Переход к рыночным отношениям привел к кардинальным переменам в системе жилищных прав граждан. Как следствие, стремительно развивается жилищное законодательство, закрепляющее механизмы их приобретения и реализации. Удовлетворение жилищных потребностей граждан за счет государственных и муниципальных фондов постепенно вытесняется решением данной проблемы за счет их собственных средств и средств организаций, увеличивается круг возможных договорных форм, опосредующих пользование жилыми помещениями, а следовательно, растет надобность в дальнейшей модификации, а в ряде случаев — в детализации правового регулирования складывающихся отношений.
Весомую роль в обозначенной сфере продолжает играть договор найма с его видовым многообразием, обусловленным целями и основаниями предоставления жилых помещений. В настоящее время одним из ведущих направлений государственной жилищной политики как на федеральном, так и на региональном уровне выступает развитие рынка наемного жилья. Разрешение жилищных проблем в зарубежных странах давно базируется на продвижении института арендного жилья. Наемное жилье в Европе составляет чуть менее половины всего жилищного фонда и включает как коммерческий, так и некоммерческий сектор. Некоммерческий арендный жилищный фонд в структуре арендного жилья от всего арендного фонда преобладает в Великобритании (65%), Нидерландах (75%), Австрии (59%), Финляндии (53%) и т.д. <1> Так, в рамках социальных программ частными инвесторами строятся дома с целью последующего получения государственной поддержки в виде разницы между рыночной и социальной стоимостью найма.
———————————
<1> См.: Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 8. С. 75; Широков А.В., Вербицкий А.С. Судьба наемных домов в сегодняшней России // Коммунальщик. 2016. N 4. С. 27.
В России на сегодняшний день существует острая потребность в долгосрочных, стабильных, гарантированных наемных отношениях. Отсутствие надлежащего оформления, проверенных и надежных наймодателей часто приводит к серьезным проблемам для обеих сторон возникающих при этом правоотношений.
С целью увеличения доступных способов обеспечения граждан жилыми помещениями в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ) появились новые разделы, посвященные наемным домам и договору найма жилых помещений жилищного фонда социального использования. Жилые помещения частного жилищного фонда стало возможным использовать для социальных целей, а именно обеспечения жильем граждан, нуждающихся в жилых помещениях, но не являющихся малоимущими, имеющими невысокий доход, не позволяющий приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Данный шаг законодателя, без сомнения, заслуживает одобрения и поддержки. В литературе верно подчеркивается, что «сочетание рыночного регулирования и бюджетного финансирования — общепринятый принцип разработки и реализации целей и задач социальной политики» <2>. Появление новых положений в ЖК РФ потребовало обновления иных законодательных актов разноотраслевого характера. Изменения и дополнения последовали в рамках положений гражданского, градостроительного, земельного законодательства. Для детализации процедуры предоставления жилых помещений возникла необходимость разработки подзаконной нормативной базы. В целом федеральная и региональная нормативная база регулирования наемных отношений на настоящий момент преимущественно сформирована, но говорить о полном ее завершении пока рано.
———————————
<2> Пожилова И.В. Актуальные аспекты оптимизации региональной жилищной политики // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 2014. N 4(27). С. 15.
Прообразом наемных домов в дореволюционной России являлись доходные дома, строительство которых началось еще в XVIII в., причем данный институт имел достаточно широкое распространение и был рассчитан на различные уровни доходов проживающих. Владелец доходного дома сдавал квартиры внаем. Так, в литературе отмечается, что в Москве и Санкт-Петербурге до революции собственное жилье имел лишь небольшой процент населения, остальные снимали жилые помещения в доходных домах <3>. Жителями доходного дома были представители всех сословий, званий и чинов, которые не желали обременять себя налогами и обязанностями по обслуживанию собственной недвижимости. Квартиры в доходных домах пользовались большим спросом. Следствием этого стало появление доходных домов, выстроенных на муниципальные средства <4>. После 1917 года доходные дома были ликвидированы. К сожалению, предлагаемые законодателем пути разрешения жилищной проблемы в настоящее время не нашли должного применения, в доктрине неоднократно подчеркивалось отсутствие масштабного позитивного эффекта внедрения модели строительства и использования наемных домов <5>.
———————————
<3> См.: Сосипатрова Н.Е. Реформирование договорных отношений в жилищном фонде социального использования // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. 2014. N 6. С. 162.
<4> См.: Кириченко О.В. Доходные дома: история и современность // Современное право. М.: Новый Индекс, 2010. N 1. С. 143 — 147.
<5> См.: Барсуков Р.М. Правовое регулирование и перспективы развития отношений в сфере строительства и использования наемных домов // Российское образование и наука сегодня: проблемы и перспективы. 2015. N 1. С. 50; Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 26.
Несмотря на тот факт, что для вовлечения застройщиков в процесс создания наемных домов предусматривались различные уровни государственной поддержки (приоритетное обеспечение земельными участками, налоговые льготы, субсидирование строительства наемных домов), большой заинтересованности к данным проектам со стороны инвесторов не последовало. С момента вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» было введено в эксплуатацию небольшое количество наемных домов социального использования. Причинами тому выступают очень медленная окупаемость проекта по строительству жилья, сложности с льготным присоединением объектов к инженерным коммуникациям, непроработанность вопроса об условиях кредитования, необходимость несения подрядчиками дополнительных затрат на чистовую отделку помещений и проч. Немаловажную роль играет и тот факт, что особенности правового режима наемного дома существенным образом ограничивают правомочия его собственника по сравнению с иными видами недвижимости.
Согласно положениям ЖК РФ наемный дом представляет из себя здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания в нем (ст. 91.16). Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений. Предоставление жилых помещений в наемных домах во владение и пользование гражданам по иным видам договоров, за исключением указанных, не допускается.
Доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений в наемном доме социального использования не может быть менее чем 50%, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наемном доме социального использования также не может быть менее чем 50%.
В доктрине обозначен ряд признаков, характерных для наемных домов: во-первых, речь идет о целостном здании с единственным собственником, во-вторых, объект имеет строгое целевое назначение — для проживания граждан на возмездной основе и, наконец, пользование жилыми помещениями в нем осуществляется на основании договора найма жилых помещений <6>.
———————————
<6> См.: Ефимова О.В. Доходный дом как объект гражданских правоотношений // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 18 — 20.
Для создания наемных домов законодателем предусмотрена возможность получения государственной (муниципальной) поддержки, формы и порядок предоставления которой обусловлены видом и формой собственности строящихся объектов.
Отчуждение отдельных жилых помещений в составе наемного дома не допускается. Возможно участие в гражданском обороте всего дома в целом или всей совокупности находящихся в нем помещений при обязательном сохранении цели его использования, за исключениями, предусмотренными законом. Залог названного объекта также имеет определенную специфику.
В доктрине и законодательстве наряду с понятием «наемный дом» используется термин «доходный дом», в связи с этим возникает потребность проведения их сравнительного анализа. Доходный дом представляет собой многоквартирный дом, собственник которого в целях извлечения прибыли передает в пользование широкому кругу лиц как жилые, так и нежилые помещения без ограничения их размеров. Согласны с позицией тех авторов, которые разграничивают названные категории <7>, поскольку доходные дома в первую очередь рассчитаны на извлечение прибыли и не в полной мере вписываются в социальные проекты и программы, хотя не исключают наличие социальных обязательств их собственников. Представляется, что и в дореволюционной России доходные дома выполняли более широкие экономические функции, нежели наемные дома в настоящее время.
———————————
<7> См.: Николюкин С.В. Гражданско-правовая ответственность собственников наемных домов // Современный юрист. 2018. N 4. С. 37.
Таким образом, понятие «наемный дом» неразрывно связано с договором найма жилого помещения; появление этого института в жилищном законодательстве в первую очередь направлено на решение задачи обеспечения жилыми помещениями указанных в законе категорий граждан. Вместе с тем законодатель не содержит запрета на включение в состав наемного дома в ходе его создания ряда нежилых помещений, находящихся, например, на первом этаже здания и предназначенных для сдачи в аренду под офисы, магазины, учреждения сферы бытового обслуживания, что, в свою очередь, могло бы принести дополнительные доходы собственнику. Ввиду этого следует определить в законе их возможную долю в общем количестве помещений наемного дома либо долю их общей площади в общей площади всех помещений в наемном доме как социального, так и коммерческого использования. Такой подход будет способствовать более точному расчету окупаемости проекта.
Согласно нормам ЖК РФ часть здания не может быть признана наемным домом. Полагаем, использование в указанных целях части дома вполне допустимо и сделает данную модель более привлекательной для инвесторов. Подобную ситуацию можно проследить на примере законодательства об общежитиях, которое ранее предполагало использование в качестве таковых только отдельного здания (ст. 109 ЖК РСФСР), однако впоследствии, с принятием ЖК РФ, в связи с дефицитом специализированного жилищного фонда и растущими потребностями работодателей под общежития стали предоставляться в том числе части домов.
Требует более подробного регулирования возможность внутренней дифференциации жилых помещений наемного дома в зависимости от степени их благоустройства, отделки, места положения, этажности и прочих технических и потребительских характеристик, оказывающих влияние на ценообразование и, соответственно, доходность наемной конструкции в целом.
Вызывает вопросы и строго очерченный законом субъектный состав складывающихся при создании и эксплуатации наемных домов отношений. Императивно закреплена принадлежность наемного дома только одному собственнику. Считаем такое ограничение нецелесообразным, поскольку оно лишает возможности группы инвесторов объединить ресурсы для строительства и осуществления совместной деятельности. Тем более что расщепление права собственности уже неизбежно будет иметь место в случае, если единственный собственник состоит в браке, вследствие чего вовсе не исключается возникновение права совместной собственности на возводимый наемный дом; о множественности собственников речь пойдет и при наследовании. В свою очередь, распределение между сособственниками социальных обязательств не должно вызвать затруднений. Для обеспечения возврата средств государственной (муниципальной) поддержки можно предусмотреть, например, солидарную ответственность последних.
Полагаем возможным упростить и порядок определения размера дохода потенциальных нанимателей. В соответствии с действующими правилами последний устанавливается органами местного самоуправления и не может превышать размер, позволяющий гражданину и членам его семьи приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа. Зависимость данного показателя от возможности привлечения заемных средств вызывает недоумение, учитывая возвратность привлеченных средств и сопряженные с этим риски финансовой устойчивости. А вот закрепление права нанимателя на последующий выкуп у собственника предоставляемых в долгосрочный наем жилых помещений (при возникновении у данных лиц такой возможности впоследствии) гораздо благоприятнее скажется на решении жилищного вопроса в целом.
При оценке эффективности использования обозначенной правовой конструкции немаловажен и учет фактора трудовой мобильности населения. Успешное разрешение проблемы доступного наемного жилья поможет решить и вопросы кадрового обеспечения для многих работодателей. В свете сказанного привлечение крупных работодателей к строительству и дальнейшему использованию наемных домов для своих работников может потребовать нормативного расширения субъектного состава договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.
Нуждается в корректировке и договорная форма, сопровождающая пользование жилыми помещениями в наемном доме социального использования. Так, вызывает вопросы процедура предоставления жилых помещений, остались без внимания законодателя правовые последствия признания решения о предоставлении жилых помещений недействительным, лишь частично урегулированы основания и последствия расторжения договора.
Как верно подчеркивается в теории, в разные периоды развития страны в жилищной сфере были апробированы и государственные, и рыночные методы, однако общемировая практика доказала необходимость сочетания государственного и рыночного секторов для устойчивого развития жилищной модели <8>. В целом можно говорить о необходимости модернизации правового режима наемных домов с целью их более эффективного функционирования в системе способов удовлетворения жилищных потребностей граждан. Выстроенная законодателем модель ограничена жесткими рамками, что, на наш взгляд, тормозит ее продвижение и не позволяет привлечь большее число инвесторов для реализации жилищных программ. Безусловно, достижение поставленных законодателем целей развития жилищного строительства прежде всего сопряжено с проведением целого комплекса мероприятий экономического характера по развитию рынка наемного жилья, однако эти процессы должны сопровождаться совершенствованием правового режима наемных домов, в том числе в аспекте повышения гибкости правового регулирования.
———————————
<8> Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион: экономика и социология. 2010. N 2. С. 203 — 222.
Литература
1. Барсуков Р.М. Правовое регулирование и перспективы развития отношений в сфере строительства и использования наемных домов / Р.М. Барсуков // Российское образование и наука сегодня: проблемы и перспективы. 2015. N 1. С. 49 — 51.
2. Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера / О.Э. Бессонова // Регион: экономика и социология. 2010. N 2. С. 203 — 222.
3. Василенко Н.В. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования как один из вариантов решения жилищной проблемы в России / Н.В. Василенко // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. N 1. С. 25 — 28.
4. Ефимова О.В. Доходный дом как объект гражданских правоотношений / О.В. Ефимова // Правовые вопросы недвижимости. 2015. N 2. С. 18 — 21.
5. Кириченко О.В. Доходные дома: история и современность / О.В. Кириченко // Современное право. 2010. N 1. С. 143 — 147.
6. Николюкин С.В. Гражданско-правовая ответственность собственников наемных домов / С.В. Николюкин // Современный юрист. 2018. N 4. С. 37 — 47.
7. Пожилова И.В. Актуальные аспекты оптимизации региональной жилищной политики / И.В. Пожилова // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 3: Экономика. Экология. 2014. N 4(27). С. 14 — 22.
8. Рогожина Н.Н. Международный опыт развития арендного жилищного фонда / Н.Н. Рогожина // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. N 8. С. 72 — 82.
9. Сосипатрова Н.Е. Реформирование договорных отношений в жилищном фонде социального использования / Н.Е. Сосипатрова // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. 2014. N 6. С. 162 — 166.
10. Широков А.В. Судьба наемных домов в сегодняшней России / А.В. Широков, А.С. Вербицкий // Коммунальщик. 2016. N 4. С. 24 — 30.
Читайте еще:
Автор: Е.С. Крюкова
Телефон: