной пошлины, стоимости экспертизы и услуг представителя.
Автор: А. Шаламова
Телефон: