Согласно пункту 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) сервитут устанавливается посредством заключения соглашения между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка. На практике встречаются случаи, когда сторонам по разным причинам не удается договориться об установлении сервитута посредством соглашения. В этом случае установить сервитут возможно только в судебном порядке. Такой порядок возникает в следующих случаях:
-
- когда собственник соседнего участка отказывает в установлении сервитута (не признает право на сервитут);
- когда спор идет о содержании соглашения о сервитуте, то есть отсутствует предмет спора относительно права на сервитут <1>.
———————————
<1> Резник Ж.Я. О защите прав при установлении сервитута // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 10.
Спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ). Иск об установлении сервитута — это самостоятельный иск, относящийся к искам о правах на недвижимое имущество <2>. Предметом соответствующего иска является требование собственника господствующего земельного участка о наделении его правом ограниченного пользования землей соседа.
Из норм пункта 3 статьи 274 ГК РФ следует, что судебный порядок является факультативным, то есть применяется только тогда, когда не удалось установить сервитут в добровольном порядке. Означает ли это, что необходимо соблюдать досудебный порядок урегулирования спора, прежде чем обращаться в суд с иском об установлении сервитута?
———————————
<2> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года // Российская газета. N 109. 2010.
В силу пункта 8 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) в исковом заявлении должны быть указаны сведения о соблюдении истцом досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом такого порядка. Если арбитражный суд установит, что такой порядок не был соблюден, то он оставит исковое заявление без рассмотрения (п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
В судебной практике и юридической литературе существуют различные точки зрения по этому вопросу.
Так, Арбитражный суд Московской области оставил иск об установлении сервитута на земельный участок без рассмотрения, так как посчитал, что истцом не представлены доказательства досудебного урегулирования спора с ответчиками в отношении установления сервитута <3>.
———————————
<3> Решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2011 года по делу N А41-34308/10.
В других решениях судов можно отметить иную точку зрения. В таких решениях позиция суда базируется на том, что пунктом 3 статьи 274 ГК РФ не предусматривается обязательный досудебный порядок урегулирования спора в смысле пункта 2 статьи 148 АПК РФ <4>.
———————————
<4> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2014 года по делу N А55-5384/2014.
Указанная норма ГК РФ предполагает, что условием для обращения в суд является не само по себе получение досудебного отказа в определенной форме, а недостижение сторонами соглашения об установлении сервитута. Пунктом 3 статьи 274 ГК РФ не предусматривается конкретный порядок совершения сторонами определенных действий до передачи возникшего между ними спора на разрешение суда <5>. Сторонники этой точки зрения подчеркивают, что «законом не установлен досудебный порядок урегулирования спора по данной категории дел» <6>, что является полностью справедливым. Указанное обстоятельство не отменяет того, что истец, прежде чем обратиться в суд, должен предпринять попытки для установления сервитута в добровольном порядке.
———————————
<5> Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 октября 2014 года по делу N А43-23997/2013.
<6> Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
Опираясь на правовые позиции судов, рассмотрим процедуру установления сервитута в судебном порядке. Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления <7>.
———————————
<7> Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12 марта 2014 года N 33-1238/2014.
Первое условие установления сервитута в судебном порядке заключается в том, что иск должен быть подан надлежащим истцом надлежащему ответчику. По общему правилу такими лицами являются собственники господствующей и служащей вещей. При этом наличие соответствующего права подлежит доказыванию.
Второе условие — наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте. До обращения с иском в суд лицо, требующее установления частного сервитута, должно обратиться к собственнику земельного участка с предложением об установлении сервитута в порядке, установленном главой 28 ГК РФ <8>. Это условие входит в круг доказывания истца.
Иными словами, необходимо доказать, что ответчик уклоняется или отказывается от заключения соглашения об установлении сервитута либо между сторонами возникли разногласия по отдельным условиям установления сервитута при заключении договора. Доказательством может служить либо подтверждение спора самими участниками, либо документальное подтверждение.
———————————
<8> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 2013 года N ВАС-6097/13 по делу N А65-13462/2012.
Третье условие установления сервитута в судебном порядке заключается в том, что после подтверждения указанных обстоятельств суду необходимо выяснить, а истцу доказать, что существует объективная невозможность удовлетворения его потребностей иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
Например, суд отказал в удовлетворении заявленного требования исходя из указанного обстоятельства и указал на непредставление истцом доказательств, свидетельствующих о том, что им предпринимались необходимые и достаточные меры к установлению сервитута по соглашению сторон <9>.
———————————
<9> Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2014 года N ВАС-4540/14 по делу N А60-18178/2013.
Такая позиция судов исходит из того, что сервитут может быть установлен судом только в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
Так, суд, отказывая в удовлетворении заявленного требования, принял во внимание то, что в настоящее время истец имеет возможность доступа к своему земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимого имущества без предоставления ему права пользования соседним земельным участком <10>.
———————————
<10> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N 306-ЭС14-3980 по делу N А72-11488/2013.
Доказывая право на предоставление сервитута, истец должен подтвердить, что, например, другие лица не могут предоставить право ограниченного пользования. В случае изолированности участка необходимо учитывать близость к дорогам общего пользования, как это делается в зарубежном законодательстве.
Учитываются и обстоятельства того, что существующая застройка территории, рельеф местности, расположение границ соседних земельных участков и иные условия создают невозможность организации проезда без обременения сервитутом собственности ответчика либо иных лиц <11>. В обязанности суда входит установление факта отсутствия иной возможности обеспечить нормальную эксплуатацию недвижимости.
———————————
<11> См., например: Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 октября 2009 года N ВАС-13629/09 по делу N А47-7383/2008.
Ключевым (четвертым) условием установления сервитута является то, что при его установлении должен поддерживаться баланс между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута <12>.
———————————
<12> Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2012 года N 510-О-О.
Анализируя интересы потенциального сервитуария, нужно исходить из того, насколько затратным является использование его имущества, если сервитут не устанавливается. В российской правоприменительной практике имеются случаи установления сервитута, если иные возможности слишком затратны или неудобны.
Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев заявление о пересмотре в порядке надзора решений нижестоящих судов, пришел к выводу о том, что существующая возможность организации подъезда к земельному участку через другой соседний участок, необходимость проведения значительных по объему, времени и затратам работ по организации такого подъезда свидетельствуют об отсутствии иной реальной возможности пользоваться принадлежащим предпринимателю господствующим земельным участком, а также о невозможности обеспечить его нужды как собственника этого участка иным образом, кроме как через установление сервитута на спорный земельный участок <13>.
———————————
<13> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 года N 2509/10 по делу N А53-5239/2009 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 11.
Безусловно, такая гибкость должна быть и будет воспринята в практике российских судов, если учесть, что толкование правовых норм в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 2509/10 является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Истцу нет необходимости доказывать, что ответчик чинит препятствия доступу недвижимости истца или каким-то иным образом мешает нормальному использованию его имущества. Эти обстоятельства подлежат доказыванию при уже установленном сервитуте и могут быть заявлены только в рамках негаторного иска. Судебная практика признает применение негаторного иска для защиты сервитута и объясняет, что лицо, владеющее земельным участком, в пользу которого установлен сервитут, имеет право требовать устранения нарушения его прав на служащем участке <14>. Такая позиция суда представляется вполне обоснованной.
———————————
<14> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. N 4.
Не менее, а может быть и более, важная сторона баланса интересов связана с тем, что сервитут должен быть наименее обременителен для служащей вещи. В любом случае сервитут не может быть установлен, если лишает собственника служащей вещи прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Вероятно, это единственное обстоятельство, которое может быть противопоставлено принципу объективной обусловленности при установлении сервитута. Интересы собственника всегда должны ставиться выше, чем интересы обладателей иных ограниченных вещных прав. Этот принцип незыблем.
Так, в одном из дел суд отказал в установлении сервитута, так как посчитал, что установление сервитута по предложенному истцом варианту влечет за собой существенное обременение земельного участка, принадлежащего ответчику, и, как следствие, существенное нарушение его прав как собственника, выражающееся в невозможности полноценного использования принадлежащего ему права пользования, владения, распоряжения земельным участком, поскольку сервитут исключает возможность использования этой территории для собственных нужд в течение всего времени <15>.
———————————
<15> Апелляционное определение Пермского краевого суда от 21 мая 2014 года по делу N 33-4052.
При установлении сервитута суды изучают вопросы, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер. Для этого, как правило, суды обращаются к пункту 1 статьи 274 ГК РФ. Но дело в том, что указанная статья содержит лишь примерный перечень видов сервитута, что не позволяет во всех случаях ответить на вопрос, являются ли определенные потребности основанием для установления сервитута.
Например, право на прогон скота или необходимость использования части чужого земельного участка для строительства прямо не указаны в перечне возможных сервитутов. По каким критериям суд будет определять наличие оснований для установлений сервитута?
Изложенное доказывает необходимость закрепления закрытого перечня сервитутов в законодательстве. Такая мера не только позволит обеспечить сервитут как вещное право необходимыми атрибутами, но и придаст правовую определенность отношениям, при которой судам не придется заниматься несвойственной им деятельностью по созданию норм права, и будет способствовать правильному рассмотрению дела с точки зрения законности, основываясь на четкой норме законодательства, а не на его возможных интерпретациях.
После рассмотрения дела суд не обязывает стороны заключить соглашение о сервитуте, он устанавливает его своим решением. Именно судебное решение является основанием для государственной регистрации сервитута. По этой причине в резолютивной части соответствующего судебного акта должны быть приведены все условия, на которых суд устанавливает сервитут. Иными словами, должны быть указаны условия, касающиеся вида сервитута, точные координаты сферы действия сервитута, сведения о господствующей и служащей вещах, а также о размере и порядке платы за сервитут <16>.
———————————
<16> См., например: Апелляционное определение Омского областного суда от 17 декабря 2014 года по делу N 33-7812/2014.
В настоящее время вопрос определения платы за сервитут решается по-разному.
Во-первых, такая плата может быть определена путем проведения экспертизы. Суд может как руководствоваться проведенной экспертизой, так и не согласиться с приведенными в ней доводами.
Так, суд решил, что «установление сервитута с единовременной выплатой нецелесообразно, так как использование земельного участка истца носит длящийся характер» <17>. Более того, исходя из обстоятельств дела суд может руководствоваться другими критериями. Например, «определяя размер платежей, суды обоснованно исходили из кадастровой стоимости земельного участка, площади обременения и ставки земельного налога» <18>.
———————————
<17> Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2012 года по делу N 33-56872.
<18> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2013 года N Ф09-11097/12 по делу N А60-26754/2012.
Во-вторых, можно воспользоваться «Временными методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут» <19>. Этот документ не имеет обязательной силы, однако суды и эксперты довольно часто учитывают его положения, несмотря на то что он признан недействующим решением Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N АКПИ14-1093. Под соразмерной платой за сервитут в указанных рекомендациях понимается плата, величина которой равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. То есть плата за сервитут приравнивается к понятию «убытки». В таком соотношении смущает то, что когда мы говорим об убытках, то по общему правилу мы говорим о нарушении права (ст. 15 ГК РФ), что неприемлемо, если речь идет о сервитуте.
———————————
<19> Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 года.
Внимания заслуживает позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, согласно которой плата за сервитут сравнивается с «материальной выгодой», которую мог получить собственник служащей вещи, если бы земельный участок не был обременен сервитутом (например, при аренде части участка, используемого для проезда и прохода) <20> (хотя применительно к сервитутам суды не принимают расчет, аналогичный расчету арендных платежей).
———————————
<20> Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 года N 11248/11 по делу N А45-12892/2010 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 6.
Так, суд не принял расчет платы за пользование земельным участком применительно к размеру арендной платы, указывая на то, что «ограничение в виде сервитута значительно менее обременительно для собственника земельного участка, нежели право аренды, и не связано с выбытием имущества из его владения и пользования, в связи с чем плата за данные пользования не может быть равнозначной» <21>.
———————————
<21> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2013 года N Ф09-11097/12 по делу N А60-26754/2012.
Часто в судебных решениях можно отметить довольно подробное рассмотрение дела и разбор всех обстоятельств. В них раскрываются не только необходимые элементы, но и те, которые касаются содержания сервитута как вещного права. Однако судебные органы отнюдь нельзя обвинить в излишней скрупулезности, так как это является следствием законодательных пробелов. Сказанное подтверждает необходимость включения в законодательство норм, более детально раскрывающих содержание сервитута как вещного права.
Дело может и не закончиться вынесением судебного решения, так как стороны вправе прийти к мировому соглашению <22>, однако такое соглашение должно отвечать таким же требованиям, какие предъявляются к судебному решению, то есть не противоречить законодательству, соблюдать баланс сторон и содержать все необходимые и достаточные условия.
———————————
<22> См., например: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 октября 2003 года N КГ-А40/7972-03.
Итак, при рассмотрении дела об установлении сервитута суд, руководствуясь критериями законности, разумности и справедливости, исследуя все обстоятельства дела и соблюдая баланс интересов сторон, может установить сервитут собственным решениям, указав в нем условия, на которых сервитут устанавливается. В некоторых ситуациях суд вправе отходить от условия исключительности при установлении сервитута, но ни при каких обстоятельствах не может пренебречь условием о том, что сервитут не может быть настолько обременителен, что лишает собственника служащей вещи прав владения, пользования и распоряжения своим участком.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ.
3. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года // Российская газета. N 109. 2010.
4. Решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2011 года по делу N А41-34308/10.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2014 года по делу N А55-5384/2014.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 октября 2014 года по делу N А43-23997/2013.
7. Апелляционное определение Вологодского областного суда от 12 марта 2014 года N 33-1238/2014.
8. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 2013 года N ВАС-6097/13 по делу N А65-13462/2012.
9. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2014 года N ВАС-4540/14 по делу N А60-18178/2013.
10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N 306-ЭС14-3980 по делу N А72-11488/2013.
11. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 октября 2009 года N ВАС-13629/09 по делу N А47-7383/2008.
12. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2012 года N 510-О-О.
13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 июля 2010 года N 2509/10 по делу N А53-5239/2009 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2010. N 11.
14. Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 января 2013 года N 153 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2013. N 4.
15. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 21 мая 2014 года по делу N 33-4052.
16. Апелляционное определение Омского областного суда от 17 декабря 2014 года по делу N 33-7812/2014.
17. Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 27 марта 2012 года по делу N 33-56872.
18. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2013 года N Ф09-11097/12 по делу N А60-26754/2012.
19. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут: утверждены Федеральной службой земельного кадастра России 17 марта 2004 года.
20. Решение Верховного Суда Российской Федерации от 18 декабря 2014 года N АКПИ14-1093.
21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 февраля 2012 года N 11248/11 по делу N А45-12892/2010 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. N 6.
22. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 октября 2003 года N КГ-А40/7972-03.
23. Малеина М.Н. Договор о частном сервитуте // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
24. Резник Ж.Я. О защите прав при установлении сервитута // Арбитражный и гражданский процесс. 2007. N 10.
Читайте еще:
Автор: И.В. Афанасьев
Телефон: