С 1 марта 2013 г. вступили в силу поправки, внесенные Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». ГК РФ был дополнен статьей 16.1, согласно которой в случаях и в порядке, предусмотренных законом, ущерб, причиненный личности или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации. В частности, возможность такой компенсации предусмотрена ст. 279 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые закреплены земельным законодательством.
Земельным кодексом РФ допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального или регионального значения, объектов местного значения, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.
Статьей 56.4 ЗК РФ предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, но и по ходатайству организаций. Перечень таких организаций утвержден Постановлением Правительства РФ от 06.05.2015 N 442 [10].
Кроме того с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 56.4 ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.
С 1 апреля 2015 г. необходимым условием изъятия земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии.
Если правообладатель не заключит соглашение об изъятии, иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не может быть подан ранее чем до истечения 90 дней со дня получения правообладателем такого земельного участка соглашения об изъятии [8].
При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.
В случае если одновременно с изъятием земельного участка осуществляется изъятие расположенных на нем и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (пункты 1 — 3 ст. 281 ГК РФ).
При изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования), ему также необходимо предоставить соответствующее возмещение.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости (п. 6 ст. 279 ГК РФ).
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется принудительное изъятие земельного участка, устанавливаются судом (п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 ГК РФ).
Выкупная цена определяется по правилам, утвержденным п. 2 ст. 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) [2].
Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяли положения п. 2 ст. 281 ГК РФ и при установлении выкупной цены руководствовались необходимостью определения как размера рыночной стоимости изымаемого имущества, так и причиненных таким изъятием убытков, включая упущенную выгоду.
Так, при рассмотрении дела по иску администрации муниципального образования к К. и Ш. об определении выкупной цены, о прекращении права долевой собственности и признании права собственности в состав выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками была включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, трех сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб).
Определяя размер причиненной изъятием земельного участка упущенной выгоды, суды принимали во внимание, что по смыслу ст. 15 ГК РФ упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, у которого изымается земельный участок, если бы изъятия не было. Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, являлся приблизительным и носил вероятностный характер.
Однако судами при разрешении споров, связанных с возмещением упущенной выгоды, обоснованно учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске. Данные выводы судов соответствуют правовой позиции, сформулированной в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [15].
При установлении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен правообладателем участка, если бы он продолжил его использование, исходя из тех условий, которые имели место до принятия административного решения об изъятии. В том числе учитывалась деятельность правообладателя, в ходе которой использовался участок, предпринятые правообладателем до принятия административного решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка, а также сделанные с этой целью приготовления [3, с. 53 — 92; 5, с. 96 — 103].
Например, при рассмотрении дела арбитражный суд установил совокупность условий для взыскания убытков в виде упущенной выгоды, учитывая, что в результате изъятия земельного участка для государственных нужд сельскохозяйственное предприятие лишилось возможности использовать его в предпринимательской деятельности.
В подтверждение размера упущенной выгоды предприятие представило отчет об определении рыночной стоимости упущенной выгоды от изъятия права на земельный участок, в основу расчета положены данные упущенной выгоды предприятия на 1 га посевной площади.
Факт несения истцом затрат на возделывание сельскохозяйственных культур был подтвержден документами бухгалтерского учета и отчетности, представленными в материалах дела. В качестве доказательств получения предприятием дохода от выращивания сельскохозяйственных культур до изъятия земельного участка судом были приняты данные отчетности о финансово-экономическом состоянии за год.
В другом деле судебная коллегия по гражданским делам областного суда пришла к выводу о неверном определении районным судом выкупной цены в части включения в нее упущенной выгоды в виде потери продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры. Было установлено, что в связи с необходимостью строительства объездной автомобильной дороги администрацией области принято постановление об изъятии для государственных нужд области части земельного участка из состава принадлежащего З. и М. земельного участка сельскохозяйственного назначения. При этом участок собственниками фактически не использовался, в аренду не передавался, производство сельскохозяйственной продукции не осуществлялось.
Определяя размер причиненных изъятием данного участка убытков, суд первой инстанции учел возможность наилучшего и наиболее эффективного использования данного участка — для осуществления на нем индивидуального жилищного строительства. При этом суд пришел к выводу, что потеря продуктивной площади для жилой застройки и объектов инфраструктуры вследствие установления охранной зоны дороги и связанных с этим ограничений составляет упущенную выгоду ответчиков.
Между тем спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного использования», доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования и ведения на нем индивидуального жилищного строительства представлено не было. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, с учетом положений статей 15 и 281 ГК РФ, признал необоснованным расчет убытков исходя из использования земельного участка под индивидуальное жилищное строительство и изменил размер подлежащей выплате ответчикам выкупной цены.
При определении размера возмещения необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении земельного участка до принятия решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд, а также из фактического правомерного использования земельного участка и расположенного на нем недвижимого объекта.
Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пунктах 6 и 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом ВС РФ 10.12.2015) [8].
В настоящее время п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ установлено, что рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка [4].
Указанная правовая позиция остается актуальной и при рассмотрении дел о принудительном изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд после 1 апреля 2015 г., поскольку действующим законодательством не установлено иное.
Для целей изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе для проведения оценки рыночной стоимости изымаемого земельного участка, в случае отсутствия в государственном кадастре недвижимости сведений об изымаемом земельном участке видом его разрешенного использования признается вид разрешенного использования, соответствующий цели предоставления земельного участка, указанной в документе, подтверждающем право на земельный участок, либо в случае отсутствия данного документа вид разрешенного использования, соответствующий назначению расположенных на земельном участке объектов недвижимого имущества (п. 10 ст. 26 Федерального закона от 31.12.2014 N 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации») [11].
Равноценное возмещение рыночной стоимости права частной собственности, иных видов прав осуществляется по результатам определения стоимости, которая указывается в отчете оценщика (статьи 8 и 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 10 ст. 56.8 ЗК РФ) [5, с. 96 — 103; 9].
Отчет об оценке рыночной стоимости направляется правообладателю земельного участка и (или) объектов недвижимого имущества вместе с проектом соглашения об изъятии недвижимости (п. 4 ст. 56.10 ЗК РФ).
Если правообладатель не согласен с размером возмещения, то он вправе направить предложение об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих документов, т.е. об ином отчете об оценке (п. 9 ст. 56.10 ЗК РФ).
Судом для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 — 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ) [1].
Как указано в Определении ВС РФ от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС16-9944 [14], в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, а также убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора. Аналогичные позиции содержатся в Определении ВС РФ от 23.06.2015 N 89-КГ15-4 [12] и в п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ N 1 (утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014) [6].
Анализ сложившейся судебной практики позволяет сделать вывод о совершенствовании института изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Установленный порядок изъятия земельных участков, в том числе условие о равноценном возмещении при таком изъятии как собственникам, так и иным законным владельцам, свидетельствует о положительной тенденции в попытке законодателя уравнять субъекта такого изъятия с публичным образованием.
При всем этом действующее законодательство не содержит самого понятия государственных или муниципальных нужд, что зачастую приводит к неправомерному принятию решений об изъятии земельных участков, в результате чего происходит прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования таким земельным участком; прекращение права собственности на недвижимое имущество, находящееся на изымаемом земельном участке.
Решительным шагом в регулировании данного вопроса стало принятие ВС РФ Определения от 27.10.2015 N 309-КГ15-5924, в котором ВС РФ указал, что решение об изъятии земельного участка для государственных (муниципальных) нужд может быть принято только в исключительных случаях для достижения общественно полезных целей, реализация которых невозможна без вмешательства органов государственной власти или местного самоуправления в частные интересы [7; 13].
Названные обстоятельства свидетельствуют о расширении государственных гарантий обеспечения защиты субъективных прав при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Список литературы
1. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 24.07.2002 N 95-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002. N 30. Ст. 3012.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федер. закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
3. Захарова М.В. О некоторых вопросах, возникающих при разрешении арбитражными судами споров о взыскании убытков с государственных органов // Арбитражные споры. 2016. N 2. С. 53 — 92.
4. Земельный кодекс Российской Федерации: Федер. закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
5. Зиннатуллин А.З. Правоприменительные аспекты возмещения стоимости земельных участков несобственникам при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. N 2. С. 96 — 103.
6. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1: утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2015. N 3.
7. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 1: утв. Президиумом ВС РФ 13.04.2016 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. N 11 — 12.
8. Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта: утв. Президиумом ВС РФ 10.12.2015 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2016. N 4.
9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федер. закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ // Российская газета. 1998. 6 авг.
10. Об утверждении Перечня организаций, имеющих право на обращение с ходатайствами об изъятии земельных участков для федеральных нужд: Постановление Правительства РФ от 06.05.2015 N 442 // Собрание законодательства РФ. 2015. N 19. Ст. 2841.
11. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации: Федер. закон от 31.12.2014 N 499-ФЗ // Российская газета. 2015. 12 янв.
12. Определение ВС РФ от 23.06.2015 N 89-КГ15-4.
13. Определение ВС РФ от 27.10.2015 N 309-КГ15-5924 по делу N А07-21632/2013.
14. Определение ВС РФ от 14.02.2017 по делу N 306-ЭС16-9944.
15. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 // Российская газета. 2015. 30 июня.
Читайте еще:
- Проблемы ограничения и прекращения субъективных гражданских прав собственников на земельный участок
- Когда могут изъять земельный участок?
- Новые правила изъятия земельных участков
Автор: Е.Д. Витютнева
Телефон: