Любое жилищное правоотношение, по справедливому утверждению Б.М. Гонгало, должно обладать «всеми конститутивными признаками гражданско-правовых отношений (организационно-правовая и имущественная обособленность участников жилищно-правовой связи; юридическое равенство указанных лиц, их инициатива и диспозитивность в становлении и реализации гражданских правоотношений; особенности мер защиты гражданских прав и характер гражданско-правовой ответственности и т.д.)» <1>. При этом жилищные правоотношения, возникающие в общежитии, — это обособленный и самостоятельный элемент системы существующих жилищных правоотношений. Их обособленность обусловлена особенностями объекта, субъектного состава, а также содержания.
———————————
<1> Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 8 — 9.
Прежде всего необходимо отметить существование общежитий разных видов. Их правовой режим непосредственно определяет особенности регулирования отношений, возникающих по поводу пользования расположенными в них жилыми помещениями (жилой площадью), характеристики объекта отношений, позволяет обозначить круг участвующих в них субъектов, пределы их возможного и должного поведения, влияет на развитие данных правоотношений. Предлагаются разные критерии деления общежитий на виды. Назовем две классификации:
1) по категории проживающих в общежитиях граждан <1> (общежития первых трех видов предназначены для рабочих и служащих): для одиноких граждан; семейные общежития; смешанные общежития; студенческие общежития; общежития для военных <2>;
———————————
<1> Герасимова Л.П. Жилищное право. Краткий курс. СПб., 2005. С. 97; Сергеев В. Жильцы московских общежитий: бесправный контингент? // Рос. юстиция. 1999. N 8. С. 41.
<2> Статья 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ (в ред. от 11 июня 2008 г.) «О статусе военнослужащих» // Российская газета. 1998. 2 июня; Приказ Министра обороны РФ от 15 февраля 2000 г.
2) в зависимости от технических характеристик здания (по качественному состоянию проживания): общежития коридорной системы и общежития квартирной (секционной) планировки.
Жилье в общежитиях предоставляется либо поквартирно, либо покомнатно, либо из расчета минимальной нормы на человека. Различается и порядок проживания в том или ином общежитии. Рассмотрим черты, присущие жилищным правоотношениям по пользованию жилыми помещениями в общежитии.
В соответствии с ч. 1 ст. 15 Жилищного кодекса РФ единственным легальным объектом жилищных прав и возникающих жилищных правоотношений является жилое помещение. Однако объект жилищных правоотношений в общежитии отличается от предлагаемого законодателем.
Во-первых, в общежитиях для одиноких (несемейных) граждан и студенческих общежитиях объектом может быть часть жилого помещения — определенная жилая площадь из расчета не менее 6 кв. м на одного человека (ст. 105 ЖК РФ и п. 11 Примерного положения об общежитиях <1>), которая ранее часто обозначалась в литературе как «койко-место» <2>, т.е. неизолированная жилая площадь. В.Ф. Чигир писал, что предметом договора найма жилого помещения, а также объектом возникающих жилищных отношений может быть как изолированное жилое помещение, так и неизолированное (смежная комната и даже часть комнаты) <3>.
Поэтому неверно считать объектом жилищных правоотношений только изолированное жилое помещение, в противном случае жилищные правоотношения по пользованию неизолированной жилой площадью в общежитии останутся вне зоны правового регулирования.
———————————
<1> Утв. Постановлением Совета министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 // СП РСФСР. 1988. N 17. Ст. 95.
<2> Сибилев М.Н. Право на жилую площадь в общежитии. Киев, 1977. С. 7; Дятлов П.Н. Порядок пользования служебными жилыми помещениями и общежитиями. Киев, 1976. С. 97; Жилищное законодательство / Под ред. Р.Х. Сиденко. Киев, 1975. С. 333; Маслов В.Ф. Защита жилищных прав гражданина. Харьков, 1970. С. 14, 197.
Понятие «койко-место» в свое время использовалось на уровне нормативных актов. См., например: Инструкция об оплате за проживание в общежитиях жилищных, коммунальных и строительных организаций и предприятий системы НККХ РСФСР, утв. Приказом НККХ РСФСР от 6 августа 1941 г. N 412; Типовые правила внутреннего распорядка для рабочих общежитий коечного типа предприятий и организаций системы Министерства коммунального хозяйства РСФСР, утв. Министерством коммунального хозяйства РСФСР 6 декабря 1955 г. (Жилищные законы / Сост. Т.Д. Алексеев. М., 1958. С. 516 — 520, 514 — 516) и т.д.
<3> Чигир В.Ф., Боровцов В.А. Конституционное право на жилище. Минск, 1985. С. 41.
Во-вторых, нормы предоставления жилья в общежитиях зависят от категорий проживающих в них граждан: одиноких или семейных, т.е. объект правоотношений подлежит конкретизации с учетом участвующего субъекта. Одинокому гражданину может предоставляться часть комнаты — неизолированное жилое помещение, а гражданину вместе с членами его семьи должно предоставляться только изолированное жилое помещение (п. 11 Примерного положения об общежитиях).
В-третьих, жилищным правоотношениям в общежитии присущ временный характер, так как жилое помещение либо жилая площадь в нем предоставляется для проживания граждан исключительно на время их работы, службы, обучения на предприятии (в организации, учреждении).
В-четвертых, объект жилищных правоотношений по пользованию жилыми помещениями в общежитии должен пониматься широко. Трудно представить себе возможность проживания в жилом помещении, в котором отсутствуют элементарные удобства: вода, канализация, газ и т.д. В связи с этим некоторые авторы, рассматривая конституционное право на жилище, формулируют его как обеспеченную законом возможность получения нуждающимся гражданином именно благоустроенного жилого помещения <1>.
Однако нередко в конкретных жилых помещениях в общежитиях не соблюдаются условия, необходимые для проживания, бытовые удобства предназначены исключительно для совместного пользования и являются коллективным «достоянием» всех проживающих в общежитии или, по крайней мере, проживающих на одном этаже или в одной секции. М.Н. Сибилев обоснованно писал, что предметом жилищного найма в общежитии не является только часть комнаты — жилая площадь, так как объект отношений в общежитии представляет собой более емкое понятие <2>.
Поэтому даже когда в общежитии осуществляется заселение по «койко-местам» и нанимателю предоставляется для проживания жилая площадь в размере 6 кв. м, он имеет возможность фактически пользоваться всем жилым помещением, в котором данная жилая площадь находится. В общежитии любого вида наниматель пользуется вспомогательными помещениями: общей кухней, санитарно-гигиеническими помещениями и т.д., в том числе общим имуществом общежития, что также определяет объем его правомочий.
———————————
<1> Петрищева Г.И., Чубаров В.В. Защита жилищных прав граждан в домах государственного и общественного жилищного фонда: Учеб. пособие. Свердловск, 1989. С. 5 — 6.
<2> Сибилев М.Н. Указ. соч. С. 10.
Правоотношения по пользованию жилыми помещениями в общежитии отличаются и субъектным составом. В качестве нанимателя жилого помещения в общежитии может выступать только гражданин (в отношениях имущественного найма (аренды) нанимателем (арендатором) может быть как гражданин, так и организация).
При этом имеется специальный субъект на стороне нанимателя, поскольку жилая площадь в общежитии предоставляется не любому гражданину, а ограниченному кругу пользователей — только тем, кто находится во взаимоотношениях с лицом, предоставляющим жилье в общежитии, в связи с работой, службой или учебой.
Кроме того, можно отметить наличие специального субъекта на стороне наймодателя. В ст. 99 ЖК РФ закреплено общее понимание сторон договора найма специализированных жилых помещений, но в отношениях найма жилого помещения (жилой площади) в общежитии на стороне наймодателя чаще всего выступает не сам собственник, а назначаемые им лица.
Уполномоченными лицами выступают владельцы общежития — государственные или муниципальные предприятия (организации, учреждения), в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся общежития и с которыми наниматель состоит в трудовых отношениях либо отношениях, связанных со службой или обучением.
В правоотношениях пользования жилыми помещениями в общежитии отмечается множественность лиц на стороне нанимателя, так называемая пассивная множественность.
В общежитиях с поквартирным или покомнатным заселением эта множественность образуется при предоставлении жилого помещения гражданину вместе с членами его семьи <1>, а в общежитиях с заселением комнат по «койко-местам» данную множественность составляют граждане (двое или более) — наниматели жилой площади в данном жилом помещении. Это посторонние друг другу лица, не имеющие каких-либо родственных отношений, не являющиеся членами одной семьи в понимании ст. 69 Жилищного кодекса и ст. 2 Семейного кодекса РФ, но при этом они проживают вместе и становятся совместными пользователями всего жилого помещения, в котором данная жилая площадь находится.
———————————
<1> Симонов В.Н. Правовой режим общежитий // Семейное и жилищное право. 2006. N 3. С. 3; Князева В.В. Иногородним предоставляется общежитие // Для кадровика: нормативные акты. 2006. N 7. С. 31.
Последний вид заселения негативно сказывается на жилищных правах нанимателей в связи с возникающими при их реализации проблемами, например, когда согласно ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» <1> (далее — Вводный закон) на отношения по пользованию жилыми помещениями распространяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма и помещения в бывших общежитиях могут быть приватизированы.
В этой ситуации наличие означенной множественности лиц, не являющихся членами семьи, на стороне нанимателей жилого помещения в общежитии в рамках современных норм законодательства о приватизации осложняет предоставление им в собственность данного жилого помещения в порядке бесплатной приватизации.
———————————
<1> Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (ред. от 1 февраля 2010 г.) // СЗ РФ. 2005. N 1. Ст. 15.
Можно выделить две проблемы. Первая связана с тем, что по ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» <1> жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих членов семьи. Но указанные граждане таковыми не являются, признать их членами семьи в судебном порядке вряд ли возможно.
Вторая проблема объясняется тем, что в данной ситуации отсутствует такой объект жилищных прав, как изолированная жилая площадь, а передать несуществующий объект в собственность достаточно затруднительно. Поэтому необходимо оговорить на законодательном уровне возможность предоставления в общую долевую собственность нанимателям совместно занимаемого жилого помещения в бывших общежитиях.
———————————
<1> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.
По жилищному законодательству право пользования жилым помещением (жилой площадью) в общежитии не имеет вещно-правовой природы, поскольку возникает в рамках обязательственных отношений. В ст. 102 ЖК РФ говорится: «Переход права собственности на жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление к другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения».
Это связано с тем, что субъективное право пользователя жилого помещения (жилой площади) в общежитии на определенное жилое помещение отличается по объему от правомочий пользователей жилых помещений, занимающих их по договору социального найма. Оно отождествляется с правом пользования жилым помещением (жилой площадью) в общежитии определенной организации (предприятия, учреждения); право на защиту и обеспечение реализации пользования осуществляется именно в таком объеме.
Вместе с тем в некоторых предусмотренных законом случаях правовой режим жилых помещений в общежитии сближается с правовым режимом жилых помещений социального использования, соответственно, право пользования ими приобретает признаки вещного права.
Это происходит, когда по основаниям, предусмотренным ст. 103 ЖК РФ либо ст. 108 Жилищного кодекса РСФСР (если вселение производилось в период действия ЖК РСФСР), не допускается выселение нанимателя (и членов его семьи) из жилых помещений в общежитии без предоставления другого жилого помещения и в силу норм закона они могут требовать признания за ними права пользования жилым помещением в общежитии на условиях бессрочного (постоянного) проживания. Это возможно также, когда на специализированные жилые помещения в общежитии в силу закона распространяется на постоянной основе правовой режим жилых помещений социального использования.
Говоря об особенностях жилищных правоотношений в общежитии, необходимо упомянуть, что согласно общей теории гражданского права возможность пользования не свидетельствует о праве пользования <1>. Фактическая возможность пользоваться вещью — признак, свидетельствующий о наличии фактического владения и в тех случаях, когда владелец не имеет права пользования вещью.
В общежитиях при заселении по «койко-местам», когда в пользование нанимателю по договору предоставляется жилая площадь в размере не менее 6 кв. м, у него не возникает права владения и пользования всем жилым помещением, в котором находится данная жилая площадь. Но в содержание права пользования жилой площадью в общежитии входит фактическая возможность нанимателя пользоваться и наряду с иными нанимателями совместно владеть всем жилым помещением, поскольку не пользоваться и не владеть всем жилым помещением в этом случае невозможно.
При этом нельзя не учитывать, что отсутствие каких-либо прав на жилое помещение не соотносится с общим конституционным принципом защиты прав граждан на жилище. Н.П. Воронина считает, что проживание в общежитии граждан можно расценивать как реализацию ими данного конституционного права, но в «усеченном» виде <2>. И.Б. Марткович указывал, что проживание в общежитии не может быть одной из форм осуществления конституционного права на жилище, потому что «выпадает» из его содержания <3>.
———————————
<1> Гражданское право. Часть первая: Учебник для вузов / Под ред. В.П. Камышанского, Н.М. Коршунова, В.И. Иванова. М., 2007. С. 473.
<2> Воронина Н.П. Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик в правовом режиме общежитий // Основы советского жилищного законодательства: Межвуз. сб. науч. тр. М., 1981. С. 107.
<3> Марткович И.Б. Конституционное право на жилище. М., 1979. С. 7.
Вероятно, принимая во внимание эти обстоятельства, законодатель пытается компенсировать данное неравное правовое положение лиц, проживающих в общежитии, и лиц, проживающих в социальном жилье, хотя бы в части предоставления нанимателю жилого помещения в общежитии (и членам его семьи) жилищных прав, равноценных правам лиц, проживающих по договору социального найма. Но фактическая реализация прав проживающими в общежитии затруднительна, так как условия проживания и пользования жильем в общежитии существенно отличаются от условий в жилье любого иного вида.
Подводя итог анализу особенностей жилищных правоотношений, возникающих по поводу пользования жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии, можно обозначить данные отношения как самостоятельный объект правового регулирования в связи с тем, что им присущи юридические признаки, отличающие их от других жилищных отношений <1>.
Такими признаками являются особенности объекта, субъектного состава и содержания этих отношений, особенности объекта, субъектного состава и содержания этих отношений, особыми условиями пользования жилыми помещениями в общежитии (проживающие в них граждане наделены значительно меньшим объемом жилищных прав и имеют стесненные условия проживания по сравнению с гражданами, проживающими в социальном жилье), порядком совместного использования проживающими общих жилищно-бытовых удобств, зависимостью жилищных прав членов семьи нанимателя от его права на предоставленное жилое помещение в общежитии. Особенно очевидно указанные признаки проявляются при предоставлении в пользование «койко-места».
———————————
<1> Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / Под ред. М.Ю. Тихомирова. М., 2011.
В условиях, когда одной из основных проблем нашего государства остается обеспечение благоустроенным жильем нуждающихся в жилых помещениях граждан Российской Федерации и достойных условий проживания, нельзя признать оправданным наличие жилищного фонда общежитий, в которых допускается проживание в одном жилом помещении нескольких посторонних друг другу граждан, не являющихся членами семьи.
Отметим потребность в проведении реформы жилищного фонда общежитий. При этом следует:
1) максимально упразднить общежития (за исключением студенческих общежитий как объективно необходимых);
2) при утрате общежитием соответствующего статуса (в силу закона или при фактической утрате) предоставлять лицам, не являющимся членами семьи и проживающим в одном жилом помещении в таком общежитии, возможность приватизации его в долевую собственность. Приобретение на праве долевой собственности жилого помещения в общежитии должно осуществляться и при передаче таких помещений органам местного самоуправления по ст. 7 Вводного закона;
3) для защиты жилищных прав граждан на занимаемое ими жилое помещение в общежитии предлагаем дополнить ст. 13 Вводного закона частью 2: «К отношениям по пользованию жилыми помещениями (жилой площадью) в общежитии, предоставленными гражданам до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, которые проживают в данных жилых помещениях и указаны в части 1 настоящей статьи, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
При этом последующей приватизации подлежат жилые помещения, находящиеся как в государственной собственности (федеральной или субъекта Федерации), так и в муниципальной. В случае если при наличии законных оснований за проживающими в жилых помещениях в общежитии решением суда признано право бессрочного пользования занимаемым жилым помещением (жилой площадью) в общежитии, к данным отношениям применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма».
Читайте еще:
- Как предоставляются служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях?
- Приватизация общежитий: способы защиты права
- Покупка здания общежития и проблемы с проживающими
Автор: Н.В. Карпенко
Телефон: