Одним из вариантов решения вопроса размещения объектов для хозяйственных целей является приобретение земельного участка в аренду. Такой способ позволяет не вкладывать большие средства сразу, как при покупке земли, и иметь возможность осуществлять деятельность, используя собственные здания и сооружения.
Создать сборно-разборный объект, который впоследствии при желании можно будет переместить на другой земельный участок, или построить капитальный объект и приобрести право выкупа земельного участка под ним в собственность — зависит от желаний, возможностей и перспектив каждой отдельно взятой организации.
Приобрести земельный участок в аренду для строительства в настоящее время, за исключением определенных законодательством случаев, можно только посредством торгов, но и на этом все испытания не заканчиваются. Зачастую возникают проблемы и споры, которые приходится решать уже в залах судебных заседаний. В данной статье мы рассмотрим наиболее распространенные из них.
При приобретении в собственность объектов незавершенного строительства необходимо учитывать, что право аренды земельного участка под ними в целях завершения строительства без участия в процедуре торгов организация может реализовать однократно.
Такая позиция изложена в решении Арбитражного суда Красноярского края от 8 апреля 2019 года по делу N А33-23998/2018. Согласно обстоятельствам дела Общество приобрело объекты незавершенного строительства в собственность и заключило договор аренды земельного участка с местной администрацией сроком на три года на основании подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для завершения строительства торговой базы. Позже Общество обратилось в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка на основании п. 1 ч. 4 ст. 39.6 Земельного кодекса, однако получило отказ. Ссылаясь на то, что Обществом уже было реализовано однократное право приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства, суд требования Общества о признании незаконным отказа администрации не удовлетворил. Указанное решение поддержали суды апелляционной и кассационной инстанций.
При рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
На земельном участке, предоставленном в аренду для размещения выводимой из зоны реконструкции МКАД производственно-складской базы, Обществом построены хозяйственные объекты. Департамент городского имущества города Москвы и правительство Москвы обратились в суд с исковым заявлением о признании части этих объектов самовольными постройками, об обязании снести их и освободить земельный участок, а также о признании отсутствующим права собственности на них.
Истцы ссылались на то, что Обществу не выдавались разрешения на строительство указанных объектов на предоставленном земельном участке, объекты обладают признаками самовольной постройки и подлежат сносу.
Судом была назначена экспертиза, в результате которой установлено, что при проведении строительных работ зданий не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, угрозу жизни и здоровью граждан они не создают. По мнению суда, земельный участок предоставлен для целей строительства, признаками самовольных построек спорные объекты не являются, также отмечено, что истцами пропущен срок исковой давности. С учетом всех обстоятельств дела решением Арбитражного суда города Москвы от 24.04.2019 по делу N А40-75316/2018, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в иске отказано полностью.
Если земельный участок предоставлен в аренду для временного размещения объектов некапитального строительства, то основания для удовлетворения требования об их сносе в период действия договора отсутствуют, но зарегистрировать право собственности на такой объект нельзя.
Департамент городского имущества города Москвы и правительство Москвы обратились в суд с исковым заявлением к Обществу о признании хозяйственного объекта самовольной постройкой, обязании осуществить его демонтаж и о признании права собственности на него отсутствующим. Заявляя указанные требования, истцы в данном случае сослались на то, что на предоставленном в аренду Обществу земельном участке было разрешено возведение объектов некапитального строительства, земельный участок для строительства объектов недвижимости не выделялся, а также не оформлялись земельно-правовые отношения для целей реконструкции и строительства.
В данном случае экспертиза назначалась трижды, поскольку у суда возникали сомнения в обоснованности заключений экспертов. По результатам последней экспертизы установлено, что спорный объект является некапитальным строением, существенные нарушения градостроительных норм и правил, касающихся возведения объекта некапитального строительства, противопожарных норм и правил, экологических норм и правил и санитарно-гигиенических требований отсутствуют, угрозу жизни и здоровью граждан он не несет.
Суд также пришел к выводу о том, что спорный объект не соответствует установленным нормативно-правовыми актами критериям, определяющим объект как недвижимость, не является объектом недвижимого имущества, а значит, внесение записи о праве собственности на него в Единый государственный реестр недвижимости не соответствует требованиям действующего законодательства.
Поскольку договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и заключен в целях эксплуатации движимого имущества — временной базы сантехматериалов без права регистрации права собственности на движимое имущество, с учетом других обстоятельств дела, решением Арбитражного суда города Москвы от 03.10.2019 по делу N А40-136137/17 исковые требования в части признания отсутствующим права собственности Общества на возведенный объект удовлетворены, требования же о признании объекта самовольной постройкой и осуществлении его демонтажа суд отклонил.
Рассмотренная позиция также отражена в решении Арбитражного суда города Москвы от 7 октября 2019 года по делу N А40-246413/17.
Наличие фундамента и отсутствие возможности перенести объект без соразмерного ущерба, не доказывают того, что объект является недвижимым имуществом.
Истцы обратились в суд с исковым заявлением о признании хозяйственного объекта самовольной постройкой и его сносе, требования истцов основаны на мнении, что ответчиком проведены работы по возведению объекта капитального строительства без получения разрешительных документов.
Ответчик отметил, что возводит навес, который не является объектом капитального строительства, и не намерен регистрировать право собственности на него.
Изучив все обстоятельства дела, Арбитражный суд Нижегородской области в решении от 8 октября 2019 года по делу N А43-32397/2019 пришел к выводу о том, что временное сооружение может иметь технические признаки недвижимого имущества, но юридически таковым являться не будет, поскольку в данном случае ответчик и не планировал возводить его в качестве такового, соответственно, ответчик при прекращении арендных отношений должен будет освободить земельный участок от возведенного навеса (если собственник земельного участка не согласится его оставить). Учитывая данные обстоятельства и объяснения сторон, в удовлетворении исковых требований судом отказано.
В предоставлении земельного участка в аренду может быть отказано, если способ образования земельного участка не соответствует требованиям законодательства.
Глава крестьянско-фермерского хозяйства обратился в суд с требованием о признании незаконным отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, и обязании утвердить схему расположения испрашиваемого земельного участка.
Судом установлено, что спорный земельный участок является многоконтурным, частично расположенным в санитарно-защитной зоне кладбища, кроме того, на данном земельном участке расположены опоры воздушной линии электропередачи, часть контуров включает территорию, необходимую для реализации проекта по благоустройству общественной территории, на территории формируемого участка расположены земельные участки под объектами электросетевого хозяйства, а также по его территории проходит другой многоконтурный земельный участок, находящийся в частной собственности.
Основываясь на том, что предложенный заявителем способ образования земельного участка приведет к ситуации поглощения земельных участков, необходимых для благоустройства общественных территорий, вкрапливанию земельных участков под расположенными на них объектами электросетевого хозяйства, а также нарушению безопасной работы объектов электросетевого хозяйства, учтенных в кадастре земельных участков, учитывая другие обстоятельства, решением Арбитражного суда Самарской области от 26 июля 2019 года по делу N А55-1179/2019, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Истец должен доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно избранный способ его защиты приведет к восстановлению нарушенного права.
Индивидуальный предприниматель приобрел в собственность объект незавершенного строительства на земельном участке, предоставленном на праве аренды для строительства склада промышленных товаров, права и обязанности по указанному договору перешли к новому собственнику. Впоследствии между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск и индивидуальным предпринимателем был заключен новый договор аренды земельного участка для завершения строительства склада промышленных товаров сроком на три года.
В связи с тем что объект так и не был возведен, Департамент обратился в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю об изъятии объекта незавершенного строительства.
Пунктом 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. В силу п. 33 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть до 1 марта 2015 года.
По мнению суда, земельный участок фактически с 2005 года был передан в аренду и в связи с заключением последующих договоров аренды из владения не выбывал. Поскольку объект незавершенного строительства в 2013 году перешел в собственность ответчика, преследуемая законодателем цель по смене землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта, уже достигнута. Ответчик, приобретая объект незавершенного строительства, знал о сроке действия договора и цели предоставления земельного участка в аренду — завершение строительства.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ в данном случае применению не подлежат, учитывая все обстоятельства решением Арбитражного суда Ярославской области от 9 октября 2019 года по делу N А82-7104/2019 в удовлетворении исковых требований Департаменту отказано в связи с тем, что выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка истцу. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенного на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.
Из рассмотренных примеров можно сделать вывод, что проблемы и споры, касающиеся предоставления земельных участков под строительство, а также для завершения строительства хозяйственных объектов, связаны с оспариванием отказов уполномоченных органов в предоставлении таких земельных участков, признанием возведенных объектов самовольными постройками и восстановлением нарушенных законных прав и интересов.
Вступая в арендные отношения, необходимо в первую очередь определиться с конечной целью их реализации. Если организация заинтересована в последующем приобретении в собственность данного земельного участка, договором аренды должна быть предусмотрена возможность капитального строительства, а хозяйственный объект должен обладать всеми признаками объекта недвижимости, также не стоит забывать и о других требованиях, предусмотренных договором и законодательством. Если же земельный участок требуется лишь для размещения временного строения, которое в дальнейшем можно будет перенести на другое место или с согласия собственника оставить на его земельном участке, стоит учитывать, что даже после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности на этот объект есть риск, что в судебном порядке такие действия будут оспорены, что повлечет дополнительные расходы, как финансовые, так и временные.
Читайте еще:
- Защита прав арендаторов земельных участков при одностороннем расторжении договоров аренды в городе Москве
- Изъятие земельных участков для государственных нужд у арендатора
- Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения
Автор: Т. Ясинская
Телефон: