Кадастровая палата <1> объяснила порядок оформления самовольно занятых земель. Речь идет об участках, используемых более 15 лет, на которые не претендуют соседи, территория не должна превышать предельный минимальный размер земельного участка, установленного местной администрацией.
———————————
<1> https://www.rbc.ru/society/13/09/2019/5d7a8ea59a7947584c54b2bd
16 сентября в России вступили в силу поправки к Законам «О кадастровой деятельности» и «О государственной регистрации недвижимости». Согласно новым правилам граждане смогут официально узаконить и зарегистрировать самовольно занятые земельные участки, если их площадь превышает указанную в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но при соблюдении определенных условий.
В частности, узаконить фактически используемые «лишние» метры можно будет лишь в том случае, если участок используется в этих границах более 15 лет. Кроме того, к человеку, занявшему землю, не должно быть претензий со стороны соседей или органов власти.
Кадастровая палата также отмечает, что площадь этой территории не должна превышать предельно минимальный размер участка, установленный местной администрацией. В том случае если предел не установлен — не более 10% от площади основного участка, указанного в ЕГРН.
Так информация преподнесена в СМИ. Теперь прочитаем все это в самих текстах Законов.
Основание изменений: Федеральный закон от 17.06.2019 N 150-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О кадастровой деятельности» и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии со ст. 4 Закона данные изменения вступили в силу по истечении 90 дней после дня официального опубликования (опубликован на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru 17.06.2019). Соответственно, начало действия новых норм Законов — 16.09.2019.
Теперь ч. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») звучит следующим образом:
«При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
О необходимости соответствия требованиям непревышения предельно минимального размера участка, установленного местной администрацией, или (при отсутствии такого установленного минимума) 10% от площади основного участка, указанного в ЕГРН, следует из содержания п. 32 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
О КАКИХ ПРИМЕРНО САМОЗАХВАЧЕННЫХ ТЕРРИТОРИЯХ ИДЕТ РЕЧЬ?
Например, минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области до 09.10.2017 <1>, были установлены в пределах 6 соток (0,06 га) для ведения садоводства или дачного строительства; 4 соток (0,04 га) для ведения огородничества. А для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства минимальный размер был установлен на уровне аж 2,0 га. Тот же предел установлен и сегодня для земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставляемых для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, на территории Московской области (см. Закон Московской области от 27.12.2017 N 252/2017-ОЗ).
———————————
<1> Значения были установлены Законом Московской области от 17.06.2003 N 63/2003-ОЗ, действовавшим до 09.10.2017.
При установлении превышения указанных нормативов государственный регистратор прав обязан приостановить осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект.
Примерно о таких же пределах можно говорить и по всей стране, имея в виду возможность оформления самозахвата. То есть рассчитывать на оформление в собственность 1,0 га, самовольно «прихваченного» к земельному участку под частным домом или к дачному наделу, не стоит.
Про отсутствие претензий со стороны собственников смежных участков правило тоже действовало уже давно (см. ст. 39 — 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»).
Так, местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей. Реквизиты документов, удостоверяющих личность таких заинтересованных лиц или их представителей, с указанием реквизитов документов, подтверждающих полномочия представителей заинтересованных лиц, указываются в акте согласования местоположения границ.
Исключение составляют случаи, когда надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили своего согласия посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили своих возражений о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием, местоположение соответствующих границ земельных участков считается согласованным таким лицом, о чем в акт согласования местоположения границ вносится соответствующая запись. К межевому плану прилагаются документы, подтверждающие соблюдение установленного настоящим Федеральным законом порядка извещения указанного лица. Данные документы являются неотъемлемой частью межевого плана.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом РФ порядке.
Все аналогичные положения были внесены и в Закон «О кадастровой деятельности» (см. ч. 1 и 2 ст. 42.8).
Больше всего, конечно, собственников земельных участков обрадовал 15-летний срок, истечение которого дает право самозахватчику зарегистрировать право на захваченные метры. Однако следует отметить, что это положение существовало и раньше, а не только с 16 сентября 2019 года. Для этого достаточно сравнить действующую редакцию ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» с предыдущей.
Почему именно измененная редакция вызвала так много восторгов, неизвестно. Ведь ранее (при предыдущей редакции Закона) самозахват также успешно регистрировался, о чем имеется весомое количество решений судов (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 19.02.2018 по делу N 33а-5635/2018).
Следует отметить, что и ранее были требования об отсутствии споров с соседями и о непревышении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность.
Предлагаем ознакомиться с практикой оформления самозахвата, сложившейся еще до вступления в силу изменений, и понять, что же нужно для того, чтобы этот самозахват оформить? Какими должны быть обстоятельства самозахвата?
НЕ ВСЯКИЙ САМОЗАХВАТ МОЖНО ОФОРМИТЬ
Означают ли положения законов, что, по сути, можно захватить небольшой кусочек земли и пользоваться им по-тихому 15 лет, дружить с соседями, а потом самозахват узаконить?
Все основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав определены в ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Так, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты и прочее.
Напомним, что в соответствии с ч. 10 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. Это же положение содержалось и в ч. 9 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ныне эта норма утратила силу с 1 января 2017 года) <1>.
———————————
<1> См.: Федеральный закон от 03.07.2016 N 361-ФЗ.
Таким образом, речь идет о земельных участках, в документах которых отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка. Если же межевание было произведено, документы с границами имеются, то захватить удобные сотки, а потом оформить самозахват не получится. Нельзя этого будет сделать и в случае, если захваченный участок никак претенденту на него не выделялся: ни в части, ни по границе с ним, вообще никак и ни на каком праве.
Пример из практики: в ходе рассмотрения спора о признании недействительными результатов межевания земельного участка суд выяснил, что земельный участок, расположенный через дорогу от дома, отец участника спора расчистил после пожара от остатков сгоревшего дома с разрешения сельсовета как невостребованного, обрабатывал его на протяжении более 15 лет, высадил многолетние деревья. Однако факт предоставления в установленном законом порядке земельного участка именно в контурах земельного участка другого участника спора своего подтверждения в судебном заседании не нашел; в ходе рассмотрения дела не добыто доказательств, достоверно определяющих точное местоположение земельного участка истца. Суд не подтвердил право наследника самозахватчика на спорную территорию, так как наследодатель без какого-либо права самозахватил территорию и обрабатывал ее в течение многих лет. Отказывая истцу в удовлетворении иска, суд указал, что подтверждающих выделение Ф.И.О.10 земельного участка документов не представлено (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 18.06.2019 по делу N 33-7177/2019).
Вывод: не всякий самозахват можно оформить. По крайней мере намеренный при отсутствии какого-либо документа на его выделение или покупку — нельзя. Скорее речь можно вести о возможности оформления случайных самозахватов нескольких метров при использовании своего участка, на который какой-либо документ все-таки имеется.
САМОЗАХВАТ УЗАКОНИТЬ НЕ СЛОЖНО
Как правило, самозахват удается узаконить только в судебном порядке: либо в результате спора между соседями, либо путем подачи административного иска к Росреестру, отказавшему в регистрации кадастрового учета или изменений в кадастровом учете. В последнем случае нужно лишь подать соответствующее заявление для регистрации в Росреестр, получить отказ (приостановку регистрации) и подать иск в суд.
В первом способе установления границ, если споров между соседями нет, суду представляются имеющиеся документы по земельному наделу с требованием об установлении границ. Если же спор имеется, требования выставляются те же, но каждая сторона представляет свои доводы. Однако независимо от обстоятельств спора суд выносит решение об установлении точных границ надела каждой из спорящих сторон.
Пример из практики: непростой спор состоялся с множеством участвующих. Причем нарез земельных участков происходил еще в далеком 1949 году. С тех пор много воды утекло. Кто-то строился, кто-то «двигал» забор. В итоге у одного соседа не хватило нескольких метров, а у другого образовался излишек. Все бы не было так сложно, если бы не возведенные на спорных метрах капитальные постройки, которые то появлялись за эти 70 лет, то сносились. Границы же земельных участков не были установлены в соответствии с требованиями законодательства, а смежная граница между земельными участками спорящих сторон не была согласована во внесудебном порядке.
Истец указывала, что спорная смежная граница с участком соседа сдвинута на территорию ее участка. У нее с соседями никогда не возникало споров по границам земельных участков, они проходят по сложившемуся порядку пользования и уже более 15 лет не менялись и не сдвигались. Между ней и ответчиком был забор, который ответчик сломал, построив дом. В мае ответчик ночью зашел на их территорию и срубил все деревья, поставил столбы, которые они потом убрали, но передавать их ответчику не стали. Ответчик разрушил забор и построил дом, поскольку эта часть земельного участка была бесхозной. Считает, что действиями ответчика нарушены их права, так как в настоящий момент их участок стал менее 6 соток.
Не соглашаясь с требованиями истца, сосед указал на то, что в мае 2016 г. был уничтожен истцами его забор, но остались следы бетона. Сосед полагал, что при межевании необходимо отталкиваться от них.
Суд назначал экспертизу. Однако определить экспертным путем смежную границу земельных участков по правоустанавливающим документам либо существовавшим на местности границам пятнадцать и более лет не представилось возможным.
Эксперт смог лишь представить вариант установления границ спорных земельных участков с учетом требований земельного законодательства и сложившегося порядка пользования. При этом площадь земельного участка истцов не уменьшилась, составила все те же 6 соток. Это решение не устроило истца. Она считала, что суд, установив границы земельного участка, встал на защиту соседа — владельца самовольной постройки. Однако вышестоящий суд отклонил доводы истца как несостоятельные, поскольку не был доказан факт самовольности возведенного соседом строения (Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 06.08.2019 по делу N 33-9417/2019).
Вывод: даже в сложных случаях, когда неприкосновенной граница не оставалась 15 лет, но все же в меняющихся положениях оставалась, установить ее по судебному решению возможность имеется. В этом случае суд анализирует и документы, и границы по факту (в том числе ее перемены в течение 15 лет и более), и заключение и рекомендации экспертов. И по собственному убеждению разрешает спор.
ГРАНИЦЫ УЧАСТКОВ ЧАЩЕ ВСЕГО СЛУЧАЙНО СДВИГАЮТСЯ СО ВРЕМЕНЕМ
В практике немыслимое количество споров собственников смежных участков, живущих давно бок о бок (в том числе при неоднократной смене собственников), возникающих вокруг оформления нескольких метров самозахваченных земель. В таких спорах нередко нарушения прав связаны большей частью с удобством пользования, привычкой использования земельных участков, сложившихся годами и десятилетиями, а не злонамеренным захватом соседских метров. В таких спорах без судебной землеустроительной экспертизы не обойтись. И зачастую в суде вскрываются удивительные факты. Порой все смежные по границам участки оказываются сдвинуты в чью-либо сторону. И причиной этому является несовершенство более раннего законодательства в области кадастрового учета и сложность во времена 20-летней и более давности установления точных границ на местности. Кроме того, в большинстве случаев речь идет о земельных участках под частными домами, владельцы которых не очень-то часто бывают заинтересованы уточнять границы своих участков в суде путем сложных споров и экспертиз.
Пример из практики: в ходе рассмотрения дела в суде проводились экспертизы. И выяснилось, что имеется наложение документальных границ одного земельного участка и фактических границ другого земельного участка. Практика пользования домом с двумя отдельными входами и одной смежной стеной установилась одна, а по документам — другая. Исходя из требований документов окно одного соседа попадало прямо на забор другого соседа, установленный по документам. И получалось, что неудобно уже всем собственникам земельных участков, являющимся смежными соседями. Суд разрешил дело, установив границы смежных участков, исходя из практики, сложившейся между соседями более чем за 15 лет пользования домом (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 28.05.2019 по делу N 33-1855/2019).
Вывод: зачастую бывает, что документы противоречат практике. И если обе стороны спора — владельцы смежных участков давно (более 15 лет) используют участки по другим точкам границы, суд может отойти от требований документов и установить границы по фактам, не меняя общую площадь земельных участков каждого участника спора (или меняя незначительно — в зависимости от обстоятельств дела).
ОФОРМЛЕНИЕ САМОЗАХВАТА ЧЕРЕЗ СУД БЕЗ СПОРОВ С СОСЕДЯМИ
Следует отметить, что помимо споров между соседями практика изобилует и исками собственников земельных участков, которым было отказано в регистрации самозахвата Росреестром даже при наличии всех необходимых для этого документов. Основанием для оформления самозахвата (помимо документов на выделение земли) будут результаты межевых работ и отсутствие претензий соседей по смежным границам, а равно подтверждение существования границ более 15 лет.
Пример из практики: Росреестр приостановил осуществление кадастрового учета объекта недвижимости — земельного участка в связи с отсутствием в межевом плане обоснования местоположения уточненных границ земельного участка (существование земельного участка в указанных границах на местности 15 и более лет) и увеличения площади земельного участка. Собственник участка обратился в суд, указав, что представил в управление Росреестра по Московской области заявление о государственном учете изменений земельного участка, приложив к нему межевой план земельного участка. Собственница просила возложить на административного ответчика обязанность осуществить государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости.
Суд принял во внимание, что в целях уточнения фактического местоположения границ земельного участка кадастровым инженером были проведены кадастровые работы, по результатам которых установлено, что фактическая площадь земельного участка чуть больше площади, указанной в правоустанавливающих документах. В заключении кадастровый инженер указал, что местоположение границ спорного земельного участка определено по фактическим границам, существующим на местности более 15 лет, — деревянным забором. Было установлено, что СНТ «Родник» существует с 1992 года, проект организации и застройки территории СНТ отсутствует. План СНТ «Родник» включен в состав межевого плана, использован как вспомогательный справочный материал, поскольку в нем нет сведений о координатах поворотных точек границ, длин линий и т.п. Материалы межевого дела содержат полное описание границ, поворотных точек земельного участка, что позволяет определить его границы; фотоплан местности, подтверждающий фактическое местоположение земельного участка. Согласование с собственниками смежных земельных участков проведено, разногласий по границе не имеется. Из справки председателя СНТ «Родник» следует, что увеличение площади земельного участка произошло за счет земель общего пользования СНТ, споров по границам не имеется.
Суд пришел к правильному выводу, что С. имела право уточнить границы участка, находящегося у нее в собственности, путем проведения межевания, представила в орган государственной регистрации все необходимые для учета изменений объекта недвижимости документы, оформленные в соответствии с требованиями действующего законодательства. Суд возложил на Росреестр обязанность осуществить государственный кадастровый учет изменений объекта недвижимости (Апелляционное определение Московского областного суда от 19.02.2018 по делу N 33а-5635/2018).
Вывод: самозахват теоретически можно оформить также и через Росреестр, если нет споров с соседями. Но практически оказывается — опять через суд. Только оспариванию будет подвергаться уже отказ Росреестра внести уточнения границ в кадастровый учет.
ВЫВОДЫ
1. Оформить самозахваченные территории можно и даже не очень сложно. Но для этого одновременно должны быть соблюдены следующие условия:
-
- земельный участок собственнику был когда-то выделен, и на это есть соответствующие документы;
- границы не должны быть установлены (не было межевания в свое время, точные границы ни из каких имеющихся документов установить невозможно);
- нет спора с соседями относительно границ смежных участков;
- границы в имеющемся виде существуют уже более 15 лет;
- самозахваченный участок — небольшой, не превышает минимальных пределов, установленных на местном уровне. Обычно это 4 — 6 соток для граждан.
2. Если же одного или всех вышеперечисленных факторов не имеется, это не означает, что ничего сделать нельзя или что спор зайдет в тупик. Вероятнее всего, потребуется землеустроительная экспертиза. Возможно, и не одна. И спорящим придется как следует на это потратиться. Но спор разрешится. Правда, не обязательно в пользу истца.
3. Если межевание земельного участка было произведено, документы с границами имеются, то захватить еще удобные сотки, а потом оформить самозахват не получится. Нельзя этого будет сделать и в случае, если захваченный участок никак претенденту на него не выделялся: ни в части, ни по границе с ним, вообще никак и ни на каком праве.
4. Указанная возможность оформления самозахвата не означает, что можно сейчас захватить любой клочок земли и потом идти в суд, доказывая, что уже 15 лет как случайно пользуетесь им и вот решили оформить в собственность. Подобный самозахват оформить нельзя. Хотя, если никто из соседей или муниципальных органов не выступит инициатором спора, по сути, таким участком можно будет довольно долго пользоваться, особенно если участок — в сельской местности или на краю СНТ. Россия большая, факта пользования лишними метрами земли никто и не заметит. Пока эти метры не понадобятся кому-либо другому.
5. Не стоит также забывать и про возможность вполне законным способом получить интересующий клочок земли. Например, купить его, выкупить, получить в долгосрочную аренду или безвозмездное пользование…
Читайте ещё по этой теме:
- Минимальный и максимальный размер земельного участка
- Каков порядок увеличения площади земельного участка, принадлежащего гражданину, за счет государственных или муниципальных земель
Автор: Н. Пластинина
Телефон: