Жилищный вопрос остается актуальным во все времена и во всех странах. По подсчетам специалистов Фонда развития жилищного строительства, на сегодня по всем субъектам Российской Федерации необходимость в жилье соизмеряется двумя миллиардами квадратных метров <1>. В ходе различных опросов и аналитических исследований было установлено, что порядка 60% жителей России сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий либо хотели бы расширить или улучшить имеющиеся жилые площади.
———————————
<1> http:// www.newsland.ru/ news/ detail/ id/ 778797 (16.09.2011).
Одним из популярных способов улучшения жилищных условий остается ипотека. Стоит отметить, что в настоящее время, по аналитическим оценкам, ипотечное кредитование доступно только 10% населения России <2>. Вместе с тем, как указывает «РБК-Недвижимость», сегодня средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 12,2%, в валюте — 9,6%. Кроме того, почти все крупные банки в России снизили размер первоначального взноса до минимума в 10 — 15%. Снижаются и требования к финансовым гарантиям от заемщика.
———————————
<2> http:// www.kvadrat.ru/ news/ 23092011_ dlja_ 90_ zhitelej_ rossii_ ipoteka_ ostaetsja_ nedostup (23.09.2011).
К сожалению, часто граждане улучшают свои жилищные условия с нарушением действующего законодательства.
Так, негативной тенденцией последнего десятилетия является увеличение случаев самозахвата жилья — вселения лиц, не имеющих каких-либо законных оснований для проживания в жилом помещении. Кстати, самозахват происходит в отношении жилых помещений, находящихся как в государственной и муниципальной собственности, так и в частной.
В силу публичности государственного и муниципального имущества именно самозахват жилых помещений государственного и муниципального жилищного фондов наиболее часто упоминается в СМИ.
Учитывая высокий процент граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, особенно важно в кратчайшие сроки освобождать незаконно занятые жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов для их последующего предоставления гражданам.
При этом правовое регулирование механизма скорейшего выселения лиц из незаконного занимаемого ими объекта недвижимости в действующем законодательстве отсутствует.
Так, Жилищный кодекс РФ в отличие от Жилищного кодекса РСФСР вообще не содержит норм, регулирующих правоотношения по выселению граждан, самовольно вселившихся в жилые помещения.
В статье 99 Жилищного кодекса РСФСР было прямо предусмотрено, что лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения.
В настоящее время для подачи в суд иска о выселении приходится использовать аналогию закона. Это порождает множество вопросов о соотношении гражданского и жилищного законодательства, приводит к различной правоприменительной практике. Достаточно ввести поисковый запрос «Выселение из самовольно занятого жилого помещения» в поисковиках www.yandex.ru, www.google.ru, и больше 100 страниц информации и споров для прочтения обеспечены. Стоит отметить, что среди найденных результатов встречаются новости о митингах и протестах, на которые выходят граждане при их выселении из самовольно (!) занятых квартир и комнат, считая, что они правы. Отсутствие четкого правового регулирования порождает возмущение общества даже при правомерном выселении по решению суда.
Материально-правовым основанием для подачи иска о выселении в данном случае является статья 301 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
При установлении факта самовольного занятия жилого помещения для обеспечения доказательственной базы в судебном заседании необходимо составление акта обследования жилого помещения.
Вместе с тем управляющие организации и товарищества собственников жилья, в управление которым сейчас передается большинство многоквартирных домов, самостоятельно не осуществляют проверку фактического проживания граждан в жилых помещениях и не составляют акты обследования жилых помещений.
В соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Однако обязанность управляющей организации (далее — УК) и товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) по проведению проверки фактического проживания граждан в жилых помещениях и составлению соответствующих актов обследования действующим законодательством не предусмотрена.
Данный пробел в законодательстве требует устранения путем внесения соответствующих изменений в статью 161 Жилищного кодекса РФ, что позволит наладить координацию и взаимодействие между органами местного самоуправления и УК, ТСЖ по своевременному выявлению фактов самовольного вселения граждан в жилые помещения.
Особенно важным представляется сокращение сроков освобождения незаконно занятых жилых помещений путем выселения граждан. По действующему российскому законодательству выселение граждан из жилых помещений возможно только в судебном порядке. Однако так было не всегда.
Ранее в соответствии со статьей 90 Жилищного кодекса РСФСР (утратил силу) допускалось выселение лишь лиц, самоуправно занявших жилое помещение, в административном порядке с санкции прокурора. Таким образом, законодателем была предусмотрена ускоренная процедура выяснения обстоятельств заселения жилых помещений и последующего выселения.
Внесудебное выселение, т.е. в административном порядке с санкции прокурора, прежде всего сокращало возможные сроки продолжения проживания самовольщиков уже после установления соответствующего факта, не позволяло соседям брать пример.
После составления сотрудниками ЖЭУ, ДЭЗов акта обследования, проверки отсутствия ордера на жилое помещение, сверки картотеки отдела регистрационного учета МВД пакет документов передавался в прокуратуру района для санкционирования. Как правило, при санкционировании выселения в течение одного месяца с момента установления факта самозахвата происходило фактическое выселение граждан и освобождение жилых помещений.
Стоит отметить, что в 90-е годы XX века возникали правовые коллизии по вопросу о порядке выселения. В результате применения статьи 90 Жилищного кодекса РСФСР сложилось обыкновение правоприменительной практики выселения граждан в административном порядке с санкции прокурора. Между тем Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик устанавливали, что договор найма при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом. Наличие в законодательстве прямо противоположных норм нарушало конституционный принцип единства законодательного регулирования на всей территории РФ.
Постановлением Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 N 2-П обыкновение правоприменительной практики выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений в административном порядке только с санкции прокурора, без возможности последующего обращения в суд, было признано не соответствующим Конституции РФ.
При этом в Постановлении Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 N 2-П было указано: «Отсутствие закона о внесении изменений в статью 90 ЖК РСФСР препятствует соблюдению положений Конституции РФ о принципе разделения властей, об обязанности государства обеспечивать равную защиту всех форм собственности, о равенстве всех перед законом и судом, о праве каждого защищать свои права, свободы и законные интересы всеми способами, не противоречащими закону, о праве на судебную защиту. В связи с этим Конституционный Суд считает необходимым обратиться в Верховный Совет Российской Федерации с предложением о внесении соответствующих изменений в жилищное законодательство».
Таким образом, административный порядок выселения мог бы быть сохранен при наличии внесенных изменений в статью 90 ЖК РСФСР, устраняющих противоречия Основам гражданского законодательства Союза ССР и республик. Однако данные изменения внесены не были, законодательно инициативой Верховный Совет РФ не воспользовался.
В настоящее время законодательная процедура выселения граждан из самовольно занятого жилья требует не менее 7 месяцев, что позволяет гражданам беспрепятственно незаконно пользоваться жилым помещением и коммунальными услугами.
При этом указанный срок является расчетно-минимальным:
-
- два месяца на рассмотрение дела в суде (статья 154 ГПК РФ);
- два месяца на получение судебного решения и рассмотрение кассационной жалобы на решение суда (статьи 119, 348 ГПК РФ);
- месяц на возвращение гражданского дела из кассационной инстанции и выдачу исполнительного листа (статья 428 ГПК РФ);
- два месяца на окончание исполнительного производства по принудительному выселению (статья 36 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»).
Практика показывает, что столь «идеальный» сценарий по срокам не соответствует реальности. К указанным выше срокам добавляются длительное время назначения и рассмотрения дела в первой инстанции, несвоевременное изготовление и выдача решения суда, исполнительного листа, несоблюдение судебными приставами-исполнителями предельных сроков совершения исполнительных действий и окончания исполнительного производства. В совокупности все указанное приводит к увеличению указанного выше 7-месячного срока дополнительно на 2 — 3 месяца.
При этом граждане, которые объективно самовольно заняли квартиру или комнату, в течение 9 — 10 месяцев спокойно живут в ней, не оплачивая ни коммунальные услуги, ни какую-либо плату за фактический наем жилья.
Более того, до совершения судебными приставами-исполнителями исполнительных действий по выселению и окончанию исполнительного производства органы государственной власти и органы местного самоуправления не могут предоставить соответствующее жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, поскольку оно фактически не является свободным и заселение граждан невозможно.
С точки зрения защиты права собственности, юридической техники, в условиях острого дефицита государственного и муниципального жилья вышеуказанные положения законодательства нуждаются в совершенствовании и в первую очередь должны быть направлены на сокращение сроков освобождения самовольно занятых жилых помещений.
Это особенно актуально в связи с изменением положений Гражданского процессуального кодекса РФ с 01.01.2012 в соответствии с Федеральным законом от 09.12.2010 N 353-ФЗ «О внесении изменений в Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации».
В частности, с 01.01.2012 в соответствии со статьями 320, 321 ГПК РФ (в редакции Федерального закона от 09.12.2010 N 353-ФЗ) срок обжалования решения суда первой инстанции увеличивается с 10 дней до 1 месяца.
Также в силу статьи 327.2 ГПК РФ районный суд, верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа, окружной (флотский) военный суд рассматривают поступившее по апелляционным жалобе, представлению дело в срок, не превышающий двух месяцев со дня его поступления в суд апелляционной инстанции.
Таким образом, по сравнению с действующей редакцией ГПК РФ увеличивается и срок рассмотрения соответствующей апелляционной жалобы, вступления решения суда в законную силу — с одного до двух месяцев.
Указанные изменения законодательства приведут к увеличению общего срока выселения граждан из самовольно занятого жилья до 11 — 12 месяцев, что, безусловно, не соответствует принципу осуществления правосудия в короткие сроки и требует изменения.
В таких случаях использованием права на судебную защиту фактически подменяется легальная возможность не выселяться из самозахвата очень длительное время.
В первую очередь необходимо дополнить статью 91 Жилищного кодекса РФ частью 3 следующего содержания: «Лица, самоуправно занявшие жилое помещение, выселяются без предоставления им другого жилого помещения. Рассмотрение искового заявления о выселении судом производится в десятидневный срок в порядке, установленном процессуальным законодательством РФ».
Указание сокращенного срока будет соответствовать норме части 3 статьи 154 ГПК РФ, предусматривающей, что федеральными законами могут устанавливаться сокращенные сроки рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел.
Обоснованием указанного срока является также возможность представления всех необходимых доказательств по делу в течение короткого периода времени.
Так, при рассмотрении данной категории гражданских дел в суде устанавливается отсутствие либо наличие законных оснований для вселения в жилое помещение.
До 01.03.2005, т.е. до вступления в силу Жилищного кодекса РФ, вселение граждан в жилые помещения производилось на основании выдаваемого местными исполнительными комитетами (позже — администрациями) ордера, который являлся единственным основанием для вселения (статьи 42, 47 Жилищного кодекса РСФСР).
После 01.03.2005 в соответствии со статьями 49, 57 Жилищного кодекса РФ гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления.
Специализированные жилые помещения на основании статьи 99 Жилищного кодекса РФ предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.
Документы, подтверждающие факты выдачи ордеров, заключение договоров найма жилых помещениях, хранятся в органах государственной власти, местного самоуправления и предоставляются суду данными органами при подаче искового заявления, в связи с чем не требуется дополнительного времени для истребования указанных доказательств по делу и законодательно может быть сокращен срок рассмотрения данной категории дел в суде первой инстанции.
Целесообразно внесение изменений и в части сроков совершения исполнительных действий по принудительному выселению.
Частью 2 статьи 36 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что если срок исполнения содержащихся в исполнительном документе требований установлен федеральным законом или исполнительным документом, то требования должны быть исполнены в срок, установленный соответственно федеральным законом или исполнительным документом.
С учетом вышеизложенного статья 36 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ может быть дополнена пунктом 4.1 следующего содержания: «Содержащиеся в исполнительном документе требования о выселении лица, самоуправно занявшего жилое помещение, должны быть исполнены в течение пятнадцати дней со дня поступления исполнительного документа в подразделение судебных приставов».
Добавим, что согласно вышеуказанным в законодательстве срокам с момента вступления решения суда в законную силу до поступления исполнительного листа в подразделение судебных приставов проходит больше одного месяца. Указанный срок представляется достаточным для исполнения гражданами вступившего в законную силу решения суда самостоятельно.
Кроме того, учитывая изложенное, общую загруженность судов общей юрисдикции, представляется возможным законодательно предусмотреть внесудебный порядок выселения самовольщиков.
Законодательство любой страны должно соответствовать существующим реалиям, изменяться и совершенствоваться в зависимости от происходящего в обществе в целом.
Защита прав собственника жилого помещения от незаконного занятия последнего гражданами без каких-либо законных оснований не должна осуществляться в течение 9 — 11 месяцев. Указанный срок объективно слишком длителен и отражает несовершенство существующего механизма защиты права собственности.
В мотивировочной части вышеуказанного Постановления Конституционного Суда РФ от 05.02.1993 N 2-П указывалось, что «Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, которые согласно Постановлению Верховного Совета РФ от 14.07.1992 применяются на территории Российской Федерации, установили, что договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (часть 1 статьи 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора».
Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик в связи с принятием Федерального закона от 18.12.2006 N 231-ФЗ с 01.01.2008 утратили силу, аналогичная правовая норма в действующем законодательстве прямо не предусмотрена.
Дискуссионным является вопрос о санкционировании прокурором выселения граждан. Дело в том, что с изменением законодательства, прежде всего Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» и Уголовно-процессуального кодекса РФ, институт санкционирования прокурором значительно уменьшен и применяется только в уголовно-процессуальном праве.
В рамках гражданского законодательства основой деятельности прокуратуры является надзорная деятельность по реализации правозащитных функций по обеспечению прав и свобод граждан, сохранение в стране единого правового пространства.
Изложенное отнюдь не означает, что при утверждении внесудебного порядка выселения граждан прокурор не будет участвовать в правоприменительной практике. В статье 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прямо предусмотрено, что прокуратура Российской Федерации может выполнять и иные функции, установленные федеральными законами, участвует в правотворческой деятельности.
По результатам проведенного исследования полагаем необходимым внесение предлагаемых изменений в действующее законодательство РФ, разработку механизма внесудебного выселения граждан, самоуправно занимающих жилые помещения, что будет способствовать своевременному пресечению незаконных действий.
Читайте еще:
Автор: Р. Мальцев
Телефон:
к сожалению, автор данной статьи не указал свои данные: должность, и отношение к гос.службе. Уж больно материал вышел подловастенький.
Не раскрыт вопрос, если квартира стоит «свободна». Есть долг за КУ, долг копится. Вода перекрыта УК. Квартира опечатана. Закрыта на навесной замок.
И кто-то ее занимает. Платит КУ, включая коммунальные долги.
Возможно ли вернуть воду? И как долго можно прожить?
Здравствуйте.
В данном случае нужно определиться, пользуется кто-то квартирой или нет.
Если «квартира опечатана», то владелец квартиры (наниматель) должен оплачивать только накопившиеся долги, а также услуги, которые оплачиваются не по фактическому потреблению (например, отопление жилого помещения). Собственник опечатанной квартиры также должен будет платить за содержание общего имущества МКД и придомовой территории, поскольку эти услуги оплачиваются собственником вне зависимости от проживания или не проживания в принадлежащем ему жилом помещении.
Если же «кто-то квартиру занимает», то оплата коммунальных услуг начисляется в полном объеме, поскольку квартирой фактически пользуются. В этом случае собственник квартиры (если он в квартире не проживает) обязан вносить плату за оказанные услуги, а свои затраты он вправе взыскать в судебном порядке с фактического пользователя квартиры.
Вернуть оплату за воду можно лишь в том случае, если квартира официально опечатана и в ней никто не проживает.
Подскажите, есть ли вероятность решения суда в пользу жильца, самовольно вселившегося в вымороченное муниципальное жилище, при том, что он добросовестно и открыто владел им, как своим собственным (платит счета по КУ, а так же закрыл долги по КУ), но менее 15 лет.
Здравствуйте.
Жильцу квартиру нужно подождать истечения 15-летнего срока начала фактического владения квартирой. Если за этот срок местная администрация не зарегистрирует в ЕГРН запись об этой квартире, как о бесхозяйном имуществе, то тогда есть шанс, что суд иск жильца квартиры удовлетворит.