Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования относится к категории договоров «наем жилого помещения», урегулированных гл. 35 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Основываясь на конституционном принципе о праве каждого на жилище (ст. 40), отношения, связанные с жилыми помещениями, регулирует также и Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).
ЖК РФ в ст. 4 выделяет жилищные отношения. Эти отношения характеризуются разнородностью, так как они, с одной стороны, являются разновидностью гражданско-правовых, а с другой — административно-правовых отношений (например, по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов и т.д.). И именно это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства, ибо они складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников.
Жилищное законодательство в соответствии со ст. 72 Конституции РФ находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Оно состоит из Жилищного кодекса, других федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, иных нормативных правовых актов.
В то же время органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, предусмотренных Жилищным кодексом, также могут принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. В области жилищных правоотношений особую роль играют решения Конституционного Суда РФ, которые формулируют общеобязательные правовые позиции, а также разъяснения Пленума Верховного Суда РФ, призванные формировать единообразную судебную практику.
Законодатель, исходя из цели жилого помещения, выделяет жилищный фонд социального использования <1>. К жилищному фонду социального использования относятся жилые помещения государственного, муниципального и частного жилищных фондов.
———————————
<1> Более подробно о понятии «жилищный фонд» и об управлении жилищным фондом см.: Астапова Т.Ю., Баранов В.А., Гущин В.В. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. М.: Норма. 2009. С. 52 — 63.
Принадлежность жилого помещения к жилищному фонду социального использования определяет особенности правового режима жилого помещения, который реализуется в специальной договорной форме — договоре найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, который предусматривается нормами ЖК РФ и ГК РФ. При этом следует отметить, что, хотя ГК РФ содержит общие нормы для данного договора, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.
ЖК РФ регулирует основания и условия предоставления жилых помещений по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования <2>.
———————————
<2> См.: Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. 2014. N 10. С. 41 — 44; Галиев В.Р. Оплата жилищно-коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, при отсутствии договора социального найма // Семейное и жилищное право. 2014. N 4. С. 42 — 45; Крюкова Е.С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. N 12. С. 7 — 10.
Условием предоставления жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования согласно ст. 91.3 ЖК РФ является признание граждан по установленным ЖК РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях; граждан по установленным другим федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта Российской Федерации <3> или актом представительного органа местного самоуправления основаниям нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
———————————
<3> См., например: Закон Архангельской области от 28 сентября 2015 г. N 313-19-ОЗ «О реализации полномочий органов государственной власти Архангельской области в сфере предоставления жилых помещений по договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, создания, учета и эксплуатации наемных домов».
Для этого учитываются следующие критерии:
-
- доход гражданина и постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи;
- стоимость их имущества, подлежащего налогообложению, не превышает максимальный размер, устанавливаемый органом местного самоуправления, позволяющий такому гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования;
- гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим в установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации порядке.
Жилые помещения не предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования иностранным гражданам, лицам без гражданства.
Учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, осуществляется органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) на основании личных заявлений или иных документов граждан либо их законных представителей.
Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете, только в порядке общей очереди, за исключением граждан, указанных в ч. 1 ст. 91.15 и ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.
Законодатель дает определение договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Так, согласно ст. 91.1 ЖК РФ по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования одна сторона (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю), отвечающему специальным требованиям, жилое помещение в наемном доме социального использования во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.
Основанием возникновения права владения и пользования государственной, муниципальной и частной жилой площадью выступает юридический состав — решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
Наймодателями по данному договору могут быть (ст. 91.2 ЖК РФ):
-
- органы государственной власти, уполномоченные выступать от имени Российской Федерации или субъекта Российской Федерации в качестве собственников жилых помещений государственного жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;
- органы местного самоуправления, уполномоченные выступать от имени муниципального образования в качестве собственников жилых помещений муниципального жилищного фонда, либо уполномоченные указанными органами организации;
- организации, являющиеся собственниками жилых помещений частного жилищного фонда или уполномоченные собственниками таких жилых помещений и соответствующие требованиям, установленным Правительством РФ <4>.
———————————
<4> См.: Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» // СЗ РФ. 2014. N 50. Ст. 7104.
Предметом по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования выступает жилое помещение, находящееся в наемном доме социального использования. При этом согласно ст. 91.5 ЖК РФ предметом найма может быть только отдельная квартира, а не комната (часть квартиры). Законодатель в ст. 91.16 ЖК РФ дает определение наемного дома, под которым понимается «здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в соответствии с договором найма жилого помещения жилищного фонда социального использования».
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является срочным и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования согласно ч. 1 ст. 154 и ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, включающую:
-
- возмещение расходов на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме;
- расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения;
- расходы, связанные с капитальным ремонтом наемного дома;
- иные расходы, предусмотренные порядком установления, изменения, ежегодной индексации платы за наем жилых помещений, установленным Правительством РФ <5>;
2) плату за коммунальные услуги.
———————————
<5> См.: Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2014 г. N 1356 «О порядке установления, изменения и ежегодной индексации платы за наем жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования // СЗ РФ. 2014. N 51. Ст. 7440.
Договор заключается в письменной форме. Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 «О регулировании отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» утвержден Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В нем указаны предмет договора, стороны договора, срок действия этого договора, размер платы за наем жилого помещения, порядок его изменения и условия заключения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок по истечении срока действия ранее заключенного договора и др.
Существенной особенностью рассматриваемого договора является то, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации (ч. 4 ст. 91.1 ЖК РФ).
Постановлением Правительства РФ от 5 декабря 2014 г. N 1318 утвержден Перечень документов, подтверждающих право наймодателя и нанимателя на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования при государственной регистрации возникающего на основании такого договора ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.
Стороны договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования имеют права и обязанности, предусмотренные ч. 2 ст. 61, ст. 65, п. п. 1, 3 и 5 ч. 1, ч. 2, п. п. 1 — 3, 5 и 6 ч. 3, ч. 4 ст. 67, ст. ст. 70, 71 и 80 ЖК РФ, а также несут ответственность, предусмотренную ст. ст. 66 и 68 ЖК РФ.
Содержание и текущий ремонт жилого помещения, предоставленного по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, являются обязанностью наймодателя, если иное не установлено указанным договором.
Передача нанимателем по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения не допускаются.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования должны быть указаны в таком договоре и имеют права и обязанности, установленные ч. ч. 2, 4 ст. 69 ЖК РФ.
По истечении срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения, если наниматель соответствует условиям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ или в соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ.
Наниматель, который по истечении срока действия заключенного им договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования перестал соответствовать условиям, установленным ч. 1 ст. 91.9 ЖК РФ, имеет право на заключение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования на новый срок в отношении этого же жилого помещения в случае отсутствия других граждан, имеющих право на заключение данного договора, или наличия иных жилых помещений, которые могут быть предоставлены указанным гражданам по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования в указанном случае заключается на один год.
Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и специальную жилищно-правовую ответственность. КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21 КоАП РФ). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП РФ).
Жилищно-правовая ответственность нанимателей — это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения. За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени).
Наниматель и наймодатель могут требовать также возмещения убытков в случае нарушения их прав.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
Наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с согласия постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть этот договор, предупредив в письменной форме об этом наймодателя за три месяца до даты расторжения указанного договора.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае:
1) неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть раз в течение двенадцати месяцев или наличия у нанимателя задолженности по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги в размере, превышающем три среднемесячных размера такой платы за предшествующие двенадцать месяцев;
2) передачи жилого помещения или его части по договору поднайма, договору безвозмездного пользования;
3) наличия у нанимателя и (или) у постоянно проживающих совместно с ним членов его семьи других жилых помещений на территории того же муниципального образования (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — на территории того же субъекта Российской Федерации), предоставленных им по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, договору безвозмездного пользования или на основании членства в жилищном, жилищно-строительном кооперативе либо ином специализированном потребительском кооперативе или принадлежащих им на праве собственности, если размер общей площади таких жилых помещений в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления, за исключением случая, указанного в ч. 2 ст. 91.9 ЖК РФ.
Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования прекращается:
-
- в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя;
- если в течение срока действия договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель перестал соответствовать условиям, установленным ч. 1 ст. 91.3 ЖК РФ или в соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 91.17 ЖК РФ, это изменение не является основанием для досрочного расторжения данного договора, за исключением случая, указанного в п. 3 ч. 3 ст. 91.10 ЖК РФ;
- в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования считается расторгнутым со дня выезда.
Переход права собственности на жилое помещение, занимаемое по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права хозяйственного ведения в отношении такого жилого помещения, права оперативного управления таким жилым помещением или иного права, изменение наймодателя по данному договору не влекут за собой расторжение данного договора или изменение его условий.
При расторжении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда без предоставления другого жилого помещения.
Библиографический список
1. Астапова Т.Ю., Баранов В.А., Гущин В.В. Жилищное право Российской Федерации: учебник. 2-е изд., перераб. М.: Норма. 2009.
2. Галиев В.Р. Оплата жилищно-коммунальных услуг гражданами, проживающими в жилых помещениях государственного или муниципального жилищного фонда, при отсутствии договора социального найма // Семейное и жилищное право. 2014. N 4.
3. Корякин В.М. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и его отличие от договора социального найма // Право в Вооруженных Силах. 2014. N 10.
4. Крюкова Е.С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. N 12.
Читайте еще:
Автор: В.В. Гущин
Телефон: