В жизни обычных российских граждан недвижимость, в частности жилое имущество, является, пожалуй, единственным активом, который всегда ликвиден и который так или иначе представляет неподдельный интерес для незаконопослушных граждан.
В результате слабого, а порою и откровенно ошибочного законодательства в области сделок с недвижимостью интересы добросовестных приобретателей существенно нарушались и нарушаются.
Например, сегодня мы купили квартиру, а завтра один из бывших собственников оспаривает сделку купли-продажи и признает ее недействительной.
Соответственно, применяются последствия признания сделки недействительной, когда бывший собственник получает квартиру, а покупателю (добросовестному приобретателю) должны вернуть деньги, но это только по решению суда, на практике же деньги покупателю не возвращаются.
В результате добросовестный приобретатель остается с носом — без денег и без квартиры, и в данном случае приведен общий шаблон облапошивания покупателей, так как таких схем мошенничества с жильем масса.
В конечном итоге крайним остается всегда покупатель, то есть добросовестный приобретатель.
Проблема добросовестных приобретателей жилого имущества существовала всегда, и она была у всех на виду, и рано или поздно этот вопрос необходимо было решать.
Вероятно, законодатель услышал мольбы добросовестных приобретателей и внес долгожданные изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», которые вступили в силу с 01.01.2020.
С января 2020 года указанный Федеральный закон дополнен новой главой под названием «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения».
Можно было бы не обращать внимание на соответствующие изменения Федерального закона, посчитав это обычной «пустышкой» для обманутых собственников жилья, но, с точки зрения автора настоящей статьи, указанные изменения в Закон о регистрации недвижимости имеют некоторые перспективы с целью защиты интересов обманутых покупателей недвижимости и других пострадавших.
В любом случае следует разобраться с перспективами этой законодательной инициативы, поскольку в нашей российской действительности если государство что-то предлагает, то надо этим быстро пользоваться, так как, возможно, завтра двери закроются и получить компенсацию будет невозможно.
В настоящей статье предлагаю рассмотреть законодательную новеллу в части возможности получения компенсации за утрату жилья добросовестными приобретателями, определить плюсы и минусы инициативы и в завершение сделать необходимые выводы о процедуре получения компенсации и о целесообразности вообще всего этого.
ЧТО ГОВОРИТ ЗАКОН (ВЫПИСКА ИЗ ЗАКОНА)?
1. Согласно новой редакции Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» физическое лицо (добросовестный приобретатель) вправе получить компенсацию за утраченное жилье.
При этом жилое помещение должно быть истребовано от гражданина в порядке ст. 302 Гражданского кодекса РФ.
2. Компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации.
Судебный акт принимается в случае, если по независящим от добросовестного приобретателя причинам в соответствии с вступившим в законную силу судебным актом о возмещении ему убытков, возникших в связи с истребованием от него жилого помещения, взыскание по исполнительному документу произведено частично или не производилось в течение шести месяцев со дня предъявления этого документа к исполнению.
3. Размер компенсации определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения.
4. Физическое лицо — добросовестный приобретатель, от которого на основании вступившего в законную силу судебного акта было истребовано жилое помещение в собственность Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, вправе в течение трех лет со дня вступления в силу настоящего Федерального закона обратиться с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию о выплате однократной компенсации.
ПЕРВЫЕ ВЫВОДЫ ПОСЛЕ ПРОЧТЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
1. Одним из условий выплаты компенсации является наличие судебного решения об истребовании жилья у добросовестного приобретателя по иску бывшего собственника жилого имущества или другого заинтересованного лица.
Обязательным условием удовлетворения иска приобретателя к Российской Федерации о выплате компенсации является наличие у добросовестного приобретателя вступившего в силу судебного решения о взыскании в пользу приобретателя убытков в связи с истребованием у него жилья, а также невозможностью взыскания убытков в рамках исполнительного производства.
Другими словами, для того чтобы получить компенсацию, добросовестному приобретателю придется пройти большой путь судебных разбирательств, в том числе сначала придется спорить в суде по истребованию у него жилого помещения, а это деньги, и немалые, за юридические услуги.
И надо сказать, что игра стоит свеч, поскольку далеко не факт, что по результатам рассмотрения дела жилое помещение будет истребовано у приобретателя, и есть тому подтверждающая судебная практика.
После первого судебного дела или в рамках уже имеющегося дела покупателю квартиры необходимо заявить иск или встречный иск о признании его добросовестным приобретателем и взыскании убытков с виновного лица.
При этом следует отметить, что суд своим решением не всегда признает покупателя добросовестным, поскольку этот факт еще надо доказать в рамках судебного разбирательства.
Если же в конечном итоге есть в наличии судебное решение о признании покупателя недвижимости добросовестным приобретателем и взыскании убытков в его пользу за истребованное помещение, то следующим этапом получения компенсации является обязательное обращение с исполнительным листом в службу судебных приставов, которая должна провести действия по принудительному взысканию убытков в пользу добросовестного приобретателя, а это тоже время и деньги за юридические услуги.
И только после проведения всех судебных процедур и исполнительных действий у добросовестного приобретателя возникает право предъявить иск к Российской Федерации о выплате компенсации.
Отсюда возникает как минимум один вопрос.
С какой даты считать трехлетний срок исковой давности по данной категории дел?
И можно не сомневаться в том, что в суде представители Российской Федерации при каждом удобном случае будут заявлять о пропуске добросовестным приобретателем сроков исковой давности о выплате компенсации.
Соответственно, при пропуске исковой давности в удовлетворении исков о выплате компенсации судами будет отказано, что и неудивительно, так как изначально суды, что бы кто ни говорил, будут на стороне Российской Федерации.
2. Срок для обращения добросовестного приобретателя с иском к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, если имущество перешло в собственность указанных лиц, ограничивается 31 декабря 2022 г.
В данном случае необходимо понимать, что если ваше имущество (добросовестного приобретателя) перешло в собственность к Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, то начиная с 2023 года никто из истцов не сможет получить однократную компенсацию за счет Российской Федерации.
Ограничивая срок предъявления исков к указанным ответчикам, законодатель тем самым ограждает бюджет от чрезмерных трат в будущем, но вместе с тем добросовестные приобретатели теряют возможность получения компенсации, что указывает на необходимость действовать быстро.
ИНСТРУМЕНТЫ УПК РФ
Законодатель, устанавливая право добросовестного приобретателя на компенсацию за счет казны, тем не менее не учитывает уже действующие нормы законодательства.
Зачастую добросовестный приобретатель является пострадавшим в результате совершения в отношении его или его активов преступления, если, конечно, это установлено следственными органами.
И если уголовное дело возбуждено, то должна быть возможность взыскания компенсации с РФ в рамках соответствующего уголовного процесса путем подачи гражданского иска в порядке ст. 44 УПК РФ.
Цель в данном случае не только взыскать компенсацию за счет казны, но и облегчить жизнь добросовестных приобретателей, которым и так досталось.
В противном случае добросовестному приобретателю придется пройти семь кругов ада в рамках гражданского дела, и это несмотря на то, что в уголовном процессе приобретатель будет признан потерпевшим.
Развивая тему относительно инструментов УПК РФ, следует отметить, что, к сожалению, российское процессуальное законодательство не соотносит правовые нормы уголовного процесса с задачами гражданского процесса.
При таких обстоятельствах судьи в уголовном процессе просто-напросто отказывают в удовлетворении гражданских исков в рамках уголовного дела, и тем же добросовестным приобретателям, несмотря на признание их потерпевшими, необходимо идти в гражданский суд для взыскания компенсации.
Хотя с точки зрения автора настоящей статьи, если есть факт преступления в отношении приобретателя жилого помещения и уголовное дело возбуждено, то уголовный процесс должен решать задачи по выплате компенсации за истребованное жилье.
На практике уголовный процесс сам по себе, а гражданский процесс сам по себе, и только за редким исключением судьи в рамках уголовного процесса учитывают интересы пострадавших, которые возможно защитить в рамках гражданского процесса.
КАК ДОКАЗАТЬ РЕАЛЬНЫЙ УЩЕРБ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТАТЕЛЯ?
Право на получение компенсации делает важным то обстоятельство, какую стоимость жилья в договорах купли-продажи указывали стороны.
Соответственно, если в договоре указана стоимость жилого помещения в размере ста рублей, то нельзя будет заявить иск к Российской Федерации и указать другие цифры с учетом поправок на сумму, возможно, ранее взысканных убытков.
То есть при заключении договора купли-продажи покупатели недвижимости теперь будут заинтересованы в указании реальных цен на жилье, поскольку в будущем если вдруг жилье отнимут, то можно будет взыскать всю сумму финансовых потерь.
Наверное, где-то можно говорить о том, что законодатель тем самым «убил» еще одного «зайца», в частности создал условия для выведения сделок с недвижимостью из теневого сектора, когда реальные цифры сделок занижаются с целью минимизации налоговых отчислений.
В любом случае важно понимать тонкости всех этих законодательных изменений, которые как всегда кроются в малозаметных мелочах.
О НОВЫХ СХЕМАХ МОШЕННИЧЕСТВА ИЛИ ЗАРАБОТКА…
Не знаю, вправе ли мы говорить в рамках данной статьи о схемах мошенничества?
Что-нибудь придумаем новое и… но думаю, что мошенники и так разработают схемы для получения денежных средств из казны в качестве компенсации добросовестному приобретателю за истребованное жилье.
Итак, о чем речь?
В данном случае автор настоящей статьи говорит о том, что возможен сговор покупателей и продавцов, которые с помощью аферистов проведут сделки с недвижимостью, с тем чтобы потом по иску истребовать жилое помещение у покупателя.
В последующем признать «пострадавшего» покупателя добросовестным, взыскать на бумаге в его пользу убытки и после исполнительных действий обратиться с иском к Российской Федерации о выплате компенсации.
Доказать такой сговор очень сложно, но схема будет работать, особенно если учитывать формальный подход многих судов при рассмотрении дел об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя.
Более того, в судебном заседании сторонам зачастую достаточно «покивать» головами в знак согласия с иском, и будет судебное решение.
Конечно, Российская Федерация в лице своих представителей будет где-то возражать против взыскания компенсации, но если есть уже готовые решения об истребовании жилья, о признании добросовестным приобретателем покупателя и взыскании убытков в его пользу, а также есть документы о невозможности взыскания убытков в рамках исполнительного производства, то, по сути, есть все основания для удовлетворения иска к РФ о выплате компенсации. При этом, зная хватку аферистов при проворачивании своих делишек, можно не сомневаться, что комар носа не подточит, то есть придраться у судьи будет не к чему.
Это все к тому, что возможность получения компенсации за истребованное жилье может обернуться хорошей кормушкой для преступников, но легче жить в результате этого настоящим добросовестным приобретателям не станет.
НЕКОТОРЫЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИЗЛОЖЕННОМУ МАТЕРИАЛУ
Прежде всего, относительно возможности получения компенсации за счет казны.
Уже сейчас и сегодня необходимо обращаться в суды тем покупателям жилых помещений, у которых по судебным решениям истребовали жилище.
Цель — признать себя добросовестным приобретателем и взыскать убытки в свою пользу, с тем чтобы обратиться к приставам за проведением исполнительных действий, и, соответственно, в 2020 году, не тратя зря времени, следует обращаться с иском к РФ о выплате компенсации.
Не следует думать, что это можно сделать потом, поскольку сроки в некоторых случаях на получение компенсации за истребованное жилье сильно ограничены.
Более того, возможно, Российская Федерация начнет выплачивать соответствующие компенсации и после анализа бюджетных потерь возьмет и прикроет лавочку, и это не является фантастикой.
Так что для добросовестных приобретателей совет один: «ноги в руки» и готовим документы для получения компенсации, минимизируя возможность нарваться на подводные камни.
Что же касается самой инициативы получения компенсации, то в целом она правильная, но несколько запоздалая, поскольку проблемы у добросовестных приобретателей есть давно и их надо было решать тоже давно.
В настоящее же время до налаживания процедуры выплаты компенсаций пройдет еще немало времени, но лучше так, чем вообще никак.
Опять же хочется вернуться к тем судам, которые выносят свои решения по формальным основаниям, в том числе в случае согласия ответчиков с исками, за такими согласиями зачастую стоят аферисты, что требует более детального рассмотрения всех обстоятельств судебного дела, поскольку вступившие в законную силу решения судов являются уже основанием для получения компенсации из казны РФ.
Другими словами, при рассмотрении исков об истребовании жилого помещения, признании добросовестным приобретателем и взыскании убытков судьи должны четко понимать конечную цель сторон процесса, которая, возможно, состоит исключительно в желании получить денежную компенсацию за счет Российской Федерации.
Читайте еще:
Автор: В. Алистархов
Телефон: