Необходимость регистрации права собственности и сделок с недвижимостью приводит граждан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление). Однако далеко не все получают документы с заветным штампом и долгожданные свидетельства. Статья 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации.
Конечно, отказ не является окончательным, и граждане в поисках истины обращаются в суды, поскольку на сегодняшний день это единственный способ оспорить отказ Управления в государственной регистрации. Суды далеко не всегда признают отказы правомерными, но в то же время отнюдь не все дела решаются в пользу граждан.
В данной статье приведены примеры оспаривания в судах отказов в регистрации по различным основаниям. Поскольку правоотношения в сфере жилищного и земельного права тесно связаны между собой, целесообразно будет упомянуть о регистрации права собственности не только на квартиры, но и на земельные участки.
Очевидно, что в настоящее время наиболее частым основанием для обращения в Управление является оформление права собственности на объекты недвижимого имущества, в частности на земельные участки. Граждане стремятся узаконить свое право собственности на недвижимое имущество, а получив отказ, естественно, обращаются в суд.
Так, например, в 2010 году судом общей юрисдикции Новгородской области было рассмотрено дело об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок гражданина Б. Отказ в государственной регистрации был признан судом незаконным.
До обращения в регистрирующий орган участок принадлежал гражданину Б. на праве постоянного бессрочного пользования совместно с другими дольщиками. Заявителю (гражданину Б.) отказали, сославшись на то обстоятельство, что при регистрации общей долевой собственности необходимы заявления других дольщиков, однако в указанном выше Законе в перечне необходимых для регистрации документов данное требование не значится.
Суд в своем решении исходил из того, что оформление права собственности гражданина Б. на свою долю участка не может быть зависимо от действий других дольщиков, а также на отсутствие в статье Закона упоминания о необходимости наличия заявлений других дольщиков. Поскольку гражданин фактически уже владеет и пользуется земельным участком, регистрация права собственности на него должна производиться вне зависимости от волеизъявления других дольщиков на оформление своих долей в праве, иначе это нарушало бы статью 35 Конституции Российской Федерации.
Поскольку в Российской Федерации судебный прецедент не является источником права, суды могут не руководствоваться принятыми ранее решениями других судов, следует отметить, что по аналогичному делу районный суд г. Челябинска в октябре 2011 года принял обратное решение, признав отказ в государственной регистрации правомерным.
Так, заявитель, являясь собственником 7/9 доли в праве на жилой дом, обратился в Управление с заявлением о регистрации права собственности на 7/9 доли в праве на земельный участок, которым он пользовался на праве постоянного бессрочного пользования, на основании соответствующих документов. Управление отказало в государственной регистрации в связи с непредставлением заявлений с регистрации своего права собственности других дольщиков.
При этом суд при принятии решения сослался на статью 244 Гражданского кодекса, согласно которой для возникновения права собственности земельный участок должен поступить в собственность двух или более лиц. Следовательно, права всех участников общей долевой собственности должны быть зарегистрированы.
Довольно распространенным основанием для отказа в государственной регистрации служат разногласия в представляемых документах. При этом следует отметить, что в основном суд признает отказы в регистрации по таким основаниям правомерными, так как подобное несоответствие прямо противоречит действующему законодательству.
Так, в марте 2011 года судом общей юрисдикции Новгородской области гражданину З. было отказано в государственной регистрации в упрощенном порядке права собственности на земельный участок и жилой дом на основании противоречий в описательных и правоустанавливающих документах в части площади объектов.
Суд признал отказ в государственной регистрации законным. В ходе рассмотрения дела было установлено, что, во-первых, в свидетельстве о праве наследования по закону и в кадастровом паспорте действительно имеются разночтения в части указания площади, а во-вторых, в технической документации регистрируемый земельный участок значится как «дачное хозяйство», а не в качестве участка для индивидуального жилищного строительства, а также не расположен в границах населенного пункта и не предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, поэтому регистрация в упрощенном порядке была невозможна.
Говоря о регистрации прав на недвижимое имущество, об отказах в регистрации и оспаривании таких отказов, нельзя не упомянуть о делах, связанных с ипотекой, поскольку правоотношения в данной отрасли на сегодняшний день особенно актуальны. В первом полугодии 2011 года на рассмотрении в судах находилось несколько дел со схожими обстоятельствами. Большая часть из них относилась к категории, когда залогодержателем не заявлено требование о снятии обременения, несмотря на то что все обязательства по оплате исполнены.
Так, например, гражданка К. приобрела по договору купли-продажи земельный участок с домом на заемные средства. С банком были заключены договор поручительства и кредитный договор, таким образом, исполнение гражданкой К. кредитных обязательств обеспечивалось только поручительством граждан. В кредитном договоре не содержится отдельных условий о передаче в залог банку приобретаемого недвижимого имущества, на которое был выделен кредит. Заявительница обратилась в Управление с требованием исключить из Единого государственного реестра прав (далее — ЕГРП) записи об ипотеке. Получив отказ, в феврале 2011 года она обратилась в суд общей юрисдикции Новгородской области, однако суд признал отказ законным.
Кассационная инстанция также оставила решение без изменений. Суд в своем решении руководствовался пунктом 1 статьи 77 и пунктом 1 статьи 64.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в соответствии с которыми ипотека как обременение возникает с момента государственной регистрации права собственности на имущество в случае, если оно приобретено на кредитные средства, при этом не требуется отдельного заключения договора залога (ипотеки).
Один из основных вопросов, волнующих граждан в настоящее время, — это, конечно, вопрос приватизации. Проблемы при регистрации права собственности на квартиры также нередко вынуждают граждан обращаться в суд для оспаривания отказа в государственной регистрации. Регистрация права собственности на квартиру обычно проходит без проблем, и отказы выносятся довольно редко, разумеется, в случае соответствия представленных документов действующему законодательству.
Однако при регистрации долей возникает вопрос, применим ли в данном случае Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ведь в статье 1 указанного Закона говорится о жилых помещениях, занимаемых гражданами.
Но само понятие «доля» идеально, реально выделить долю гражданина в квартире невозможно. Как же в этом случае поступать Управлению?
В 2009 году гражданин Ч. обратился в суд общей юрисдикции Центрального района г. Новосибирска, оспаривая отказ Управления в регистрации права собственности на квартиру. Управление отказало, ссылаясь на несоответствие договора передачи доли в праве общей долевой собственности на квартиру статье 217 Гражданского кодекса РФ и статье 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
По сведениям, предоставленным Управлением, на момент подачи документов заявитель уже использовал свое однократное право на приватизацию. Однако заявитель обратился в суд, ссылаясь на то, что пытался зарегистрировать право собственности не на квартиру в целом, а на долю, поэтому принцип однократности, содержащийся в указанном выше Законе, неприменим к его случаю, так как по договору передается только часть квартиры.
Судом отказ в регистрации был признан правомерным, при этом суд руководствовался Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 10.12.2002 N 316-О, в котором трактовался конституционно-правовой смысл Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в контексте возможности приватизации коммунальных квартир. В данном случае суд руководствовался аналогией закона, соответственно, признав отказ правомерным. Кассационная жалоба заявителя также не была удовлетворена.
Отдельно хотелось бы привести пример оспаривания отказа в регистрации сделки, совершенной в интересах несовершеннолетнего. В апреле 2011 года в Управление г. Курска обратились гражданка С., действующая в интересах несовершеннолетней С., и гражданин Т. с заявлениями о государственной регистрации права собственности, перехода права собственности и договора купли-продажи на 1/2 долю в праве собственности на квартиру.
Согласно договору гражданин Т. передает несовершеннолетней С. 1/2 долю в праве собственности на квартиру. В ходе проведения правовой экспертизы было установлено, что гражданин Т. является дедушкой несовершеннолетней С., таким образом, сделка совершена между близкими родственниками (согласно статье 14 Семейного кодекса Российской федерации), что, по мнению Управления, противоречит пункту 3 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Указанное решение районным судом г. Курска было признано незаконным. Суд в своем решении руководствовался нормой статьи 172 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой данная сделка совершена в интересах несовершеннолетнего, поэтому отказ Управления неправомерен.
Интересно отметить, что по аналогичному делу (заключение договора купли-продажи между бабушкой и внучкой) в 2005 году Верховный Суд Российской Федерации сформулировал следующую правовую позицию: «Несмотря на заключение сделки с близким родственником — бабушкой несовершеннолетнего, сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетнего, так как имело место не только реальное соблюдение имущественных прав ребенка (доля жилой площади в новой квартире которого осталась прежней), но и заключение сделки к выгоде несовершеннолетнего, получившего долю в праве общей собственности на отдельную квартиру со своими родителями вместо доли в комнате коммунальной квартиры. С учетом изложенного правильные по существу решения судебных инстанций не могут быть отменены по формальным соображениям».
Таким образом, можно сделать вывод о том, что при рассмотрении дел с участием несовершеннолетних суд, прежде всего, исходит из их интересов, а не подходит к решению подобных вопросов формально.
На практике встречаются случаи отказов в государственной регистрации по не зависящим от заявителя причинам. Для примера рассмотрим судебное дело по заявлению гражданки Р., обратившейся в районный суд Челябинской области, оспаривая отказ в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры). Документы (в том числе непосредственно договор), представленные на государственную регистрацию, были изъяты правоохранительными органами в ходе выемки, в связи с чем регистрация сначала была приостановлена, а затем, по истечении срока приостановления, в регистрации было отказано.
Обжалуя отказ, гражданка Р. указывала на то, что изъятие документов не является основанием для отказа в регистрации сделки. Позиция Управления в данном случае вполне логична и очевидна, ведь при указанных обстоятельствах отсутствует возможность удостоверить сделку — поставить штамп регистрационной надписи на оригинале договора. Естественно, отказ был признан судом правомерным.
Отдельно хотелось бы сказать об отказах в регистрации договоров приватизации в связи с тем, что на передаваемые жилые помещения еще не оформлено право собственности у муниципального образования. В основном, конечно, такая ситуация характерна для так называемых новостроек. Гражданам предоставляют квартиры, а когда они пытаются их приватизировать, выясняется, что дом еще не сдан и право собственности (оперативного управления или хозяйственного ведения) у потенциального собственника жилищного фонда еще не оформлено.
В таких делах позиция суда однозначна: суд обязывает Управление регистрировать права собственности, даже если не зарегистрировано право собственности муниципального образования или иного собственника на жилищный фонд. В этом случае в качестве правоустанавливающего документа на последующую регистрацию предоставляется решение суда. Муниципальное образование в лице уполномоченных органов заключает с гражданами договоры социального найма, при этом еще не зарегистрировав свое право собственности, отчего и возникают проблемы при регистрации.
Еще подавая заявления на регистрацию права собственности, граждане заранее знают, что им придется оформлять право собственности через суд, но иного пути нет. По сути, граждане обращаются в суд не оспаривать отказ в регистрации, а регистрировать право собственности, но, естественно, суд лишь обязывает Управление зарегистрировать право собственности.
Поскольку в данном случае налицо прямое нарушение конституционных прав граждан, суды выносят решения в пользу граждан. В частности, за 2010 год Долгопрудненским городским судом Московской области было рассмотрено несколько идентичных дел по искам граждан, в которых они оспаривали отказы в регистрации договоров приватизации.
Так, в августе 2010 года гражданин М. обратился в суд с иском к Управлению, считая отказ в регистрации договора неправомерным. Отказ был вынесен на основании того, что строительная компания не предоставила в Управление документы, подтверждающие право собственности на квартиру после ввода дома в эксплуатацию. Учитывая данное обстоятельство, зарегистрировать право собственности гражданина на квартиру не представляется возможным.
Очевидно, что неисполнение строительной компанией своих обязательств по предоставлению необходимых документов препятствует приватизации гражданином М. квартиры, а следовательно, нарушает его конституционные права, соответственно, суд исходит из интересов гражданина.
Получается некий замкнутый круг: строится дом, часть квартир передается муниципальному образованию, муниципальное образование передает квартиры гражданам по договору социального найма, затем заключается договор приватизации, который граждане пытаются зарегистрировать, однако сталкиваются с отказом в связи с тем, что застройщик не предоставил необходимые документы, следовательно, муниципальное образование не оформило свое право собственности, соответственно, Управление отказывает в регистрации договора приватизации и права собственности на квартиру. Куда обращаются граждане? Опять же в суд.
Итак, подводя итог, можно сказать, что оспаривание отказов в государственной регистрации в настоящее время возможно исключительно в судебном порядке. Как видно из практики принятия решений, далеко не всегда суд исходит исключительно из интересов граждан. Поскольку отказы Управления в регистрации никогда не бывают необоснованными, суд зачастую признает их правомерными.
С другой стороны, в отличие от Управления суды подходят к решению конкретного дела не только формально, но также изучают фактические обстоятельства, в частности, при решении дел с участием несовершеннолетних суды, прежде всего, исходят из их интересов. К сожалению, сама система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним несовершенна. Иногда граждане сталкиваются с обстоятельствами, не зависящими от них, но препятствующими проведению государственной регистрации. Однако даже суд не всегда может решить дело в интересах граждан.
В заключение хотелось бы сказать, что получение отказа при регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним — это не истина в последней инстанции. Конечно, процесс оспаривания через суд долгий и довольно сложный, но тем не менее в настоящее время это единственный способ поиска истины в споре с Управлением.
Читайте еще:
Автор: А. Ильинская
Телефон: