Участки, госсобственность на которые не разграничена, можно продавать, сдавать в аренду, устанавливать сервитуты и т.п.
Как правило, распоряжаться таким участком может орган, в ведении которого находится территория, где он расположен. Например, в городах это органы местного самоуправления.
Такие участки продаются или сдаются в аренду так же, как и другие публичные участки. Особенность только в том, что распорядиться ими можно без регистрации государственной и муниципальной собственности.
В большинстве случаев нужно проводить аукцион. Инициатором может быть как сам госорган, так и лицо, кому этот участок нужен.
Для передачи участка без торгов нужны основания, установленные в Земельном кодексе РФ.
1. Кто распоряжается участками, госсобственность на которые не разграничена
Продать или сдать в аренду (бессрочное или безвозмездное пользование) участки, госсобственность на которые не разграничена, могут (п. 2 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ):
- органы местного самоуправления округа или городского поселения, если участок расположен в городских округах и поселениях;
- органы местного самоуправления муниципального района, если участок находится в сельских поселениях и на межселенных территориях;
- органы исполнительной власти городов федерального значения, если участок расположен на территории этих городов. Например, в Москве это Департамент городского имущества (ч. 2 ст. 4 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве», п. п. 4.2.1, 4.2.2, 4.2.22, 4.2.4 Положения о ДГИ г. Москвы);
- Росавтодор, если участок нужно передать под федеральные автодороги. При этом неважно, где находится участок;
- органы власти субъектов РФ, если участок нужно передать под региональные автодороги. При этом неважно, где находится участок;
- Росимущество в случаях, если ему передали право распоряжаться участками от органов местного самоуправления.
Указанные органы также могут устанавливать сервитут, выдавать разрешения на использование, заключать соглашения или принимать решения о перераспределении, заключать договоры мены в отношении участков, госсобственность на которые не разграничена.
Порядок предоставления таких услуг, как правило, регламентирован этими органами.
2. Как продать участок, госсобственность на который не разграничена
2.1. Как продать участок на аукционе
На аукционе участки продаются по умолчанию, то есть когда нет оснований для продажи без аукциона (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ). Нарушение этого правила чревато недействительностью договора и штрафом за ограничение конкуренции.
Чтобы продать участок на аукционе, вам нужно:
- утвердить схему расположения, если участок не образован и для территории, где он находится, нет проекта межевания. Если инициатива аукциона исходит от заявителя, то схему готовит он (пп. 1 п. 3, пп. 1 п. 4 ст. 39. 11 ЗК РФ);
- заказать кадастровые работы и поставить участок на кадастровый учет. Если инициатор — заявитель, то этим занимается он (пп. 3 п. 3, пп. 5 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
- проверить, можно ли участок выставить на аукцион (п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ);
- принять решение о проведении аукциона (пп. 5 п. 3, пп. 9 п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ);
- определить начальную цену в виде кадастровой или оценочной стоимости (п. 12 ст. 39.11 ЗК РФ);
- определить организатора торгов (п. 11 ст. 39.11 ЗК РФ);
- составить проект договора купли-продажи;
- опубликовать извещение об аукционе на сайте www.torgi.gov.ru и в вашем местном официальном СМИ (п. п. 19, 20 ст. 39.11 ЗК РФ);
- принять и зарегистрировать заявки на участие в аукционе вместе с документами-приложениями (п. 3 ст. 39.12 ЗК РФ);
- рассмотреть заявки и решить, кто допущен к аукциону, а кто нет (п. п. 8, 9 ст. 39.12 ЗК РФ);
- провести собственно торги по цене участка и выбрать победителя (п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ);
- вернуть задатки проигравшим (пп. 8 п. 21 ст. 39.11 ЗК РФ);
- подписать с победителем договор купли-продажи в трех экземплярах (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ).
2.2. Как продать участок без аукциона
Без аукциона продаются участки (п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ):
- образованные из участков, предоставленных для комплексного освоения территории, ИЖС, дачного хозяйства или садоводства;
- на которых расположены здания или сооружения, собственникам таких зданий или сооружений;
- находящиеся в постоянном пользовании у лиц, которые должны переоформить постоянное пользование на собственность;
- арендуемые для сельхозпроизводства более трех лет;
- гражданам для ИЖС и крестьянским хозяйствам для их деятельности;
- предоставляемые как «дальневосточный гектар».
Чтобы продать участок без торгов, нужно (п. 1 ст. 39.14, ст. 39.15 ЗК РФ):
- принять заявление о предварительном согласовании продажи.
Оно подается, если участок не образован или его границы не уточнены. К нему прилагается схема расположения земельного участка, если нет проекта межевания территории, и другие документы;
- рассмотреть заявление.
У вас есть 10 календарных дней на то, чтобы вернуть заявление, если оно составлено неправильно, или подано не в тот орган, или к нему приложены не все документы. Вы должны указать заявителю нарушения, которые он допустил.
Если заявление подано правильно, то у вас есть 30 календарных дней, чтобы принять решение о предварительном согласовании или отказать в нем, если есть основания.
С решением о предварительном согласовании заявитель поставит участок на кадастровый учет. После этого он сможет подать заявление о продаже участка.
Регистрации права государственной или муниципальной собственности при этом не требуется (п. 1 ст. 3.3 Закона о введении ЗК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 39.14 ЗК РФ);
- принять заявление о продаже земельного участка.
Это заявление подается после того, как участок поставлен на кадастровый учет. К заявлению прилагаются документы, указанные в п. 2 ст. 39.17 ЗК РФ. Представлять такие документы не нужно, если они направлялись ранее вместе с заявлением о предварительном согласовании, по итогам рассмотрения которого принято положительное решение;
- принять решение о продаже участка, если нет оснований для отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ);
- направить заявителю проект договора, если приняли положительное решение.
Его нужно направить в трех экземплярах.
В проекте договора укажите обременения и другие сведения, которые могут повлиять на желание заявителя купить участок. В противном случае он через суд сможет уменьшить цену или расторгнуть договор и взыскать убытки (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).
Цену в договоре определяйте в порядке, который утвердил орган госвласти вашего субъекта РФ (пп. 2 п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ). Если вы установите другую цену, то покупатель сможет изменить ее через суд.
3. Как сдать в аренду участок, госсобственность на который не разграничена
Сдать в аренду участок, госсобственность на который не разграничена, можно в том же порядке, что и участки, принадлежащие государству или муниципалитету.
Единственным отличием будет то, что не нужно предварительно регистрировать право государственной или муниципальной собственности.
Как правило, договор аренды заключается на аукционе. Однако в законе есть четкий перечень случаев, когда аукцион не проводится.
Аукцион может инициировать как государство или муниципальное образование, так и лицо, желающее взять участок в аренду.
Если землю сдать в аренду без аукциона, договор могут признать недействительным и вас могут привлечь к ответственности по ст. 14.9 КоАП РФ.
Предоставить землю без аукциона можно только по заявлению заинтересованного лица. Если участок не образован, то его аренду нужно предварительно согласовать.
Зарегистрировать договор аренды можно по заявлению любой из его сторон.
Телефон: