Законом предусмотрен процесс признания жилья аварийным. Не так давно прошла реформа жилищного законодательства, поэтому судебная практика складывается неоднозначно. Что делать собственникам, если дом будут сносить?
Нормы права, позволяющие признать жилое помещение аварийным, неоднократно пытались признать недействующими, но этого до сих пор не удалось сделать.
Так, решении Верховного Суда РФ от 9 июня 2021 г. N АКПИ21-280 разъяснили, что в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе издавать постановления, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, на основании и во исполнение данного Кодекса, других федеральных законов, нормативных указов Президента Российской Федерации (часть 4 статьи 5).
Часть 4 статьи 15 названного Кодекса устанавливает, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
Следовательно, Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, которым утверждено Положение, действующее в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27 июля 2020 г. N 1120, издано в пределах полномочий Правительства Российской Федерации.
В разделе III Положения установлены основания для признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
Абзац второй пункта 34 Положения соответствует части 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.
Таким образом, в данном решении подробно проанализированы нормы, позволяющие признать жилье аварийным. Делается вывод, что эта процедура законна и регламентируется частью 4 статьи 15 ЖК РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Поэтому при проверке законности процедуры нужно обращать внимание именно на эти правовые акты.
Определением СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 июля 2022 г. N 1-КГ22-9-К3 было установлено, что О.А.В. на праве собственности принадлежит квартира. Право собственности истца на указанную квартиру возникло на основании договора купли-продажи и зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 27 апреля 2015 г.
Заключением межведомственной комиссии от 18 апреля 2012 г. N 30 многоквартирный дом, в котором расположено принадлежащее истцу жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу.
Постановлением администрации муниципального образования «С» от 26 марта 2019 г. N 12-пз принято решение об изъятии для муниципальных нужд расположенного под указанным многоквартирным домом земельного участка путем предоставления возмещения собственникам жилых помещений, находящихся в многоквартирном доме.
Многоквартирный жилой дом включен в адресную программу Архангельской области «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 — 2025 годы», утвержденную Постановлением Правительства Архангельской области от 26 марта 2019 г. N 153-пп. Срок реализации программы в отношении указанного многоквартирного дома установлен до 31 декабря 2022 г.
11 марта 2020 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования «С» в адрес О.А.В. направлен ответ, из которого следует, что она имеет право только на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения.
8 сентября 2020 г. администрацией муниципального образования «С» в адрес истца был направлен для подписания проект соглашения N 105/2020 об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предусматривающий выплату истцу возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 950 000 рублей.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку право собственности О.А.В. на жилое помещение возникло после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, то в силу положений части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации она имеет право лишь на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, размер которого не может превышать стоимость приобретения ею такого жилого помещения, при этом положения частей 8 и 8.1 указанной статьи в отношении таких граждан не применяются.
Суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции согласились с выводами суда первой инстанции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что допущенные судами нарушения норм права выразились в следующем.
Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Общим принципом действия норм жилищного права во времени законодателем определен принцип прямого действия во времени. Реализация данного принципа действия нормативного акта во времени в том числе предполагает, что все случаи ретроактивности (обратной силы) и ультраактивности (переживания) должны быть прямо перечислены в тексте нормативного акта, содержащего нормы жилищного права.
Как усматривается из материалов дела, право собственности на спорное жилое помещение у О.А.В. возникло до введения в действие части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при этом Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ не содержит положений о распространении нового правового регулирования (части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) на отношения, возникшие из договоров, заключенных до его вступления в силу, то есть до 28 декабря 2019 г., в связи с чем указанная правовая норма как не имеющая обратной силы не может применяться к настоящему жилищному спору.
Согласно правовой позиции, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
Поскольку многоквартирный жилой дом, в котором расположено спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда и О.А.В. приобрела данную квартиру до вступления в силу Федерального закона от 27 декабря 2019 г. N 473-ФЗ, она имеет право выбора способа обеспечения своих жилищных прав — предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп. При этом О.А.В. выбрала способ обеспечения путем предоставления в собственность другого благоустроенного жилого помещения взамен жилого помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.
Данные обстоятельства судом при рассмотрении спора учтены не были, что привело к ошибочному выводу об отсутствии у истца права на предоставление в собственность благоустроенного жилого помещения взамен жилого помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.
Таким образом, нужно принимать во внимание, в какой момент возникло право собственности на жилье. Когда квартиру приобрели после признания дома аварийным, то нужно учитывать дату совершения сделки. Если это произошло до вступления в силу части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, введенного в действие Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ, то собственник вправе выбрать по своему усмотрению либо аналогичное помещение, либо денежную выплату. После вступления в силу части 8.2 собственник может получить только компенсацию в размере стоимости покупки помещения.
Как следует из аналогичного Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21 декабря 2021 г. N 70-КГ21-7-К7, на основании договора купли-продажи от 9 июля 2016 г. Б.Р.М. оглы является собственником квартиры. Согласно указанному договору квартира приобретена Б.Р.М. оглы за 1 100 000 руб.
Дом был признан аварийным. Его изъяли для муниципальных нужд. Собственнику предложили компенсацию, хотя он хотел замену жилья. За разрешением спора он обратился в суд. Первая инстанция отказала. Кассация и апелляция оставили решение в силе.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что выводы судов сделаны с существенным нарушением норм материального права и согласиться с ними нельзя по тем же основаниям, что и в рассмотренном выше решении суда.
Таким образом, для признания дома аварийным необходимо заключение межведомственной комиссии о признании его таковым. Этим актом на собственников может быть возложена обязанность снести здание за счет собственных средств. При невыполнении этой обязанности дом изымается для муниципальных нужд. И жителям возмещается компенсация.
Подводя итог вышесказанному, отметим, что практика 2021 и 2022 гг. по спорам о признании жилья аварийным складывается таким образом, что Верховный Суд отменяет решения нижестоящих инстанций, когда они не принимают во внимание момент приобретения жилья. Если квартиру купили после признания дома аварийным, но до вступления в силу части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 27.12.2019 N 473-ФЗ, то собственник может по своему выбору потребовать компенсации или аналогичного жилья. Когда квартиру приобрели после признания дома аварийным и после вступления в силу части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, то собственник вправе рассчитывать на компенсацию в размере стоимости квартиры. Также ВС РФ отметил, что если дом включен в адресную программу расселения аварийного жилья, то собственники квартир в этом здании вправе претендовать на замену жилья в любом случае.
Автор: Лисицына М.
Телефон: