Достаточно жесткие действия государства в решении проблемы обманутых дольщиков, безусловно, привели к положительному для общества результату. По сравнению с концом девяностых годов прошлого века острота этой проблемы значительно уменьшилась. Однако есть и обратная сторона медали. На текущий момент застройщики столкнулись с волной потребительского экстремизма.
Экскурс в прошлое
Девяностые и начало двухтысячных годов. Двойные, тройные, многократные продажи одних и тех же будущих квартир при долевом строительстве жилья. Митинги и иные протестные действия обманутых дольщиков. Долгострои. Банкротства застройщиков и уголовные дела — приговоры в отношении их руководства.
Все перечисленное представляло собой характерные негативные черты правоотношений в области долевого строительства жилья, которые, с одной стороны, уменьшали экономическую выгоду от деятельности добросовестных застройщиков, а с другой — привлекали излишнее внимание к этим правоотношениям разных органов государственной власти, в том числе правоохранителей.
Нормотворческая деятельность государства, направленная на решение проблемы, проявилась, в частности, в принятии в 2004 году Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этим актом государство всю полноту ответственности в области долевого строительства жилья возложило на застройщиков, минимизировав количество и существо обязанностей граждан — участников долевого строительства жилья.
Правоприменительная практика, то есть позиция судов в России, встала на путь применения к этим правоотношениям Федерального закона «О защите прав потребителей». Характерной чертой этого Закона является видимая невооруженным глазом, значительно большая правовая защита физических лиц по сравнению с производителями товаров (работ, услуг), к которым относятся застройщики.
Дискриминационный в отношении производителей характер Закона очевиден. Он проявляется и в норме ч. 6 ст. 13, согласно которой судом взыскивается с производителя штраф в размере 50% суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Основание для взыскания штрафа — неудовлетворение в добровольном порядке требований гражданина. Изложенное может означать, что, несмотря на закрепленный в России принцип равенства всех перед судом, производитель вынужден во внесудебном порядке удовлетворять требования гражданина, опасаясь штрафа, даже в случае если такое требование он оспаривает по существу.
Причем практика разрешения спорных правоотношений из договоров долевого участия в строительстве жилья применяет Закон «О защите прав потребителей» и разрешает споры в судах общей юрисдикции даже в тех случаях, когда физическим лицом приобретается право не на квартиру, а на коммерческую недвижимость в многоквартирном доме. Причем, когда дольщик обладал статусом индивидуального предпринимателя, но не указал его в соответствующем договоре долевого участия в строительстве, суды общей юрисдикции принимают и рассматривают его требования, применяя при этом дискриминационный Закон «О защите прав потребителей».
На сегодняшний день в юридической среде обсуждаются инициативы законодателя, направленные на еще более строгое регулирование правоотношений с участием потребителей — физических лиц. Однако, по моему мнению, такие инициативы имеют скорее политическую, чем правовую окраску.
Защита на грани
Действующее законодательство нашей страны не содержит определения потребительского экстремизма. Однако отграничить это понятие от защиты прав потребителя можно, разделив цели, которые преследуются потребителями в каждом из случаев. Так для защиты прав потребителя характерной целью будет восстановление нарушенного права и компенсация реально понесенных убытков. А для потребительского экстремизма целью обращения в суд является обогащение.
На сегодня юридические лица, осуществляющие функции застройщика многоквартирных домов, столкнулись с валом исков инвесторов — физических лиц о взыскании денежных средств. Правовыми основаниями таких требований, как правило, указывают Федеральные законы «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».
Свои требования потребители основывают на следующих фактах:
-
- Несоответствие площади по договору долевого участия в строительстве фактической площади переданного застройщиком помещения.
- Наличие строительных недостатков в переданном помещении.
- Несвоевременная передача помещения инвестору застройщиком.
- Отсутствие добровольного удовлетворения ранее направленной претензии потребителя.
Заявляемый в суд размер требований потребителя, как правило, составляет несколько сотен тысяч рублей по первому основанию, несколько сотен тысяч рублей по второму основанию, двукратную ставку рефинансирования от цены квартиры за каждый день просрочки по третьему основанию, 3% за каждый день просрочки в добровольном удовлетворении требований (чаще всего в исках указывается — от цены квартиры) — по четвертому. Кроме того, заявляется требование о взыскании морального вреда (как правило, несколько десятков тысяч рублей).
Каждый из моих доверителей-застройщиков обращал внимание на то, что жажда наживы (потребительский экстремизм дольщиков) активно подогревается некоторыми юристами, специализирующимися на такого рода делах. Ими проводятся собрания жильцов, раскладываются в почтовые ящики развернутые коммерческие предложения, проводятся рекламные кампании в СМИ. Причем, несмотря на запрет в России гонорара успеха, предложения дольщикам содержат указание на отсутствие необходимости в авансировании работы юристов.
В отдельных случаях группы юристов объединяются в общества по защите прав потребителей, что позволяет им в силу закона претендовать на половину штрафа, присужденного к взысканию с застройщика. Очень часто, а в моей практике всегда, наряду с предложением дольщику юридической услуги юристы сразу предлагают воспользоваться услугами определенной экспертной организации, специалисты-«эксперты» которой и обнаружат строительные недостатки в новой квартире и тут же оценят стоимость их устранения. А поскольку заключение этих специалистов составляется вне рамок гражданского процесса, еще до его инициации, привлечь специалиста к уголовной ответственности в случае дачи им недостоверного заключения невозможно.
К сожалению, такая деятельность поставлена на поток.
Можно предположить, что для борьбы с потребительским экстремизмом было бы достаточно внести изменения в нормативно-правовые акты, в соответствии с которыми размер ответственности застройщика был бы ограничен либо требования к качеству строительства многоквартирных домов снижены. Однако нельзя забывать про политический характер как Закона «О защите прав потребителей», так и Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Это означает минимальную вероятность их изменения. Что касается изменения строительных норм и правил, регламентирующих качество выполнения работ, снижение установленных нормативов качества строительства очевидно недопустимо.
Из изложенного, казалось бы, следовала абсолютно безрадостная для застройщика перспектива: строительные, отделочные объемы очень велики. Вероятность допустить отклонение от СНиПов так же значительна, равно как и вероятность необнаружения недостатков выполненной подрядчиками работы при обычном способе ее приемки. Достаточно часто сдать дом в эксплуатацию в установленный срок невозможно из-за неисполнения (ненадлежащего исполнения) своих обязательств третьими лицами, в том числе ресурсоснабжающими организациями или по причине действий органов государственной, муниципальной власти.
Однако действующее гражданское законодательство РФ содержит две ключевые нормы, позволяющие при правильном их применении минимизировать требования конкретного дольщика, заявленные им в судебном порядке, и превратить таким образом инициированное этим дольщиком проявление потребительского экстремизма в истинное соблюдение (защиту) права потребителя. Иными словами, поставить целью не обогащение, а реальное восстановление нарушенного права.
Противостоять недобросовестному потребителю
Первая из этих норм — ст. 333 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Вторая — ст. 10 того же Кодекса, в соответствии с п. 1 которой не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также действия в обход закона с противоправной целью и иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). А в случае несоблюдения этих требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).
Вместе с тем применение этих двух норм закона является правом, а не обязанностью суда, причем это прямо закреплено в ст. 333 ГК РФ. Однако, по мнению ВС РФ, применение этой нормы возможно лишь в исключительных случаях, а применение ст. 10 ГК РФ возможно, только когда суд будет убежден в злоупотреблении правом истцом. Указанного добиться достаточно сложно, поскольку прямых и явных доказательств потребительского экстремизма, как правило, не бывает.
Однако существуют способы защиты интересов застройщика, основанные именно на указанных нормах права. И юристам застройщика достаточно лишь надлежащим образом реализовывать свою обязанность по доказыванию в гражданском процессе (ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ), утверждая о необходимости снижения неустойки.
Нужно доказывать, что работы по строительству многоквартирного жилого дома являются затратными, трудоемкими и сложными; представлять доказательства несвоевременности ввода дома в эксплуатацию в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) своих обязательств контрагентами застройщика, действиями органов государственной власти, местного самоуправления. Необходимо представлять в суд надлежащие доказательства явной несоразмерности заявленных дольщиком требований неустойки последствиям нарушения обязательства. Механизмов такого доказывания достаточно.
В каждом конкретном случае нужно определять, насколько реально были нарушены права дольщика в связи с действиями или бездействием застройщика. Например, когда дольщик уклоняется от принятия квартиры по акту, надо доказать, что в период такого уклонения дольщик фактически проживал в спорной квартире либо фактически проживать в спорном объекте было можно и т.п.; строительные недостатки квартиры являлись несущественными либо не делающими проживание в такой квартире невозможным и пр.
Необходимо помнить, что все это не будет основанием для освобождения от ответственности за нарушение обязательства в связи с действиями контрагентов и иных третьих лиц. Однако представление доказательств, подтверждающих изложенное, может служить основанием для применения ст. 333 ГК РФ.
Важно понимать, что штраф, установленный ранее названной нормой Закона «О защите прав потребителей», также может быть уменьшен судом в соответствии со ст. 333 ГК.
Доказать необходимость применения к спорным правоотношениям норм ст. 10 ГК значительно сложнее. Но и это возможно. В нашей практике был случай, когда в интересах дольщика группа юристов заявила о наличии строительных недостатков в спорной квартире. В совокупности с требованием о неустойке и потенциально взыскиваемым штрафом размер требований к застройщику превышал 2 млн. руб. При анализе иска и приложенных к нему документов было установлено, что одним из строительных недостатков представители истца называли промерзание окон в квартире истца. Однако и досудебная «экспертиза», и соответствующая претензия дольщика застройщику были произведены и направлены в теплое время года. Изложенное позволило доказать необходимость применения к спорным правоотношениям ст. 10 ГК.
Надо отметить, что наибольшей эффективности защита интересов застройщика достигается за счет превентивных его действий, направленных на минимизацию потерь от потребительского экстремизма. К таким действиям должны относиться инициация процедур по изменению сроков договоров долевого участия в строительстве, обязательные ответы на претензии потребителя (в определенных случаях это способ избежать штрафа), досудебное урегулирование споров, фиксация доказательств и много другое.
Важно также привлекать в суде и при рассмотрении конкретных требований дольщика подрядчика, допустившего соответствующие строительные недостатки. Это позволит как минимизировать судебные расходы в соответствующем процессе, возложив обязанности доказывать отсутствие строительных недостатков на подрядчика, так и впоследствии предъявить регрессное требование к подрядчику.
После систематизации и анализа сложившейся в России судебной правоприменительной практики успешного (и не очень) противодействия потребительскому экстремизму в сфере долевого строительства жилья адвокатами нашего бюро были выработаны конкретные рекомендации застройщикам, направленные на остановку вала обращений дольщиков в суды. А с другой стороны, мы пришли к убеждению, что только формирование единообразной судебной практики позволит в должной степени защитить застройщика от потребительского экстремизма.
Автор: А. Крылов
Телефон: