Развитие рыночных отношений в Российской Федерации на рынке недвижимости, увы, не всегда носит характер нормальных отношений гражданского оборота. Из СМИ постоянно можно услышать о захватах недвижимого имущества, причем таких, которые зачастую носят законный характер и происходят по причине обыкновенной юридической безграмотности и невнимательности граждан (предоставление широких представительских полномочий по выданной злоумышленнику доверенности, заключение мнимых сделок, массовая скупка незначительных долей в квартире у сособственников и т.д.), в связи с чем с целью недопущения подобных действий гражданам необходимо проявить юридическую осмотрительность и принять меры как превентивного (с целью недопущения каких-либо рисков), так и последующего характера (когда мошеннические действия уже были совершены).
Рассмотрим их поподробнее.
1. Первый и наиболее действенный способ защиты — обращение с заявлением в Росреестр о запрете любых регистрационных действий с недвижимостью без личного присутствия заявителя.
Указанный способ представляет собой алгоритм следующих действий: необходимо обратиться в ближайший многофункциональный центр государственных услуг «Мои документы», взять талон на услуги Росреестра «Подача документов» и в окне приема документов указать о желании поставить свою квартиру «на контроль». То есть чтобы без личного присутствия собственника никаких сделок по квартире не могло бы быть, в том числе и в части передачи жилья в качестве залога под кредит.
Отметим, что указанные действия оплачиваются государственной пошлиной (350 рублей) и после подачи соответствующего заявления в течение пяти рабочих дней в Государственный реестр недвижимого имущества вносится отметка о запрете проводить регистрацию с данным объектом без личного участия собственника.
С указанного периода времени данная отметка будет надежно защищать жилье, принадлежащее собственнику, от любых попыток передать его в собственность другим лицам без его ведома: если какое-либо третье лицо, даже действуя по доверенности, выданной собственником, подаст от его имени заявление в Росреестр о государственной регистрации перехода права собственности, то получит в ответ лишь отказ со ссылкой на прямой запрет собственника.
2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости записи о возможности представления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
Указанный способ защиты права собственности от мошеннических действий является новеллой действующего законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, урегулирован ст. 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая была введена в юридическое действие Федеральным законом от 02.08.2019 N 286-ФЗ.
Суть нововведений, зафиксированных в ст. 36.2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», заключается в том, что физическое лицо, за которым в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности на объект недвижимости, или его законный представитель либо его представитель, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, должны подать в отношении определенного объекта (либо всех объектов, принадлежащих гражданину) заявление о самой возможности дальнейшего совершения регистрационных действий на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, при этом запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости в срок не более пяти рабочих дней с момента поступления данного заявления.
Отсутствие в Едином государственном реестре недвижимости записи о возможности регистрации на основании документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью, является основанием для возврата без рассмотрения заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на соответствующий объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью.
Поскольку на данный момент форма уведомления не утверждена, при его подготовке следует руководствоваться подходами, предусмотренными Приказом Минэкономразвития России от 25 марта 2016 г. N 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов». При этом уведомление должно содержать информацию о виде объекта недвижимости и его кадастровом номере, дате поступления заявления о государственной регистрации перехода, прекращения права собственности на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу, и прилагаемых к нему документов в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных УКЭП, сведения о лице, обратившемся с таким заявлением (в отношении физического лица — фамилия, имя, отчество (при наличии), в отношении юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления — наименование), виде регистрационного действия, плановой дате окончания срока осуществления государственной регистрации прав.
3. Эффективным способом защиты от рейдеров является арест доли (запрет на распоряжение), если часть имущества (доля) уже выкуплена недобросовестными лицами (рейдерами). Для реализации указанного способа защиты необходимо обратиться в суд с иском о наложении ареста на спорное имущество. Следует отметить, что указанный иск подается только в том случае, если существует некоторая юридическая неопределенность относительно размера доли либо оснований правомерности владения этой долей. Подобные препятствия являются крайне нежелательными для мошенников, так как увеличивают их расходы и продолжительность деятельности по захвату недвижимости, что может значительно снизить «ликвидность» недвижимости.
Пример из судебной практики: истец Н. обратилась в суд с иском к ответчикам З.А., З.М., И. о прекращении права пользования жилым помещением — квартирой. В свою очередь, ответчик З.А. обратился в суд со встречным исковым заявлением о признании договора дарения указанной квартиры недействительным, признании права собственности. В целях обеспечения иска З.А., в лице своего представителя, обратился в суд с заявлением о применении обеспечительных мер о наложении ареста на спорное имущество — квартиру, поскольку непринятие мер может затруднить исполнение решения суда. Чертановским районным судом г. Москвы от 6 июня 2018 года постановлено: наложить арест на квартиру, запретив управлению Росреестра по Московской области регистрацию каких-либо сделок и обременений в отношении указанной квартиры, в том числе по отчуждению указанной квартиры, а также ее долей. Суд исходил из того обстоятельства, что в силу ч. 1 ст. 140 ГПК РФ мерами по обеспечению иска могут быть, в частности, наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц, запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора. Исходя из смысла положений ст. 139, 140 ГПК РФ суд оценивает разумность и обоснованность требования о применении обеспечительных мер, вероятность причинения значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер, обеспечения баланса интересов заинтересованных сторон, предотвращения нарушения при принятии обеспечительных мер публичных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными ст. 139 ГПК РФ. Таким образом, обеспечительные меры должны соответствовать заявленным требованиям, то есть быть непосредственно связанными с предметом спора, соразмерными заявленным требованиям, необходимыми и достаточными для обеспечения исполнения судебного акта или предотвращения ущерба.
4. Среди юрисдикционных способов защиты первый и наиболее применимый на практике предусмотрен п. 1 ст. 250 ГК РФ — перевод прав покупателя недвижимого имущества вследствие нарушения преимущественного права покупки доли в недвижимом имуществе, находящемся в общей собственности.
Как следует из указанной нормы закона, если доля была продана постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности, без соблюдения права преимущественной покупки других собственников, последние могут обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя.
При этом по смыслу п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ требование об извещении можно признать исполненным только в том случае, если продавец (сособственник) представит доказательства направления уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства другого сособственника (Определение Верховного Суда РФ от 19.11.2013 N 5-КГ13-109). Если же соответствующих доказательств представлено не будет, то, как следует из п. 14 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Пример из судебной практики: К.М. обратился в суд с иском к К.Н., О. и К.А., как законному представителю С., о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи жилого помещения, признании права собственности на жилое помещение, ссылаясь на то, что является собственником 2/3 долей в квартире N, ответчица К.Н. и С. являлись собственниками по 1/6 доли указанной квартиры каждая. Истец указал, что 25.05.2010 ему стало известно, что ответчики продали свои доли О., однако о намерении продать свои доли постороннему лицу ответчики его в известность не ставили, чем нарушили его право преимущественной покупки. 08.08.2010 С. умерла. Определением Люблинского районного суда города Москвы от 05.05.2011 осуществлена замена ответчицы С. на правопреемника К.М. Решением Люблинского районного суда города Москвы от 29 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований К.М. отказано. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что ответчики требования ст. 250 ГК РФ полностью исполнили. Доводы истца о том, что в почтовом уведомлении от 9 февраля 2010 года стоит не его подпись, суд правомерно во внимание не принял: ни в обязанности нотариуса, ни в обязанности долевых собственников не входит сличение подписи на уведомлении о вручении письменного уведомления, так как в силу ч. 3 ст. 10 Гражданского кодекса РФ разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
5. Вторым из действенных юрисдикционных способов защиты (возврат доли посредством выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации) предусмотрен п. 4 ст. 252 ГК РФ. При этом следует отметить, что диспозиция указанного пункта будет применима только тогда, когда: а) доля собственника-рейдера незначительна; б) данная доля не может быть реально выделена и в) сама доля не имеет существенного интереса для рейдера в использовании общего имущества. В этом случае суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, при этом в силу правовой позиции, предусмотренной абз 3 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Пример из судебной практики: Определением Московского городского суда от 11.03.2016 N 4г-2201/2016 установлено, что применение правила абзаца второго п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в случае одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Как счел суд, в рассматриваемом случае истец и ответчик членами одной семьи не являлись и их совместное использование спорного жилого помещения являлось невозможным, поэтому непроживание ответчика в спорной квартире носило вынужденный характер. Такое непроживание не может считаться доказательством отсутствия существенного интереса в использовании общего имущества.
6. Компенсация за утрату права, зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 68 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Указанной нормой Закона предусмотрено, что физическое лицо — собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по независящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации в сумме до 1 000 000 рублей за утрату права собственности на такое жилое помещение. Указанная компенсация производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты имущества.
Отметим, что норма ст. 68 «О государственной регистрации недвижимости» вступит в юридическую силу 01.01.2020, поэтому говорить об эффективности ее применения пока преждевременно.
7. Седьмой способ защиты — обращение в правоохранительные органы с целью возбуждения уголовного дела в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество… повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение), что дает основание потерпевшему также предъявить гражданский иск в рамках ст. 44 УПК РФ.
Указанный способ защиты является крайним (и не всегда эффективным), когда превентивные, а равно юрисдикционные меры в рамках гражданского судопроизводства не дадут своего эффекта, при этом, само собой разумеется, его реализация не исключает применения и иных способов защиты прав собственника недвижимости.
Применение ч. 4 ст. 159 УК РФ подробно регламентировано п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 ноября 2017 г. N 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате», исходя из которого по смыслу ч. 4 ст. 159 УК РФ в ее взаимосвязи с примечанием к ст. 139 УК РФ и ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилому помещению следует здесь отнести жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату в жилом доме или квартире независимо от формы собственности, входящие в жилищный фонд. В качестве жилого помещения не могут рассматриваться объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, — палатки, автоприцепы, дома на колесах, строительные бытовки, иные помещения, строения и сооружения, не входящие в жилищный фонд, при этом констатируется то обстоятельство, что правом на жилое помещение признается принадлежащее гражданину на момент совершения преступления право собственности на жилое помещение или право пользования им (в частности, право пользования членами семьи собственника, право пользования на основании завещательного отказа, право пользования на основании договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, право пользования на основании договора социального найма).
Пример из судебной практики: приговором Черемушкинского районного суда г. Москвы от 9 ноября 2018 года Я., И. и Н.Г.А. признаны виновными в совершении мошенничества по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, то есть приобретении права на чужое имущество путем обмана группой лиц по предварительному сговору в особо крупном размере, повлекшем лишение права гражданина на жилое помещение. Суд обоснованно пришел к выводу о причастности Я. к приобретению путем обмана права на квартиру С.В.П., что, помимо показаний И., было подтверждено и результатами обыска, проведенного в жилище Я.А.С. 26 ноября 2016 г., в ходе которого из расположенного в мебельном шкафу сейфа, наряду с целым рядом документов, была изъята выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.05.2013, касающаяся квартиры, принадлежащей С.В.П., что полностью опровергает версию защиты о неосведомленности Я. относительно права собственности на квартиру и ее владельце.
Отмеченные нами в настоящей статье способы защиты прав на недвижимое имущество не являются единственными, но представляются наиболее существенными в реализации и защите гарантированных ст. 25 и 35 Конституции РФ прав граждан на собственность, имущество и жилище. Хочется верить, что эффективное применение на практике всех указанных способов станет шлагбаумом для реализации недобросовестными участниками гражданского оборота различных мошеннических схем изъятия принадлежащего гражданам недвижимого имущества в свою собственность.
Читайте еще:
Автор: Т. Нуждин
Телефон: