В последнее время вопрос защиты прав членов семьи собственника жилого помещения породил большое количество споров. Законодательство на протяжении последних десятилетий по-разному регулировало сферу прав, которыми наделены данные лица. Так в 1994 г., когда был принят ГК РФ, ст. 292 содержала норму о том, что члены семьи собственника жилья имеют такие же права на проживание там, как и собственник. Кроме того, было предусмотрено, что данное право имеет свойство следования, что породило негативные последствия для приобретателей жилой недвижимости.
С принятием нового Жилищного кодекса РФ права членов семьи собственника жилья при его отчуждении изменились. Согласно новой редакции ст. 292 ГК РФ права пользования отчуждаемым жилым помещением у членов семьи продавца не сохраняются. В то же время ЖК РФ закрепил, что лица, проживавшие с нанимателем жилого помещения на момент приватизации, которые имели право на приватизацию, но не воспользовались им, наделены бессрочным правом пользования жилым помещением. Таким образом, проблему для добросовестных приобретателей это не решило.
В п. 1 ст. 31 ЖК РФ дается определение членов семьи собственников жилого помещения как проживающих совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруга, а также детей и родителей данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Таким образом, при наличии определенного набора юридических предпосылок членом семьи собственника жилого помещения признается практически любой гражданин, даже тот, кто не состоит с собственником ни в браке, ни в родстве, ни в свойстве. Для этого необходимо совместное проживание с собственником в принадлежащем ему жилом помещении и вселение собственником данного гражданина именно как члена своей семьи.
В п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» обращается внимание на то, что «вопрос о признании лица членом семьи собственника жилого помещения судам следует разрешать с учетом положений ч. 1 ст. 31 ЖК РФ исходя из следующего:
а) членами семьи собственника жилого помещения являются проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. При этом супругами считаются лица, брак которых зарегистрирован в органах записи актов гражданского состояния (ст. 10 СК РФ). Для признания названных лиц, вселенных собственником в жилое помещение, членами его семьи достаточно установления только факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении и не требуется установления фактов ведения ими общего хозяйства с собственником жилого помещения, оказания взаимной материальной и иной поддержки;
б) членами семьи собственника жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и др.) и нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), если они вселены собственником жилого помещения в качестве членов своей семьи. Для признания перечисленных лиц членами семьи собственника жилого помещения требуется не только установление юридического факта вселения их собственником в жилое помещение, но и выяснение содержания волеизъявления собственника на их вселение, а именно, вселялось ли им лицо для проживания в жилом помещении как член его семьи, или жилое помещение предоставлялось для проживания по иным основаниям.
Судам необходимо иметь в виду, что регистрация лица по месту жительства по заявлению собственника жилого помещения или ее отсутствие не являются определяющим обстоятельством для решения вопроса о признании его членом семьи собственника жилого помещения, так как согласно ст. 3 Закона о праве граждан на свободу передвижения регистрация или отсутствие таковой не может служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан, предусмотренных Конституцией РФ, федеральными законами и законами субъектов Федерации. Наличие или отсутствие у лица регистрации в жилом помещении является лишь одним из доказательств по делу, которое подлежит оценке судом наряду с другими доказательствами».
Интересное решение вынес Верховный Суд по иску сестры к брату о признании его утратившим право пользования жилым помещением, указав, что купила дом у матери, а брат более 6 лет в нем не проживает и не несет бремя содержания жилплощади. Согласно материалам дела один из пунктов договора купли-продажи предусматривал условие о том, что ответчик после заключения этого договора утрачивает право пользования жилым домом.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, исходя из того, что ответчик не является членом семьи истицы, добровольно отказался от своего права пользования спорным жилым помещением, не проживает по этому адресу и не оплачивает коммунальные услуги. Кроме того, суд сослался на указание в договоре купли-продажи на утрату права пользования ответчиком спорным жилым помещением.
Отменяя решение суда первой инстанции, судебная коллегия указала на то, что предусмотренное пунктом договора купли-продажи условие о том, что брат после его заключения утрачивает право пользования жилым домом, сторонами не было исполнено. Между новым собственником и ее братом фактически было заключено иное соглашение о сохранении за последним права пользования жилым помещением, пришла к выводу апелляционная инстанция.
Она приняла во внимание доводы ответчика, что его выезд из дома был вызван конфликтными отношениями с сестрой, что не отрицалось последней.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции и его правовым обоснованием.
Верховный Суд указал, что ответчик, приходящийся собственнику братом, не признавался членом семьи истицы в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 31 ЖК, в связи с чем к нему неприменим статус бывшего члена семьи собственника. Ответчик являлся членом семьи прежнего собственника — своей матери.
«При таких обстоятельствах правовая связь между спорящими сторонами судом апелляционной инстанции установлена неправильно, вывод судебной коллегии о фактическом заключении соглашения между собственником и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования ответчиком спорным жилым помещением и применении по аналогии закона жилищных норм, регулирующих выезд членов семьи нанимателя, не основан на обстоятельствах дела и правовых нормах, регулирующих спорные правоотношения, при этом судами оставлены без внимания положения ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса, исходя из которых и в том случае, когда право собственности на жилое помещение переходит от одного члена семьи к другому, у лица, ранее вселенного в такое помещение в качестве члена семьи первого из них, по общему правилу прекращается право пользования помещением.
Кроме того, ответчиком не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих наличие между сторонами соответствующего соглашения о праве пользования жилым помещением», — поясняет ВС. В связи с тем что ЖК не устанавливает специальных требований к порядку заключения такого соглашения, а также к его форме и условиям, исходя из норм ч. 1 ст. 7 ЖК к таким соглашениям применяются правила Гражданского кодекса о гражданско-правовых сделках (ст. 153 — 181 ГК), поясняет ВС.
Эти же правила следует применять и к соглашению собственника жилого помещения с членами его семьи об ответственности по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, возможность заключения которого предусмотрена ч. 3 ст. 31 ЖК, а также к соглашению между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи о сохранении права пользования жилым помещением (ч. 4 ст. 31 ЖК), указывает высшая инстанция. Между тем указанные положения закона судами апелляционной и кассационной инстанций учтены не были, при рассмотрении дела нарушены нормы материального и процессуального права, пришел к выводу ВС.
При таких обстоятельствах вывод суда об отказе в удовлетворении иска неправомерен, считает он.
Минстрой подготовил законопроект, которым предлагается внести поправки в Жилищный кодекс относительно договоров социального найма жилого помещения и договоров найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Документ разработан во исполнение Постановления Конституционного Суда от 24 марта 2015 г. N 5-П. Тогда КС признал ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса не соответствующей Конституции в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи прежнего собственника такого жилого помещения.
Конституционный Суд указал федеральному законодателю внести изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать надлежащий правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения. Это позволяло бы их приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника или его прекращении.
Кроме того, в ст. 19 Закона о введении в действие Жилищного кодекса к указанию о том, что действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором, предлагается добавить следующее: «…а также на членов семьи собственника, включенных в ордер на жилое помещение, предоставленное на основании решения общего собрания членов жилищно-строительного кооператива, в том числе в ордер на жилое помещение, предоставленное в результате обмена жилых помещений в домах жилищно-строительных кооперативов (обменный ордер на жилое помещение)».
Читайте ещё:
Автор: Кочанова Т.
Телефон: