Никитин Олег, ЮК «Никитин и партнеры».
В силу ст. 30 Жилищного кодекса РФ, ст. ст. 209, 288 ГК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
В силу положений п. 1 ст. 209 и ст. 304 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат собственнику такого имущества, который может требовать устранения всяких нарушений его прав. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии с п. 1 ст. 235 ГК РФ при отчуждении собственником своего имущества другим лицам право собственности прекращается.
На основании ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, собственник вправе снять с регистрационного учета зарегистрированных лиц.
Однако есть исключения, когда невозможно снять с регистрационного учета лицо, например в случае, если оно ранее отказалось от приватизации.
Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 30.12.2021) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»:
«Ст. 19 признана частично не соответствующей Конституции РФ Постановлением КС РФ от 24.03.2015 N 5-П. О правовом регулировании до внесения соответствующих изменений см. пункт 3 указанного Постановления».
Действие положений ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Первухина Кристина, юрист юридической компании «Генезис».
После перехода прав на собственность от предыдущего владельца новый собственник вправе потребовать снятия с регистрационного учета оставшихся жильцов. Несмотря на прекращение полномочий старого хозяина в связи с продажей, жильцы могут отказаться от самостоятельной выписки. В этом случае возможны следующие варианты действий:
1. Согласно Гражданскому кодексу (п. 1 ст. 460 ГК РФ):
«Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц».
На основании существенных нарушений прав покупателя лицо, не знавшее о том, что имущество обременено, вправе потребовать признания сделки недействительной. Законным основанием для обращения служит п. 2 ст. 179 ГК РФ:
«Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего».
Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота».
Иск подается в суд общей юрисдикции в течение года после того, как покупатель узнал о регистрации иных лиц в квартире (п. 2 ст. 181 ГК РФ). В процессе рассмотрения дела истцу нужно доказать, что он не знал и не мог знать о гражданах, зарегистрированных в помещении.
Признание сделки недействительной является основанием для возвращения денег покупателю. Пункт 2 ст. 167 ГК РФ:
«При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке».
2. Обратиться в суд с иском и требовать признать право пользования жилым помещением утраченным или прекращенным. Поскольку жильцы, приходившиеся бывшему хозяину родственниками, утрачивают право пользования помещением, так как хозяин меняется (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Основания для выписки определяются гл. V Правил регистрации и снятия граждан РФ с регучета, утвержденных Постановлением Правительства N 713 от 17.07.1995. Для прекращения регистрации в судебном порядке предусмотрено следующее основание: продажа недвижимости и потребность в освобождении жилплощади для новых собственников. Однако не всех можно выселить.
Выселить даже через суд не получится следующие категории лиц:
- лиц, отказавшихся от приватизации;
- несовершеннолетних;
- детей, лишенных родительской опеки;
- супругов, защищенных брачным контрактом;
- рентополучателей, подаривших кому-либо свою недвижимость в обмен на пожизненный уход за собой;
- лиц на алиментном обеспечении;
- ошибочно признанных умершими или безвестно отсутствующими;
- лицо, указанное завещателем в качестве получателя наследуемой квартиры.
Возможно ли продать такую квартиру другому человеку?
Да, такая сделка предусмотрена ст. 460 ГК РФ. Обязательным требованием при заключении соглашения о купле-продаже является предупреждение покупателя о наличии обременения в виде жильцов. В договоре указываются все граждане, зарегистрированные в квартире (ст. 558 ГК РФ).
Таким образом, запрета на реализацию квартиры, в которой прописан кто-то помимо собственника, нет.
Привлечь к ответственности за продажу квартиру с прописанными жильцами можно только в том случае, если продавец умышленно скрыл этот факт и сделка расторгнута, деньги возвращены.
В судебном порядке есть возможность возместить все прямые и косвенные убытки, связанные с признанием сделки недействительной. Например, если в связи с несостоявшейся сделкой приходится снимать квартиру, данные затраты можно возместить на основании ст. 15 ГК РФ.
Если действия продавца причинили моральные переживания, можно предъявить иск о компенсации морального вреда. К нему желательно приложить медицинские справки от психиатра.
Саунин Андрей, адвокат, руководитель Saunin Law Practice.
Правила снятия с регистрационного учета утверждены Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713. На основании решения суда гражданин, утративший право пользования жилым помещением, может быть снят с учета и затем выселен из жилого помещения.
Как правило, перед тем как обратиться в суд, стоит направить гражданину, которого необходимо снять с регистрационного учета и выселить, письменное уведомление, а также постараться донести до него информацию для понуждения его исполнить требования в добровольном внесудебном порядке.
Так как судебная процедура от возбуждения производства до исполнения решения суда может затянуться на несколько месяцев. В том числе существует риск того, что ответчику суд может предоставить отсрочку в исполнении решения суда.
Так, согласно ст. 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Читайте ещё:
- Когда утрачивается право пользования жилым помещением
- Пользование жилым помещением по доброй воле собственника
Авторы: Никитин О., Первухина К., Саунин А.
Телефон: